股東輸血、物業易主 富力地產開啟“自救模式”

面對債務壓力，李思廉在富力地產中期業績會現場表示：“以前累積下來的已經建成的收租物業，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項目都愿意出售?！?/p>

李思廉曾用“絕對不后悔”來描述對于萬達酒店業務的收購，目前提出酒店“可售”，很難再談那筆交易后不后悔。

本月初，富力多只債券下跌，穆迪將富力的公司家族評級從B1下調至B2，富力的債務危機已經越發嚴重，情況直到9月20日的兩條公告發布才得以緩解。

果斷自救 李思廉、張力向富力輸血港幣80億元

9月20日，富力地產公告稱，作為富力地產執行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金。富力在公告中將兩位大股東注入資金的舉動稱為“展現主要股東對公司持續承諾及對公司業務及發展堅定不移的信心”。

同一天，碧桂園服務公告稱，碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議。據此，碧桂園服務以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。當中70億元用于收購現有業務，30億元則用于未來0.66億平方米在管面積合約。

碧桂園服務在第一階段第一期的20億元已于9月17日入賬。據悉，李思廉、張力分別持有富力物業46.477%、46.477%的股份。

富力地產與碧桂園服務發布的兩則公告則意味著，富力正在竭盡所能緩解其流動性壓力。富力的債務壓力由來已久，其中不得被忽視的則是其酒店業務。

在富力投資的物業資產中，酒店規模是其他投資物業的1.5倍。富力對于酒店加碼，顯然是希望能夠減輕房地產的潛在風險。在富力2017年收購萬達73家酒店之后，酒店、寫字樓的資產占比達到20%，但隨著疫情的到來，富力酒店業務反而成為其主要資金壓力來源之一。

反觀實現“輕資產”戰略后萬達酒店發展，其2020年實現收入6.55億港元，同比減少19.38%。年度溢利實現2.3億港元，母公司擁有人應占溢利錄得1.65億港元，扭虧為盈。如果73家酒店仍在萬達手上，僅運營支出一項費用，對其而言也頗有壓力。

截至2021年6月底，富力地產擁有91間營運中酒店，總建筑面積為399萬平方米，數量龐大的高端酒店并未對其現金流帶來較大貢獻。

李思廉在此前也坦言，“全球的旅游都停了，酒店開房率太低，即便國內慢慢恢復，入住率短期內也提不起來，預計全年酒店收入可能會大幅下滑”。

“三道紅線”全踩 富力面臨關鍵時刻

面對巨量債務，“三道紅線”全踩的富力難以獲得新增借貸支撐，截至6月底，富力現金短債比僅為0.55；凈負債率為123.5%；剔除預收賬款后的資產負債率在74.9%。

在債務層面，富力有息借款約為1433.5億元，短期借款約為519億元，同期，其持有的非受限現金及現金等價物為127.6億元，難以覆蓋其短期債務。

在利潤層面，富力地產毛利及凈利潤分別減少至85.7億元及31.8億元；毛利率較上年同期的33.5%下滑至22.3%。

“毛利率下跌是由于調整平均銷售價格以加快銷售速度，以致影響集團的毛利率”，富力對于毛利率的解釋較為公允，體現其正在加速回款以緩解債務壓力，但仍然引發了評級機構的一系列下調動作。在其發布2021年半年報后，惠譽、標普分別下調了對富力地產的評級展望。

實際上，富力在2020年已經通過減少拿地、出售資產等措施削減了374億元債務，其中最受關注的是其向黑石出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益。

富力的資金危機從2019年便開始顯現，2020年的疫情出現與“三道紅線”出臺更加劇了其債務壓力。富力對于債務的處理手段是繼續“借債”，但隨著融資環境日漸趨緊，富力開始著手以降價手段加速銷售回款，同時在土地市場進一步收縮。

降價對于其毛利潤的影響會進一步傳導至市場預期，而減少土地獲取則會影響富力下一步的市場推貨節奏，跌入死循環之中。

所以，此次的大股東80億元輸血及100億出售富力物業則顯得格外重要，對于富力的短期債務壓力而言，交易將會對其債務問題產生明顯的減輕效應，部分評級機構也已經作出反饋。

在雙方公告發布后，里昂維持了對富力的“買入”評級，并在報告中指出，富力通過出售物業業務及獲主要股東李思廉及張力提供80億元資金支持能夠顯示，其主要股東正在兌現解決短期流動性問題的承諾，有助于緩解投資者對富力的流動性擔憂及未來六個月股價壓力。

里昂同時表示，富力在出售物業并獲得股東財務支持后，能夠擁有足夠流動性來償付短期內到期的債務。

目前來看，富力在短期內的風險敞口得以收窄，但后續現金流的壓力仍然存在，對于其資產占比較高的酒店板塊是否也會被售出，市場持有的觀點不一。