上半年中國上市房企60健康指數發布 16家房企處于“不健康”狀態

近日，記者從南方產業智庫發布的2021年上半年中國上市房企60健康指數(HFI-60)看到，在納入監測的中海發展、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、保利發展、萬科集團等60家中國A股和H股上市房企中，有44家房企處于“健康”(60-100分)狀態，在所有受監測房企中占73.33%，其中，中海發展、華潤置地、龍湖、招商蛇口、保利、萬科和世茂7家被定義為“非常健康”(80-100分)，占11.67%;同時，16家企業處于“不健康”(0-59分)狀態，占26.67%。其中，華夏幸福、藍光發展、泰禾集團、華遠地產4家房企被定義為“非常不健康”(低于40分)，占6.67%。

值得注意的是，相比2020年全年的榜單，花樣年控股、正榮地產、陽光城、信達地產和藍光發展出現異常變化——從“健康”下滑到了“不健康”陣營，藍光發展甚至直接變為“非常不健康”狀態。與此相對的是，世茂、萬科、招商蛇口上半年在企業運營、財務風控和踐行社會責任等方面表現出色，從“健康”進入到“非常健康”的狀態。

根據南方產業智庫分析，近年進入HFI-60指數排名TOP10的企業相對比較穩定，中海發展、華潤置地、龍湖、保利、世茂、新世界、龍光7家房企連續兩年均保持在健康房企TOP10行列，而今年上半年，萬科、招商蛇口、華僑城成為TOP10健康榜單新晉房企。不過，處在HFI-60指數末10位的“不健康”房企中，變化卻較大。除了恒大、泰禾、華遠地產以外，其余7家房家均為新面孔，包括信達地產、中交地產、國瑞置業、華夏幸福、藍光發展、金融街、富力。有進就有出，珠江實業、大悅城、首創置業等排在2020年HFI-60指數末10位的房企今年上半年排位則略有提升。整體來看，有30家房企健康指數排名下滑，健康狀況變差，比如金地，對比2020年底，從第10位下滑到第33位，排名下滑23位，除此之外，排名下滑幅度較大的房企還有信達地產下滑37位，金科下滑29位，遠洋下滑26位，藍光發展下滑21位。

從企業性質來看，南方產業智庫HFI-60上市房企健康指數監測的60家房企中，有15家為國企(包括混合制企業)，其中有6家位列健康指數TOP10房企榜單，占國企總數40%，包括中海發展、華潤置地、萬科等。且國企中，超七成都處于健康狀態(60分以上)。在健康指數TOP10企業中，四家民企為龍湖、世茂、龍光、新世界發展。

從上市區域來看，60家受監測房企中在A股上市的有25家，H股上市的有35家。其中，在25家A股上市房企中，共15家房企處于“健康”狀態，10家房企處于“不健康”狀態，其中還有四家處于“非常不健康”狀態。在35家H股上市房企中，共29家房企處于“健康”狀態，6家房企處于“不健康”狀態。

從總部所在地來看，本次監測的60家上市房企中，26家總部位于粵港澳大灣區，占比約42%，15家位于京津冀區域，占比約25%，12家來自長三角地區，占比20%，余下的還有來自成渝、福建等區域房企。健康TOP10房企中，8家房企總部設在粵港澳大灣區，其中2家位于廣州，6家位于深圳。健康TOP10房企中，僅龍湖和世茂兩家總部不在粵港澳大灣區，總部分別在北京和上海。

●南方日報見習記者柴亞娟記者周中雨實習生李麗揚

統籌馮善書

60家房企銷售規模持續擴張，八成增收不增利

據南方產業智庫監測，上半年納入HFI-60指數監測的房企，規模延續擴張，銷售和營收大幅提升。監測的60家房企全口徑銷售總額超過5萬億元，有18家企業銷售規模超過千億元，17家全口徑銷售額在500億至1000億之間。雖然從全口徑銷售額上來看，各大房企的銷售業績表現不錯，但實際權益銷售額占比卻并不理想，部分房企的權益銷售額不足六成，綠城中國、大悅城的權益銷售額占比僅五成左右。在營收方面，有48家企業總營收同比去年有所增長，其中有5家企業營收同比增長超過100%，分別是瑞安房地產、建發國際、華遠地產、中國金茂和新城控股，其中瑞安房地產營收領漲，漲幅超過600%，其次為建發國際，漲幅近200%。然而，也有12家房企營收同比下滑，分別是合景泰富、時代中國、華發股份、中國恒大、中交地產、藍光發展、華夏幸福、路勁、信達地產、華聯控股、嘉華國際和泰禾集團，其中泰禾集團營收下滑最為嚴重，下滑近74%，嘉華國際和華聯控股營收下滑70%左右。上半年陷入債務危機的三家房企泰禾、藍光發展和華夏幸福營收皆出現大幅下滑。

從利潤方面來看，被監測的60家企業毛利潤總值約為5317億元，與2020年同期相比下降5.7%，與2019年同期相比下降了12%左右，近三年來，毛利潤呈持續下降趨勢。被納入監測的60家房企，毛利潤均值約為89億元，處于均值水平以上的企業共19家，包括碧桂園、萬科、恒大、龍湖等。其中超過40%的企業出現毛利潤下滑，下滑最多的為藍光發展，下滑幅度達114%，其次為華夏幸福，下滑93%。這些毛利潤下滑的房企中60%以上為營收實現增長的房企。其次是納入監測的60家房企歸母凈利總額約為1885億元，與2020年同期相比相差不大，與2019年同期相比，下降了18%左右。這60家房企，歸母凈利均值約31億元，幾乎也與去年同期持平。

從盈利能力方面來看，被監測的60家房企中52家房企出現了毛利率下滑，占比超過85%，其中有14家企業毛體率下滑超過10個百分點，分別是新世界發展、中國恒大、中國金茂、花樣年控股、大悅城、信達地產、金地集團、華僑城、華遠地產、瑞安房地產、藍光發展、華夏幸福、金融街、國瑞置業，銷售毛利率下滑最為嚴重的三家房企是華夏幸福、藍光發展和瑞安房地產，分別同比下滑42個百分點、33個百分點和25個百分點。有8家企業毛利率同比增長，分別是泰禾集團、珠江股份、時代中國控股、華發股份、深振業、招商蛇口、保利置業集團和嘉華國際，泰禾集團的毛利率同比增長最多，超過20個百分點。被監測的60家房企中42家凈利率同比下滑，其中凈利率下滑超過10個百分點的企業有6家，分別是合生創展集團、金地集團、中國金茂、藍光發展、華夏幸福、泰禾集團，下滑最嚴重的三個企業是泰禾集團、華夏幸福以及藍光發展，下滑幅度分別超過70個百分點、60個百分點以及50個百分點。房地產行業代表盈利能力的指標毛利率和凈利率下滑趨勢明顯，背后原因復雜，包括拿地成本高、新房限價以及銷售費用、管理費用和財務費用三項費用升高等多重因素。

23家“全綠檔”，6家“三道紅線”全踩

“三道紅線”指剔除預收款項資產負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現金短債比大于1。通過各家房企發布的2021年中報以及同花順iFind的數據信息，對納入上市房企60健康指數(HFI-60)監測范疇的企業進行“三道紅線”的測算，零踩線“全綠檔”房企有23家，踩一道紅線的“黃檔”房企22家，踩兩道紅線的“橙檔”房企有9家，三線全踩的“紅檔”房企有6家。“全綠檔”的23家企業是華聯控股、新世界發展、瑞安房地產、招商蛇口、中國海外發展、華潤置地、合生創展、路勁、龍光、信達地產、保利地產、金輝控股、世茂、龍湖、雅居樂、遠洋、華僑城、越秀地產、建發國際、金科股份、佳兆業、萬科、寶龍地產。這其中不乏中國海外發展、華潤置地、保利地產、世茂集團、龍湖集團、越秀地產等規模的大型房企，從去年年報時便已經保持“全綠”，今年得以繼續，萬科在經歷長期“黃檔”之后，此次成功降為“綠檔”。“全紅檔”的企業有6家，分別是國瑞置業、富力地產、華遠地產、華夏幸福、藍光發展和泰禾集團，事實上，這些處于“全紅”狀態的房企，去年年報時這些企業就已經陷入“三線全踩”的局勢中。特別是泰禾集團、華夏幸福與藍光發展這三家企業都遭遇了流動性危機，企業正常生產經營收到重大影響。從中報及各類公告也可以看出，這三家企業在持續虧損，債務逾期也不斷滾動。

被監測的60家房企中，剔除預收款項資產負債率超標的企業最多，超過一半，有34家。剔除預收款項資產負債率也是三條紅線中最難降檔的指標，更是絕大多數房企的“踩線”主因。除6家“全紅檔”房企和10家踩兩道紅線的“橙檔”房企，剔除預收款項資產負債率全部超標外，踩一道紅線的22家“黃檔”房企中，也有多達18家房企是因為剔除預收款項資產負債率指標不合格，包括金地集團、大悅城、旭輝控股集團、正榮地產、花樣年控股、綠城中國、首創置業、香江控股、合景泰富集團、美的置業、中國金茂、融創中國、新城控股、時代中國控股、碧桂園、中國奧園、陽光城以及中梁控股。降低剔除預收款項資產負債率，需要綜合平衡總資產、總負債及預售樓款間的關系，對房企的開發、銷售、回款、周轉等方面都有很高要求，因此面對剔除預收款項資產負債率超標，不少房企只能按照自有節奏進行把控。

“三道紅線”指標中，凈負債率超標是企業踩線的第二大原因，被監測的60家房企中有13家該項指標超標，除6家“全紅檔”房企外，還有7家“橙檔”房企，分別是金融街、首開股份、保利置業集團、華發股份、綠地控股、中交地產、珠江股份。值得注意的是，踩兩道紅線的“橙檔”房企中，榮盛發展和中國恒大的凈負債率是達標水平，反而是現金短債比指標不達標。被監測的60家房企中，現金短債比指標不達標的企業有12家，除了6家“全紅檔”房企，和榮盛發展、中國恒大這兩家位于“橙檔”的企業以外，還有4家是僅踩一道紅線位于“黃檔”的企業，分別是嘉華國際、深振業A和融信中國、葛洲壩。