政策調控不斷加碼 北京二手房市場出現全面冰凍

9月28日，北京商報記者從中原地產研究中心了解到，隨著各種調控政策的升級，北京二手房市場出現全面冰凍，截至9月27日，二手房成交量只有1萬套左右，預計全月只有1.25萬套。以1.25萬套計算，該成交量較8月的15942套驟減超3000套，下降幅度約21.6%;與今年3月份最高點22172套相比，成交套數減少約1萬套，下降幅度高達43.6%。“降溫”的背后，是政策調控的不斷加碼，也是貸款額度收緊直擊“要害”。

政策調控“打補丁”

疫情過后，購房積壓需求得到釋放，加之“學區房”概念受熱捧、信貸資金違規流入房地產市場等因素影響，北京二手房交易曾經歷過一輪上漲“熱情”。然而“熱情”過高，也成為政策關注的重點，整頓“學區房”炒作亂象、嚴查違規資金流入樓市、打擊假離婚買房等政策接連落地。

今年7月，北京西城區嚴格落實號稱史上“最狠”學區房政策——多校劃片，迅速拉開了學區房降價的大幕，傳統“頂級學區”德勝、月壇等大幅降價案例層出不窮。有媒體曾報道稱，德勝一套房齡40年，建筑面積為38平方米的“老破小”，最近以“低價”完成交易。不到兩個月時間，同一套房子的差價卻達到了120萬元。

今年8月初，北京市住建委發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，也徹底封堵了“假離婚”買房問題。夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合北京市商品住房限購政策規定的，自離異之日起三年內，任何一方均不得在該市購買商品住房。政策調控“打補丁”，澆滅了北京剛剛熱起來的二手房市場。

二手房市場信貸收緊

除上述政策調控“打補丁”外，二手房市場信貸全面收緊則可謂直擊“要害”。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，二手房市場信貸收緊，全面抑制換房客戶。其表示，網簽數據相對滯后，特別是最近各地開始加強二手房價格管控，很多城市公布的網簽成交量開始滯后市場，實際市場跌幅比網簽更大。二手房市場放款難，已經全面抑制市場活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當下貸款周期已經超過3個月，年內放款難的情況持續下，市場成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經是多年最低點。

根據之前北京商報記者的調查，北京多家銀行分行以及支行表示已無房貸額度。同時，資質審核也日益趨嚴，部分銀行表示，客戶有未還清消費貸或信用貸的，有可能會影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。審批時間延長、放款周期延長，將直接影響到購房者的買房熱情，甚至部分購房者暫時“失去”貸款資格，基本上限制了超一半的購房需求。

去年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實施。

《通知》根據銀行資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%，并根據實際情況對占比超標的銀行設置兩年、四年調整過渡期。監管“紅線”出臺后，多家銀行房貸額度超標，這也是信貸政策不得不收緊的主要原因。

新房市場受影響

市場情緒總是一致的，北京二手房市場降溫，新房市場也未能幸免。“我們7月的網簽還很好，8月就掉了，9月就更嚴重了，不是因為沒客戶，都是二手房等著置換的。”順義某項目營銷總向北京商報記者透露，最近自己頻繁向總部申請，希望批準給交了首付、但因二手房置換原因暫時騰不出資格的購房者寬限換房周期。他們與購房者溝通得知，大部分購房者目前均卡在賣房時，買方信貸批不下來。

“感覺是一瞬間，7月我們一天一套的速度，現在就全面擱置了。”但這位營銷總也直言：“大家都搶回款，總部原來給我們就3個月，現在又是年底涉及年報，估計挺難的，但不寬限成交也卡在這，沒辦法。”

張大偉稱，北京樓市已經明顯地進入了下行通道。要警惕市場急速下調后出現價格戰，按照目前情況，大部分企業對第二輪集中供地積極性不大，市場全面降溫，企業資金鏈壓力越來越大。這種情況下，不排除部分新入市項目開始價格戰的可能性。

當新房與二手房的價格出現明顯倒掛，二手房市場的回溫還有一段長路要走。事實上，二手房的上漲動力已經遭到新房“情緒”的削弱。目前北京的政策核心是“穩地價”，第一批集中供地整體溢價率不過10%左右，處于全國較低水平，多宗地塊因觸及“雙限”而轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序。

北京第二批集中供地在路上，北京商報記者也有相關統計，溢價率整體不超過10%，最高溢價率也不過15%，且通過加入了現場搖號、競現房等新的競價方式，進一步遏制地塊高溢價的產生。