伍戈：中國房地產投資何時企穩？

第三季度以來，中國房地產市場整體運行保持了平穩態勢，部分房企在生產經營過程中顯現出流動性風險。房地產行業固然不能作為短期刺激經濟的手段，但維護其穩定發展對中國經濟發展有著重要意義。

回顧2021年房地產行業發展，我們發現房企現金流出現惡化的時點，恰是在“三道紅線”和房地產貸款集中度管理政策出臺的前后。彼時，房企在融資端與銷售端“兩頭”受限。隨著第三季度居民按揭貸款額度收緊，疊加頭部房企發生的信用風險，全國多地加強了房企預售資金監管，房企過往可以“挪用”的預售資金被抑制，再加上房企2021年又面臨償債高峰，多重因素共同加劇了行業的流動性危機。

風險為何如此突然？來源：WIND，筆者測算 注：貸款含房企貸款與個人按揭貸款，現金流含上市房企經營性與籌資性現金流。

三方博弈下的風險演繹 來源：政府官網，公司公告，WIND，筆者整理 注：房企違約風險為房企中資美元債信用利差。

整體而言，房地產流動性風險的化解需要房企、地方政府和中央政府三個主體共同努力。現階段，面對行業流動性風險，房企負有主體責任。房企應積極通過降價促銷、出售項目和股權、債務重組等方式進行自救；與此同時，我們建議地方政府應優先協調金融機構等部門對行業予以支持，地方國企也要及時出手承接相關企業股權或項目；中央政府則應在防范系統性風險的前提下，督促房企落實企業相關責任，同時可加快行業信貸投放、適度為企業提供資金出境便利等。

歷史經驗表明，以居民按揭貸款為先導的政策維穩信號出現后，針對房地產市場的擔憂會逐步緩解。近期，房企的中資美元債市場已呈現企穩跡象，同時房企債務到期量在2021年達到高峰后，未來一段時間將會有所減少，以上種種都從客觀上利于行業流動性風險的緩解。

未來一段時間內，我們認為房地產的按揭貸款投放將繼續加速，開發貸則滯后跟進，房貸利率更是有望持續下行。多措并舉之后，商品房銷售可能在2022年第二季度實現企穩。考慮到房企同時要面臨保交房與維持企業基本流動性的壓力，本輪銷售改善后對整體投資的拉動會有一個滯后期。我們預計，房地產投資企穩的時間大概率要到2022年的下半年。(中新經緯APP)