多城第三批集中供地規(guī)則“放松” 龍頭房企態(tài)度依然謹慎

第二批集中供地剛剛落下帷幕，深圳、廣州、天津、南京等部分熱點城市迅速拉開了第三批集中供地的帷幕。

相比于前兩次集中供地，就目前已經(jīng)掛牌第三批集中供地的城市而言，在土地出讓規(guī)則上有明顯的變化，比如提高房價銷售上限，讓利潤更有“空間”；適度放寬保證金支付期限；降低參拍門檻，調(diào)動房企積極性等。

業(yè)內(nèi)人士認為，在土地市場步入寒冬之際，這些舉措有利于土地市場回暖，降低流拍率。

部分城市調(diào)高房價上限，土地出讓金可“分期支付”

從目前已經(jīng)發(fā)布第三批集中供地情況的熱點城市來看，包括廣州、福州、成都等城市都調(diào)高了銷售上限。例如，廣州取消了此前在部分區(qū)域試行的限房價政策，其中，南沙和黃浦區(qū)取消“限房價”試點，南沙區(qū)進一步取消“未來銷售50%房源傾斜無房家庭”要求；而福州溢價成交時銷售指導(dǎo)價的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，部分城市調(diào)低了起始樓面價，例如，重慶第三批集中供地出讓地塊平均樓面價為6625元/平方米；相比第二批集中供應(yīng)地塊下降了6%；相比于第一批成交地塊平均樓面價下降了27%。

更多城市選擇調(diào)低了保證金比例。曾經(jīng)的賣地大戶杭州在第二批集中供地遭遇滑鐵盧之后，第三批集中供地恢復(fù)了“勾地”規(guī)則，即房企繳納地價的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價高低，“勾地金”最高不超過5000萬元。而在第二批集中供地時，房企報名時必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍。

同時，重慶、武漢等熱點城市還對競買規(guī)則進行調(diào)整，增加“搖號”方式。重慶將競價達到最高限價后轉(zhuǎn)而競自持比例直接改為“搖號”。武漢也將原先“競一次性付款、競自持市場性租賃住房面積、競現(xiàn)房銷售面積、競房屋全裝修面積、競建筑品質(zhì)”的要求精簡為“競一次性付款”“競自持租賃住房建筑面積”和“搖號”等方式確定最終競得人，競買環(huán)節(jié)較第二批集中供地簡化很多。

此外，廣州、蘇州、合肥等城市放寬了土地出讓價的支付條件。其中，合肥對土地出讓金支付期限進行了調(diào)整，不僅可以“分期支付”，且最長期限由兩個月放寬至三個月。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測國土局數(shù)據(jù)顯示，成都、無錫、濟南、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例，這將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力。同時，此類舉措或?qū)⒃诤艽蟪潭壬霞ぐl(fā)房企的拿地意愿，以促進土拍市場回溫，增強市場信心。

回爐地塊指標(biāo)放寬，有望降低流拍率

由于第二批集中供地降溫明顯，長沙、北京、沈陽、杭州、廣州的流拍率均高達50%以上。為了降低流拍率，提高成交量，這些城市更有動力調(diào)整土拍規(guī)則，調(diào)動房企參拍積極性。

“第三批集中供地的出讓門檻和出讓條件在維持底線的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。這說明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的規(guī)則框架和自身承受能力范圍內(nèi)，正在努力優(yōu)化出讓規(guī)則，盡量避免大幅流拍。”億翰智庫分析人士稱。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2021年11月18日，已有11個城市在第三批集中供地中，將第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。其中，廣州、合肥部分地塊下調(diào)初始樓面價或取消了第二批中的配建要求；成都部分地塊上調(diào)清水房最高限價，預(yù)計項目利潤空間將有所改善；南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價格變化不大，但保證金比例、開發(fā)資質(zhì)、聯(lián)合競買限制等出讓條件有所優(yōu)化，房企參拍門檻下降。

億翰智庫分析人士表示：“當(dāng)前在這些放松措施中，放寬土地出讓金支付期限對吸引房企參與是更加有效的手段，但是考慮到地方財政需要，地方政府放寬的范圍或者程度都會有限。降低配建或產(chǎn)業(yè)引進要求也會提升地塊本身的盈利預(yù)期，不失為避免流拍的有效舉措之一。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析，土拍門檻降低對于房企的利好傾向度著實不小，本次作為全年最后一批集中供地，也意味著這是房企今年補倉的最后機會，或?qū)⑽姸喾科髤⑴c，預(yù)計22城第三批集中供地整體市場表現(xiàn)或?qū)⒂兴販兀髋默F(xiàn)象有望減少。

龍頭房企拿地依然謹慎，堅持“量入為出”

雖然各大熱點城市的土拍規(guī)則都有不同程度的放松，但是，龍湖集團、新城控股等多家龍頭房企在采訪中向新京報記者表示，拿地依然保持“謹慎”態(tài)度，“量入為出”，“保證現(xiàn)金流安全”是首要原則。

對于在第三批集中供地中是否會加大拿地力度，龍湖方面向新京報記者表示：“公司在拿地方面一直堅持量入為出，理性拿地，不會為了追求規(guī)模或者其他的原因在短期內(nèi)高點拿地。接下來公司依然會堅守投資紀律，按照既有的節(jié)奏、在公司預(yù)定的城市里面，以合理的價格拿合適的土地。”

“目前，開發(fā)貸和按揭是有所好轉(zhuǎn)的，但是也沒有想象中那么快。我們的經(jīng)營方針還是力保現(xiàn)金流，安全是第一位的，拿地要排在后面。”一位上市龍頭房企負責(zé)人如是說。

值得一提的是，今天，從南京第三批集中供地的成交結(jié)果來看，近八成地塊底價成交，僅有5宗河西地塊觸頂搖號。從競得的房企來看，以頤居建設(shè)、深業(yè)集團、江寧城建、六合國資等國企、央企為主力。