中南建設(shè)年報業(yè)績會：四個反思和五個舉措

4月26日下午，中南建設(shè)2021年度業(yè)績交流會克服上海疫情影響，如期通過“云視頻”面向股東、媒體和投資者召開。中南建設(shè)董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

2021年下半年以來，伴隨疫情反復(fù)、政策收緊、銷售萎靡等多重因素疊加，最終演化出一場席卷整個房地產(chǎn)市場的劇變。受此影響，中南建設(shè)2021年報首次出現(xiàn)業(yè)績虧損。

年報顯示，公司2021年實現(xiàn)營業(yè)收入792.1億元，同比增長0.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損33.83億元，與2022年1月29日《2021年度業(yè)績預(yù)計下降的公告》披露的數(shù)字7.08-21.23億元有重大偏差。

管理層深刻反思，詳解年報虧損原因

“2021年，我們交出了一份歷史上最差的答卷，實際業(yè)績也與預(yù)告出現(xiàn)了巨大偏差，我代表公司管理層向所有股東和關(guān)心中南的朋友們表示萬分歉意，也誠懇接受大家的批評?！敝心辖ㄔO(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績會上誠懇致歉，隨后這位二代掌舵人詳細(xì)對業(yè)績偏差的原因進(jìn)行了解釋。

陳昱含指出，無論是偏于樂觀的業(yè)績預(yù)判、對會計準(zhǔn)則的理解偏差還是實際交付的延后等等，都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。這背后也暴露出公司存在的經(jīng)營問題。

第一，過去2021年公司為了保證現(xiàn)金流安全，不得已對利潤做出了犧牲，說明中南建設(shè)當(dāng)前的規(guī)模與自身能力和安全要求仍有錯配，內(nèi)外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。

第二，高增長階段由于缺乏審慎經(jīng)營導(dǎo)向，導(dǎo)致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提，使得公司今天仍在為過去的失誤買單。

第三，以往重規(guī)模輕利潤、輕資金的經(jīng)營取向還未得到根本扭轉(zhuǎn)，利潤和現(xiàn)金流管理亟待加強，審慎經(jīng)營任重道遠(yuǎn)。

第四，因融資巨幅下降和經(jīng)營回款持續(xù)承壓導(dǎo)致非受限資金總量并未得到根本好轉(zhuǎn)；以及低周轉(zhuǎn)高負(fù)債業(yè)務(wù)拖累、非核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能出表影響，導(dǎo)致有息負(fù)債相對于凈資產(chǎn)及賬面資金并未明顯下降。

業(yè)績承壓也與宏觀形勢下行緊密相連，利潤下滑和計提資產(chǎn)減值也成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止到目前A股房企中有58家都計提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計提額度最多的達(dá)48.37億元。在外界看來，能坦誠直面問題，深刻反思檢討的行為并不多見。

五大舉措主動出擊，全力保障長期安全

除了對過去經(jīng)營的復(fù)盤和反思外，談及公司未來如何保持長期安全發(fā)展時，陳昱含提出了2022年“安全至上，做我所能”的經(jīng)營思路把現(xiàn)金流管理放在首要位置，保障核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，早日走出困境。

她強調(diào)，從當(dāng)前看，公司完全有信心確保財務(wù)安全?！澳壳肮举~面資金224億，遠(yuǎn)大于一年內(nèi)到期的公開債務(wù)17億。同時伴隨資產(chǎn)和業(yè)務(wù)出清，以及針對前融、開發(fā)貸等銀行融資，通過債務(wù)展期、轉(zhuǎn)貸續(xù)貸，我們的現(xiàn)金短債比一定會重回1以上，短債償付安全能夠保障”。

中南的底氣來自于公司不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，在同梯隊房企中，中南建設(shè)連續(xù)保持著有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平的記錄。年報顯示，2021年末中南建設(shè)有息負(fù)債622.8億元，比2020年末減少176.3億元，財務(wù)安全性進(jìn)一步提高。同時，即使在年度利潤虧損的高壓下，2021年公司仍實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）的6.0倍。年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額167.7億元，連續(xù)四年保持正值。

而對于未來如何扭轉(zhuǎn)局面，陳昱含則給出了2022年的五大改善舉措：穩(wěn)定融資、瘦身出清、穩(wěn)定生產(chǎn)、精簡高效、政府幫扶。

具體來看，穩(wěn)定融資指密切與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)溝通，推動必要融資展期、轉(zhuǎn)貸續(xù)貸，確保授信穩(wěn)定，增加經(jīng)營性貸款等專項授信，增加企業(yè)自由現(xiàn)金流，增厚資金安全墊，壓降短債規(guī)模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務(wù)如期履行。陳昱含透露，目前中南還款金額較高的月份是6月和8月，為此公司做了充分的準(zhǔn)備。

瘦身出清指從能力和財務(wù)表現(xiàn)兩方面審視公司旗下業(yè)務(wù)布局，以“做我所能”方針實現(xiàn)業(yè)務(wù)聚焦，通過業(yè)務(wù)和資產(chǎn)出清減輕經(jīng)營負(fù)荷，擴(kuò)大核心業(yè)務(wù)安全邊界。目前，中南建設(shè)已完成項目股轉(zhuǎn)14個；地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)區(qū)域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當(dāng)前的8個、8個。

穩(wěn)定生產(chǎn)指通過融資和經(jīng)營性現(xiàn)金流止血，確保穩(wěn)定核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)所需彈藥。截至一季度末，公司地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)復(fù)工率分別達(dá)83%和54%。

精簡高效指通過關(guān)停并轉(zhuǎn)、去粗取精等方式，裁汰冗員，優(yōu)化管理，壓降管費；同時由管理團(tuán)隊帶頭厲行過冬文化。2022年公司管費預(yù)算同比降幅達(dá)47%。另外，會把審慎經(jīng)營原則通過大財務(wù)體系的重塑深入貫徹下去。

第五，政府幫扶。作為大型民營上市企業(yè)，公司穩(wěn)定不僅關(guān)乎在地財政稅收，更關(guān)乎無數(shù)產(chǎn)業(yè)工人的就業(yè)和民生穩(wěn)定問題，因此公司得到了各級政府的大力幫扶。

中南建設(shè)董事長陳錦石也表示，發(fā)展是永恒的，但不能用野蠻粗放的發(fā)展。未來中南要繼續(xù)堅持高質(zhì)量發(fā)展，在商業(yè)模式、發(fā)展模式、治理結(jié)構(gòu)、管理方式上做到科學(xué)化，全力打造實力中南、品牌中南、品質(zhì)中南。近段時間，中南已經(jīng)開始全面行動，重點抓改革，促轉(zhuǎn)型，具體來看：一是結(jié)構(gòu)調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)適度瘦身；二是建筑業(yè)務(wù)要穩(wěn)，總體導(dǎo)向是要把企業(yè)做穩(wěn)做長。

中南建設(shè)在年報中指出，短期的虧損并不影響現(xiàn)有項目的情況，也不改變團(tuán)隊的運營模式。有關(guān)情況僅是市場快速調(diào)整后的短期反應(yīng)，相信隨著市場恢復(fù)，公司進(jìn)一步提高運營效率，已售未結(jié)算資源的更多結(jié)算，公司將盡快恢復(fù)盈利。

房地產(chǎn)“規(guī)模為王”的時代已終結(jié)，“高質(zhì)量發(fā)展”的時代正在到來。有行業(yè)分析人士指出，長期的財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是行業(yè)嚴(yán)峻環(huán)境下房企掌握主動權(quán)的核心因素，時刻保持審慎財務(wù)管理，是抵抗周期風(fēng)險的根本。中南積極面對、堅守償債信用及現(xiàn)金流安全，或可為行業(yè)調(diào)整期房企提供借鑒樣本。