小區服務配套居然被賣了

對家住海淀區如緣居北里的700余戶業主而言，入住6年來一直面臨買菜難的問題。其實，小區內原來有便民菜站，只是該菜站連同再生資源回收站等規劃中的“公共居住服務設施”被開發商一并賣掉。不僅如此，小區東南側2500平方米公共區域至今未向物業移交，小區停車場、自行車棚等無法供業主使用；另外，小區內環形步道被會所旁一堵墻截斷，也導致小區圍墻無法合圍。業主們呼吁相關部門調查處理，督促公共居住服務設施盡早啟用，實現規劃用途。

呼吁 業主長期舉報 要求落實規劃

如緣居北里地處百望山下、京密引水渠東畔，2015年入住，共有業主700余戶。記者了解到，為督促相關部門介入并落實小區內各項公共服務設施規劃用途，該小區業主通過12345市民服務熱線及多個網絡平臺，甚至專門開設微博，向海淀區及北京市住建、規劃、商務等部門反映小區內菜站等配套設施被開發商賣掉后，公共服務規劃用途難落實問題。

據梳理，記者發現業主們投訴的問題主要有3類：第一是規劃為“公共居住服務設施（商業服務）”的配套建設在2019年2月被開發商賣掉后，相關規劃用途難以落實。諸如小區規劃圖中的菜站、再生資源回收站等。甚至連同規劃中的“管理用房”，至今也在關門中。第二是位于小區東南側、占地2500平方米的公共區域，開發商至今未向物業移交，這也直接導致小區16個機動車位以及自行車棚難以為業主所用。第三，規劃顯示，小區內有一條環形步道，但目前該步道被一堵違建墻體攔腰截斷，也正是因該堵墻，致使小區東南側80余米的圍墻不能合圍。業主們認為，諸如菜站、再生資源回收站、會所等社區公共配套設施被開發商賣掉后，致使業主陷入買菜難、停車難等各種困難。

長期以來，業主們向物業、開發商及屬地街道辦呼吁，還多次向海淀區及北京市住建、規劃、商務等部門反映，但除了將小區內一些其他違建拆了外，其它問題均未獲處理。

調查 會所變為中介 菜站長期閑置

11月30日下午，記者來到如緣居北里。順著該小區圍墻南行，一路上，一簇簇灌木從墻內鉆出，吊著簇簇紅色果實，在寒風中分外美麗。

繼續前行經過小區東門，記者看到環繞小區的圍墻不見了，取而代之的是黃黑相間的隔離樁。隔離樁內，有一棟灰墻懸掛裝修招牌的樓房，樓房南側有棟建筑，掛有一房產中介的招牌。業主們反映，這組建筑正是開發商賣掉的會所，“我們買房時，告訴我們這是業主會所。后來我們去查，商務局也告訴我們說是社區服務配套，應該開展便民理發店、便民洗衣店等業主們需要的服務。但現在開辦裝修公司、房產中介，這明顯不是業主們需要的用途。”業主陳先生稱。

會所大門南側，是一處開放性停車場，上面停著10余輛機動車。陳先生指認，該處停車場連同停車場北側的自行車棚，開發商至今未向物業公司移交。該區域總面積為2500平方米，包含在總體公共區域之內，而業主們為該處繳納了6年的物業費。

有業主向記者提供了一份《物業項目基本情況》。記者看到其中一項顯示為：“物業管理區域的外圍護欄及圍墻共1100米。”“我們測量了一下，小區東南側缺圍墻的這段正好80米，加上原來的圍墻合圍1100米。”

記者繼續前行至小區最北側的2號樓，看到該樓一層東側設有兩個玻璃大門，但兩道門均上了鎖。一名業主反映，兩道門長期上鎖，“我們看了規劃圖，南側的這間為便民菜站，北側的這間為再生資源回收站。”該名業主稱，因為菜站一直不開，大家得跑一公里到別家小區菜站買菜，特別不容易。

2號樓一層西側，根據規劃為“管理用房”，但記者了解到，該處房產也一直關閉中。業主李女士稱，該小區物業工作人員都在如緣居南里辦公，“那個小區和我們小區不是同一管理區域，他們有自己的業委會，但是物業在那邊辦公，也為我們小區服務。”

據業主出示的相關材料，記者看到在小區“規劃總平面圖”中“商業服務”一欄內，標明有“菜市場”字樣，面積為“127.57平方米”；“其他商業配套”欄內，顯示“資源回收站”。菜市場及資源回收站具體位置分別為2號住宅樓東側單元首層東南側、東北側。

此外，記者還查到，針對該便民菜站不能啟動運營問題，今年9月8日海淀區市場監督管理局給予該設施購買人罰款3000元的行政處罰，處罰依據為《北京市蔬菜零售網點建設管理辦法》第二十條第一款第（四）項。記者查詢獲知，該項內容主要為“無正當理由擅自停止社區菜市場或者社區菜店經營2個月以上，嚴重影響居民生活的，區、縣商務行政主管部門責令限期改正，可處3000元以上30000元以下罰款。享受政府給予的價格等優惠政策的，責令補繳減免的價款。”

回應 多部門踢皮球 解決方案難產

業主們認為，正是海淀區商務局2019年2月的一紙批復，才讓開發商將這些公共配套賣掉。函件內容顯示，海淀區商務委員會同意開發商將小區內居住配套商業設施進行銷售，面積共146.07平方米，其中127.57平方米規劃用途為菜市場，18.5平方米規劃用途為再生資源回收站。函件上面留有兩名經手人員的名字，并留有聯系電話。

記者撥通其中一個電話，一名工作人員回應，她本人正是該份函件的經手人，但她稱他們倆人已都不負責該項工作，至于便民菜站改變規劃用途等問題，她回稱，“您可以向市場監管部門舉報。我們商務局出函只是按照項目單位提供的規劃產權證明，去確認它的規劃屬性。至于房子后期使用等情況，則應根據‘北京市菜籃子網點管理辦法’。”對于該便民菜站一直閑置等情況，她稱應聯系海淀區市場監管部門，“市場部門會進行處罰，處罰后若仍不使用，屬地街道應協調。”

針對業主呼吁拆除小區東南側一段違建墻、恢復小區環形步道等問題，馬連洼街道城管隊一負責人稱，業主們投訴很久了，“之前的違建我們都拆了，規劃怎么要求就怎么做。業主是為了圍墻合圍，可這事兒不牽涉城管部門。”至于該段圍墻是否應認定為違建等問題，該負責人稱，“規劃圖中沒有，但規劃部門驗收時，該堵墻是存在的。我們只做規劃驗收之后的認定，目前無法正常立案，也無法認定。”

記者隨后聯系北京市規劃和自然資源委員會海淀分局，一負責人表示其已記下相關問題，會轉交相關專業部門回復。但截至發稿，記者未收到相關回復。

針對業主呼吁收回小區東南側2500平方米公共區域管理權問題，該小區物業公司負責人回應稱，目前物業正與開發商北京萬湖房地產開發有限公司協商，“這周剛給開發商發了郵件，最終肯定得移交。”至于業主要求圍墻合圍、菜站開張等訴求，物業公司只表示，“菜站能不能開，得看開發商是否已移交到相關部門。”

“我們也多次致函，要求開發商及相關政府部門徹底解決該問題，但一直沒有進展。”該小區物管會一負責人龔凌回應。

記者查詢到該小區開發商北京萬湖房地產開發有限公司登記電話，但撥通電話后竟被告知為“萬科前臺”，該名工作人員表示，該電話屬于萬科集團中心，業主們反映的該類問題，記者應聯系小區物業公司進行詢問。

律師說法 公共居住配套應落實規劃用途

針對業主們提出的問題，記者采訪了北京美泰律師事務所主任張艷玲。她明確指出，規劃已明確公共居住配套應為廣大業主服務，相關建設項目無論產權屬于開發商還是已被銷售，均不能違背規劃用途。

張艷玲稱，經信息公開查詢，規劃為公共居住配套的房屋屬于小區配套的商業服務設施，被出售用作房產中介和裝修公司，變更為純商業用途，那么該房屋的使用性質發生變化，不符合為小區業主提供專項配套服務、實現基本便民需求的用途要求，應當恢復規劃原用途。業主可以向職能機關提出申請，請求其行使監管權，責令產權單位限期恢復其規劃用途。

她說，根據規劃及相關材料可以明確，依據《北京市居住公共服務設施配置指標》為居住項目配套建設的商業服務設施，包括蔬菜零售網點(菜市場、生鮮超市、社區菜店等)、綜合超市、便利店、早餐(餐飲)店、理發店、家政服務點、洗衣店、藥店、末端配送點等設施。目前，規劃為菜站的產權人長期未運營，海淀區市場監督管理局已經作出行政處罰決定，限期責令改正并處以罰款，按照《行政處罰法》規定，在60日內被處罰人不行政復議或者6個月內不行政起訴的，處罰決定機關應申請強制執行。

按照《北京市蔬菜零售網點建設管理辦法》規定，若海淀區市場監督管理局責令其限期改正，整改期滿仍不能達到要求的，區、縣商務行政主管部門報經區、縣政府同意后，可以成本價為基礎，回購社區菜市場或者社區菜店的產權。

未在規定的時限內將社區菜市場或者社區菜店投入運營的，回購談判期間，區、縣商務行政主管部門有權采取措施，將社區菜市場或者社區菜店投入運營。因此，業主可以向商務部門提出申請，推動恢復菜店規劃功能。

針對該小區環形步道被墻截斷、小區圍墻無法合圍等問題，張艷玲分析，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》《北京市城鄉規劃條例》等相關規定，若圍墻未經規劃許可批準，那么在驗收時應當責令拆除。如果驗收工作人員疏忽導致驗收時沒有拆除的，業主可以向規劃部門提起規劃監督申請，要求其責令改正限期拆除。另外，若需在環形步道外修建院墻、占用業主共有場地的，需要經合法程序表決，然后向主管部門申請建設，取得相關許可后，由業主共有資金修建。

至于小區東南側尚未由開發商移交物業統一管理的機動車停車場及自行車棚，張艷玲解釋，如果經調查確認該區域停車位、停車棚屬于業主共有，應當移交給物業公司管理。如果開發商拒不移交的，可以通過訴訟或向主管部門申請處理解決。 本報記者 張淑玲