上市首日盤中最高漲超8%，德商產投服務走出差異化之路

2021年12月17日，德商產投服務集團有限公司（02270.HK）在港交所敲鐘上市，上市首日股價高開4.5%，盤中最高漲超8%，全天成交額近1700萬港元。

招股書顯示，截至2021年5月31日，公司在管建筑面積約為420萬平方米，其中，在管住宅物業總建筑面積約190萬平方米，占在管建筑面積的44.7%；在管非住宅物業總建筑面積約230萬平方米，占在管建筑面積的55.3%。

2018年至2020年，德商產投服務在管建筑面積從約50萬平方米，增加至約380萬平方米，年復合增長率約為175.7%；合約建筑面積由約130萬平方米，增加至約680萬平方米，年復合增長率約為128.7%。

在業績層面，2018-2020年及2021年前5個月，公司分別實現收入為6396.4萬元、6911.6萬元、1.27922億元及8915.9萬元，2018年至2020年的年復合增長率約41.4%。同期，公司實現凈利潤分別為3139.4萬元、3104.3萬元、4291.3萬元及1000.3萬元，2018年至2020年的年復合增長率約16.9%。

從絕對數來看，相較于動輒收入上百億、在管面積過億平方米的頭部物企，德商產投服務的收入規模和在管面積并不算大，但公司憑借打造差異化發展的道路的賽道優勢，實現了穩健增長。

德商產投服務的差異化發展道路，主要體現在兩個層面：

一是公司植根于中國西南地區的經濟發展引擎成渝城市群。一方面，成渝城市群是國家大力發展的經濟區，經濟區的經濟增長能快速帶動公司業務增長；另一方面，深耕川渝地區又能使德商產投服務避開競爭激烈的長三角、一線沿海等城市，牢牢抓住差異化發展機會。

二是公司業務具備服務多樣性場景能力，多元化營收結構令業績更加穩定。公司分別為住宅物業、街區及其他商業物業、工業產業園、寫字樓等多種類型物業客戶提供服務。體現在數據上，2018至2020年及2021年前5個月，德商產投服務的物業管理服務收入占比分別為47.1%、49.5%、48%和51.6%；增值服務收入占比分別為52.9%、50.5%、52%、48.4%。

站在當下，德商產投服務的差異化發展道路顯得尤為關鍵。去年以來，“預售資金加強監管”、“三條紅線”、“兩集中”等政策接連出臺，房地產開發企業銷售普遍承壓，甚至個別頭部房企出現了資金鏈斷裂的問題。長期來看，在住房不炒的大背景下，房地產開發企業繼續保持高速增長的邏輯很難成立。

這也導致整個物業管理行業的增長邏輯，發生了根本性的改變。過去幾年，房地產開發企業的高速擴張，給物業管理公司帶來了源源不斷的管理資源和收入。而在當下，隨著開發商的業務增速逐漸放緩，地產開發和物業管理開始脫鉤，物業管理行業的獨立性持續增強。

在整個物業管理行業長期增長邏輯生變的大背景下，德商產投服務的差異化發展道路，或將成為推動其業績穩健增長的最大保證。