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尋訣2021丨泰禾一“諾”

來源：時間：2021-12-20 15:25:33

在房地產行業債務杠桿的持續拉低過程之中，行業所面臨的問題愈發復雜。調控的本意在于幫助行業擠水分、排風險以及推動行業升級、發展。房地產企業在過去幾十年中，也同樣承擔了推動國內住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應的責任。試想，如果沒有房地產企業，僅憑福利分房，我們的住房數量與品質遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業戰略及市場現狀進行剖析，更重要的是要幫助企業重拾未來行業信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將泰禾的年度漢字定為“諾”，這一諾對于每一個個體而言何止千金。

復工“時間表”

11月30日，有一條源于泰禾的消息，廈門紅樹灣院子達成首批交付。

黃其森向業主再三保證：交房雖然遲到、品質不會缺席。

我們拿到了泰禾兩本品牌中心的周報精選——《百日唯新》、《千帆競發》，能看到泰禾近期內部的種種變化，向外表達的核心內容為“一切都在慢慢變好”，其中細節多為項目復工進展與泰禾近況。

在其中看到了不少媒體的贊賞，但對于此時的泰禾而言，項目“交付”與業主“滿意”實則更為重要。

同泰禾副總裁全忠的采訪約在了泰禾北京公館，采訪問題主要聚焦于泰禾項目的復工與交付。

我們不鼓掌，同樣也不詆毀，希望停工項目能夠早日復工交付，業主能夠早日收房，畢竟在一套房的選擇背后，可能背負了一個家庭的全部資產。

在此期間也有好消息傳出，采訪完成之后，我們不斷能夠聽到泰禾項目交付的聲音。

不一樣的“價值”

曾幾何時，泰禾在“為城市創造作品，為時代奉獻精品”口號之下，推出的基于新中式生活方式的項目在行業內影響不小，以中國院子為代表的新中式住宅對于國內豪宅審美有著深刻的影響。但隨著市場與調控的環境發生變化，泰禾資金鏈的斷裂導致其在眾多城市在建項目出現停工現象。

9月底，有投資者在互動平臺針對泰禾蘇州姑蘇院子的復工時間提出疑問，泰禾回答稱，“項目目前處于待復工狀態，公司正全力推進該項目的復工復產?！?/p>

包括蘇州姑蘇院子在內，一系列停工影響了眾多項目的交付，也引發了泰禾與購房者之間的數次沖突。在眾多場合，黃其森向購房者一再表示“我們要用高品質的交付來表達對客戶的歉意和誠意”，堅稱“品質是泰禾的底線”。

在泰禾規模化發展路徑中伴隨著的高杠桿與高負債，當行業融資環境趨緊之時，泰禾較早出現債務違約。

面對質疑，黃其森表示“泰禾需要改變的是過往對于規模的過分追求”。放棄規?；l展更像是泰禾與黃其森的被動選擇，問題終將需要被面對解決。

泰禾在“院子系”的產品打造確實稱得上是行業專家。其所打造的“院子系”被中國《全國高校房地產專業案例教材》收錄，從中國院子到北京院子、南京院子，中式文化融入建筑與園林、裝飾與細節中，形成“宅門、坊巷、院落”三大造院體系。

“院子系”外，泰禾也曾延伸發展出“大院系”、“府系”、“園系”等系列新中式產品，構筑了自己的新中式產品矩陣。從“中國院子”到全國范圍內的22城44院，泰禾一度在全國構建了北方區、福建區、華東區、廣深區等多個核心區域。

面對各類歐式豪宅的沖擊，泰禾的“院子系”給了市場不一樣的產品。在其打造的項目中，中國院子四次上榜“亞洲十大超級豪宅”；泰禾·北京院子多次成為“北京別墅銷冠”；泰禾·麗春湖院子也曾連續10個月位居“中國別墅市場銷冠”。

泰禾陷入困境的主要原因在于其對規模化發展的過度追求，采取高杠桿、高周轉的開發模式遭遇政策轉向，后又疊加疫情影響，導致資金鏈斷裂引發一系列負面連鎖反應，眾多項目停工。

輾、轉、騰、挪

在過去的幾年中，規?；l展下的高杠桿邏輯是中小房企的唯一“信仰”，包括近期債務暴雷的藍光發展、花樣年等房企，都在不同時期提出自己的千億計劃，一旦高杠桿面對強調控，必然出現債務問題。

泰禾面對一系列的停工問題，開始停止拿地并轉手部分項目，并與萬科簽訂《股權轉讓框架協議》、與金融機構開展協調債務展期、加快銷售回籠等。如今能夠有一系列項目獲得復工則正是由于其主要債權人已基本談妥，主要方式是展期、免除滯納金以及對資金成本給予一定優惠，其中部分債務已展期到2023年年底。

按照黃其森的說法，泰禾在一二線城市有3000多億元貨值的土地儲備，充足的貨值儲備是泰禾翻身的核心籌碼，能與金融機構達成債務展期，也確實是手中土地和部分項目的價值仍在。

我們從其半年報可以看出，2021年上半年泰禾無新增土儲。目前累計土儲總占地面積1290.8萬平方米，規劃建筑面積3239.9萬平方米，剩余可開發建筑面積923.9萬平方米。

泰禾與眾多債權方的談判協商進展為其贏得了一定的時間窗口，有部分樓盤得以竣工并順利交付，一旦停工項目批量復工，加上其手中的部分優質土儲，泰禾確實能夠看到脫困的希望。

在萬科半年業績會上，針對萬科與泰禾的合作，祝九勝提到，萬科有一個工作組一直密切地在跟泰禾聯系，并給予一些建議，如果能符合此前約定條件，萬科仍然會履約。

泰禾在北京的金府大院全部交付竣工備案，昌平拾景園210套房源開始交付；福州、廈門、杭州等地也都有項目簽約、復工。目前來看，根據統計，泰禾部分項目已經實現復工復產。從2020年底到2021年11月，泰禾全國有接近二十個項目有交付，分布在北京、南昌、廈門、杭州等多個城市，北京、福州等重點區域復銷也有起色。

杭州院子交付現場

目前來看，泰禾復工的焦點在于北京院子二期、太原金尊府等重點項目上，全忠在采訪現場也透露出部分信息，北京院子二期在年底可能會有較為明顯的復工進度。北京院子二期對于泰禾在市場中的品牌及口碑影響較大。10月27日，在朝陽區住建委主持下，北京院子二期啟動復工，新總包單位確定為北京市屬國企北京城建集團有限公司。目前已經開展辦公區及工人生活區搭建、塔吊安裝、實體結構排查及部分市政工程恢復工作。

泰禾稱其在北京擁有數百億的現貨儲備，包括金府大院、西府大院和北京公館；早些年所開發的中國院子、麗春湖院子等也在其中。中國院子、金府大院、西府大院、麗春湖院子、泰禾中央廣場和北京公館均為現房或準現房。如果都能出手，對于其加速回款、項目復工是有幫助的。

自2018年起，泰禾開始停止拿地進行戰略收縮，一度撤出環京市場、海南區域等。在此后兩年泰禾償還了上千億債務，黃其森坦言“如果這些債務沒有還掉，公司今天一點機會都沒有了?！?/p>

回歸產品、回歸小而精

如今，黃其森在多次會議中表示，泰禾大概會收縮到不到10個城市，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門。他認為泰禾年銷售規?！?00億元到500億元就夠了”。

泰禾也必須將重心回歸于產品本身，因為其目前的難點在于復工與交付，其他皆為虛無，資本市場對于泰禾的信心恢復也需要看到其整體項目的不斷復工交付。

面對債務危機的房企并非泰禾一家。隨著整體金融安全的不斷被強調，管控日趨嚴苛，長期被房企所尊為“信仰”的規模論也已經開始降溫。我們能夠在全國諸多城市二次土拍的中看到信號，降債務之外，對于未來預期的不看好導致很少再有民企愿意拿地，不少城市甚至出現大規模的地塊流拍現象。

泰禾的債務危機爆發較早，也為其在整體環境惡化之前，贏得了比其他房企更多的時間。整個市場對于未來預期不斷下降之時，泰禾如果能處理好自身的復工以及銷售問題，相信會盡快走出困境。

目前來看，暴雷從個別的企業現象開始變成行業現象。泰禾的自救之路對行業也有一定的啟發，相當于泰禾為全行業做了一次壓力測試。

泰禾曾經發布一篇反思評論，面對困境，企業掌舵人首先要有不躺平的心態，在一些方法和路徑上，要能第一時間和政府、金融機構實事求是溝通，尋求支持和諒解。然后有節奏、有重點地尋求問題解決。

2021年，泰禾年初“復工復產”，年中“復銷”，8月宣布企業向“小而精、小而美”轉型，年底重心變成“保交付、保品質”。

北京金府大院園區實景

企業通過自救，能真正能走出困境，這對于政府、金融機構、業主、合作商等利益相關方應該是樂見其成的。泰禾的一位區域高管坦言，今年和業主直接溝通不下20次。在溝通中推進項目問題解決。