降準“靴子”落地 樓市難言轉折點

年關將至，房企所期盼的“春天”是否會如期而至。

降準落地，房企久旱逢甘霖

日前，央行發布公告稱，決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

央行有關負責人表示，此次降準釋放的一部分資金將被金融機構用于歸還到期的 MLF，還有一部分被金融機構用于補充長期資金，更好滿足市場主體需求。

降準全稱“降低銀行存款準備金率”，通俗來講是一種寬松的貨幣政策。此舉有助于可支配性流動資金增加的同時降低資金成本。

與以往“定向降準”不同的是，這是本年度內的第二次“全面降準”。區別于“全面降準”的惠及所有企業，“定向降準”目的在于對中小企業或特定領域提供資金支持，

對于目前水深火熱的房地產行業來說，降準可提升資金流動速度，改善其整體融資環境，使得房企得以喘息機會，堪稱“久旱逢甘霖”。

受降準影響，12月15日地產股整體高開。截至收盤，藍光發展、南國置業、財信發展、大龍地產等多只地產股漲停。

“多米諾骨牌效應”下的房企

去年，新冠疫情全球擴散導致美元債市場加劇動蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加，房企境外融資規模開始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續。

縱觀資產負債率、凈負債率、現金短債比三個財務指標不難發現，擁有高額可支配現金者，才有資格等到市場與政策的轉向時刻。

隨著態勢的進一步惡化，相關部門機構的頻繁“發聲”致使房企境內融資規模呈現修復性上漲趨勢。多家房企到期債務獲展期，部分房企資金流動性壓力得到階段性緩解。

此前，花樣年公告稱2.06億美元票據應付款未能支付，造成實質違約。且遭到三家國際評級機構下調評級至“展望負面”。

為減輕償付壓力補充資金流動性，花樣年將北京國祥府、國祥云著股權轉讓至旭輝集團，將寧波鳴翠東著轉讓至建安投資控股。

原于2022年到期的7.3億元未贖回債券，經由債券持有人決議已展期至2024年。到期利息須分別于2021年11月30日支付20%，以及于2022年11月29日支付80%。

此外，被市場認為已初具資金壓力的中國奧園宣布奧創二期8.16億元ABS展期成功。

數據顯示，2021年11月境內外債券融資到期債務規模約731億元，環比減少5.3%，到期債務凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。

“房住不炒”仍為主旋律

值得注意的是，在降準當日，央行還開展了5000億元中期借貸便利（MLF）操作和100億元逆回購操作。其中，中期借貸便利（MLF）操作利率為2.95%，維持21個月不變。

作為中期政策利率，MLF利率用于調節金融機構中期融資成本，引導金融機構向實體經濟提供低成本資金，降低實體經濟融資成本。

這對于購房人來說，或許是個好消息。因為降準對于推動LPR的下降有著積極的作用。

首先，房貸利率的計算公式為LPR（貸款市場報價利率）+加點。其中LPR報價由央行每個月公布一次，點位由商業銀行根據綜合情況自行確定。

當前LPR有兩個品種，1年期和5年期。根據央行最新發布的LPR報價來看，11月1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%。5年期貸款利率是房貸利率的參考基準，兩種報價已連續19個月維持不變。

而LPR的計算公式為MLF+加點數值的和。其中MLF是央行每個月都會公布一次，加點數值由商業銀行確定，具體來說是由全國18家商業銀行共同確定的。

當MLF下行時，一般會傳導至LPR下降，近而使得房貸利率下降。

近期中央相關會議明確表示，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環?！?/p>

此外，對于明年的房地產市場，在金融政策端要守住底線，遵循“房住不炒”；在土地政策端要人地房掛鉤實現租購并舉，化解當前風險或為頭等大事。