萬科祝九勝：安全比增長更重要，對明年市場情形還看不太明白

11月26日，萬科召開2021年第一次臨時股東大會。會議審議分拆萬物云境外上市等議案。

會上，有投資者提及一向穩健的萬科為何業績出現下滑。萬科于10月28日公布的業績顯示，今年前9個月，萬科實現歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16.0%。其中，第三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。

銷售方面，1-9月，萬科累計實現合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。其中，第三季度萬科房地產開發業務實現合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。

對于業績下降的原因，萬科總裁及首席執行官祝九勝認為主要包括兩個方面：一是由于地售比的提升，對毛利率造成的壓力不斷增強；二是在安全和增長之間，萬科主動控制了開發業務的增速和規模。

祝九勝提到，從2017年到2020年，萬科的地售比從26%上升至43%，增長了17個百分點。在主要城市的房價受限的狀態，地價是不斷上漲的，地售比在不斷地提升，三年時間提升了17個百分點。以今年三季度的結算為例，比去年統計的地售比又漲了8個百分點。

祝九勝稱，還有一些不太可控的原因帶來的影響，特別是今年三季度，市場出現了一個急劇的變化，整個行業或者主要的玩家，簽約額都在大幅下降，市場的觀望氣息變得越來越濃，特別是二手房的價格出現普遍的下降，一部分新房的售價還賣不到政府的限價。“三季度整個市場出現的變化對我們來說基本是一種煎熬”。他說。

另外一方面，祝九勝稱，萬科的戰略轉型從2014年開始，把安全和發展作為一對矛盾拿出來平衡始于2018年，萬科主動控制了開發業務的增速和規模，鋪開了另外一些經營服務的業務，當年控制下來的規模、速度，會滯后反映，這是萬科的主動選擇，跟外界的環境、調控的政策和外部因素等等都不相關，這是萬科自己的認知和主動調整。目前這個階段，大家都有不同的看法，有不同的應對。萬科自己也相信這樣的應對還是基本恰當的。但是這個過程是很痛苦、很煎熬的。

“從我們的認知來講，我們認為在這個歷史階段，安全比增長更重要，能力比規模更重要。從2018年喊出確保活下去，這是一個正確的選擇，也是對股東負責任的態度。但是，純粹的活下去不足以滿足我們的野心，新的春天來臨的時候，我們有什么新的玩法、新的活法、新的能力，這確實對我們的能力構建和能力打造提出了一個新的要求。”祝九勝說道。

對于今年制定的經營目標的完成情況，祝九勝回應稱，萬科一直采用動態經營管控模式，不光鋪排短期的經營安排，也每年檢討一次未來3年的事業計劃書。集團在每年都會對各經營單位的經營計劃進行一個管控，也會突出動態，在年度中間，根據市場出現的變化，進行動態調整。在銷售方面，萬科根據市場是相機調整的過程。今年的經營計劃在三季度做了調整，調下來的多一些，也有一些指標是往上調的。

“現在我們也已經在開始考慮明年的經營計劃，目前我們對明年的市場情形還有一些看不太明白，所以我們采用的方法是制定最低的經營目標，再同時推一個卓越目標，希望大家能沖著這個卓越目標去實現。”祝九勝說。