萬科祝九勝：安全比增長更重要，對明年市場情形還看不太明白

11月26日，萬科召開2021年第一次臨時股東大會。會議審議分拆萬物云境外上市等議案。

會上，有投資者提及一向穩(wěn)健的萬科為何業(yè)績出現(xiàn)下滑。萬科于10月28日公布的業(yè)績顯示，今年前9個月，萬科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16.0%。其中，第三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比減少23.3%。

銷售方面，1-9月，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2946.4萬平方米，合同銷售金額4791.3億元，同比分別下降9.8%和2.8%。其中，第三季度萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。

對于業(yè)績下降的原因，萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝認(rèn)為主要包括兩個方面：一是由于地售比的提升，對毛利率造成的壓力不斷增強(qiáng)；二是在安全和增長之間，萬科主動控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模。

祝九勝提到，從2017年到2020年，萬科的地售比從26%上升至43%，增長了17個百分點(diǎn)。在主要城市的房價受限的狀態(tài)，地價是不斷上漲的，地售比在不斷地提升，三年時間提升了17個百分點(diǎn)。以今年三季度的結(jié)算為例，比去年統(tǒng)計的地售比又漲了8個百分點(diǎn)。

祝九勝稱，還有一些不太可控的原因帶來的影響，特別是今年三季度，市場出現(xiàn)了一個急劇的變化，整個行業(yè)或者主要的玩家，簽約額都在大幅下降，市場的觀望氣息變得越來越濃，特別是二手房的價格出現(xiàn)普遍的下降，一部分新房的售價還賣不到政府的限價。“三季度整個市場出現(xiàn)的變化對我們來說基本是一種煎熬”。他說。

另外一方面，祝九勝稱，萬科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從2014年開始，把安全和發(fā)展作為一對矛盾拿出來平衡始于2018年，萬科主動控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)，當(dāng)年控制下來的規(guī)模、速度，會滯后反映，這是萬科的主動選擇，跟外界的環(huán)境、調(diào)控的政策和外部因素等等都不相關(guān)，這是萬科自己的認(rèn)知和主動調(diào)整。目前這個階段，大家都有不同的看法，有不同的應(yīng)對。萬科自己也相信這樣的應(yīng)對還是基本恰當(dāng)?shù)摹５沁@個過程是很痛苦、很煎熬的。

“從我們的認(rèn)知來講，我們認(rèn)為在這個歷史階段，安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要。從2018年喊出確保活下去，這是一個正確的選擇，也是對股東負(fù)責(zé)任的態(tài)度。但是，純粹的活下去不足以滿足我們的野心，新的春天來臨的時候，我們有什么新的玩法、新的活法、新的能力，這確實(shí)對我們的能力構(gòu)建和能力打造提出了一個新的要求。”祝九勝說道。

對于今年制定的經(jīng)營目標(biāo)的完成情況，祝九勝回應(yīng)稱，萬科一直采用動態(tài)經(jīng)營管控模式，不光鋪排短期的經(jīng)營安排，也每年檢討一次未來3年的事業(yè)計劃書。集團(tuán)在每年都會對各經(jīng)營單位的經(jīng)營計劃進(jìn)行一個管控，也會突出動態(tài)，在年度中間，根據(jù)市場出現(xiàn)的變化，進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。在銷售方面，萬科根據(jù)市場是相機(jī)調(diào)整的過程。今年的經(jīng)營計劃在三季度做了調(diào)整，調(diào)下來的多一些，也有一些指標(biāo)是往上調(diào)的。

“現(xiàn)在我們也已經(jīng)在開始考慮明年的經(jīng)營計劃，目前我們對明年的市場情形還有一些看不太明白，所以我們采用的方法是制定最低的經(jīng)營目標(biāo)，再同時推一個卓越目標(biāo)，希望大家能沖著這個卓越目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)。”祝九勝說。