調控政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯轉向。9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了8月70個大中城市房價變動情況。從數(shù)據(jù)變化來看，隨著前期出臺的調控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，疊加市場進入淡季，市場熱度進一步回落。8月新房、二手房上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，并降至年內(nèi)最低水平，新房價格漲幅回落、二手房價格止?jié)q轉跌，這也是今年以來二手房價格首次出現(xiàn)下降。

“信貸收緊下，樓市拐點出現(xiàn)了。”業(yè)內(nèi)人士指出，這是自2015年4月以來，連續(xù)77個月，除了疫情影響的2020年2月外，二手房下調城市最多，上漲城市最少的一個月。

34城二手房價格下跌

從8月70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量46個，較上月減少5城;持平城市4個，較上月增加1城;下跌城市20個，較上月增加4城。從漲幅情況來看，70城平均漲幅為0.16%，漲幅較上月收窄0.14個百分點;上漲城市平均漲幅0.36%，環(huán)比漲幅收窄0.14個百分點。

分等級城市看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1%，北京漲幅較上月收窄0.6個百分點，上海漲幅持平，深圳漲幅擴大0.5個百分點，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。一線城市中僅有深圳漲幅擴大，并且漲幅領跑一線城市。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平。整體來看，各等級城市價格漲幅均較上月收窄或持平，在市場步入淡季，調控政策接連落實下，價格上漲動力削弱，新房價格漲幅將更趨于平緩。

從8月二手住宅房價指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量為27個，比上月減少14個;持平城市9個，較上月增加6個;下跌城市34個，比上月增加8個。這也是近幾年來，二手房下跌城市數(shù)量首次超過了上漲城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房價上漲城市已經(jīng)連續(xù)5個月數(shù)量下調，從房價上漲趨勢看，在3-4月出現(xiàn)頂峰后，二季度以來市場上漲不算收窄，調控抑制了房價上漲。特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個，這是自2015年4月來，連續(xù)77個月，除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點，全國樓市房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

房價拐點到來，離不開調控政策的持續(xù)發(fā)力。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，隨著調控重點轉向二手房市場，多城跟進二手房參考價機制，市場觀望情緒漸濃，價格上漲乏力，其中深圳已經(jīng)連續(xù)4個月下降，作為首個出臺二手房指導價的城市，市場降溫顯著。

從各等級城市來看，一線城市的二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點;深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降;二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。

商品房銷售高位回落

受高基數(shù)及政策因素影響，8月單月銷售量延續(xù)7月，呈現(xiàn)高位回落走勢。1-8月全國商品房銷售面積為114193萬平方米，同比增速為15.9%;商品房銷售額為119047億元，同比增速為22.8%;商品房累計均價為10425元/平方米。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從單月成交數(shù)據(jù)來看，8月商品房銷售面積為12545萬平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%，目前的市場在季節(jié)因素、高基數(shù)因素、政策因素等多方面的疊加下，市場表現(xiàn)為高位回落。全國商品房銷售量在2021年7月之前已經(jīng)保持連續(xù)14個月單月歷史峰值，高基數(shù)導致8月同比增速下滑。

此外，以“三穩(wěn)”為目標的調控政策下，多地調控政策趨緊，使得近期銷量出現(xiàn)回調走勢。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，8月房地產(chǎn)市場調控類政策出臺36次，自4月以來調控頻次持續(xù)增加，調控持續(xù)加碼。

銷售回款為到位資金主要來源，房貸利率持續(xù)上行拉動銷售回款增速下行，使得房企到位資金承壓。1-8月房企到位資金為134364億元，同比增長14.8%。分項來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%以及13.4%。

“國內(nèi)貸款增速降幅持續(xù)擴大，房企到位資金持續(xù)承壓，這與銀行貸款集中度管理有關。”潘浩指出，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的72城8月主流首套房貸利率為5.6%，二套利率為5.9%，保持持續(xù)上漲。信貸環(huán)境收緊對銷售回款增速起到抑制作用，同時銷售回款又為房企到位資金的主要來源，使得房企資金壓力加劇。

“金九銀十”加大促銷

在政策調控更趨精準化、調控重點轉向二手房市場之下，政策效應逐漸顯現(xiàn)。陳霄稱，新房、二手房市場熱度均有所下滑，二手房表現(xiàn)更為明顯。預計隨著接下來“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，房企加大促銷力度，以價換量現(xiàn)象增加，新房價格漲幅或將繼續(xù)回落。而二手房市場在多措并舉之下或將延續(xù)降溫局面。

“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的重要節(jié)點，對于“金九銀十”市場的整體預判，潘浩表示，由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，因此銷售回款成為房企運營的生命線。結合上述“高位回調”的市場判斷，面對傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點，房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。

但面對年底前的交房節(jié)點，為維護前期購房業(yè)主利益，多數(shù)老項目并不會整體采取過于極端的降價措施，更有可能的選擇是針對產(chǎn)品力稍弱的房源推出促銷政策，一方面清理長期庫存，另一方面也集中進行客戶引流或儲備。當然，也存在部分房企出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流壓力，進行較大力度的促銷，但多數(shù)操作都是階段性的選擇。

在張大偉看來，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市紀錄已經(jīng)成為定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房價上漲，在2021年下半年還會持續(xù)一段時間。

不過張大偉表示，越來越收緊加碼的調控政策有望平穩(wěn)市場，房價會繼續(xù)放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭，針對經(jīng)營貸、二手房定價混亂、學區(qū)房等調控政策的不斷疊加，已經(jīng)使得一線城市房價漲幅放緩。預計2021年下半年一線城市大部分將進入調整周期。