商管巨頭華潤萬象生活再下一城 擬22.6億元收購中南服務

商管巨頭華潤萬象生活(01209.HK)再下一城。

繼1月5日，華潤萬象生活收購禹洲物業之后，公司再度計劃收購中南集團旗下核心物業主體企業江蘇中南全部股權，收購代價不高于22.6億元。

華潤萬象生活公告稱，公司全資附屬公司創潤發展有限公司與賣方訂立股權轉讓協議，據此買方已同意收購且賣方香港彩虹物業有限公司已同意出售南通長樂全部股權;及買方已同意收購且賣方香港樂活物業有限公司已同意出售江蘇中南1%股權。代價待由訂約雙方厘定并最終協定，但不得高于22.6億元。

資料顯示，南通長樂為于中國注冊成立的有限公司，主要從事提供物業管理服務業務，是香港彩虹物業有限公司的全資子公司。南通長樂旗下則掌握著99%的江蘇中南的股權。截至2021年12月31日，江蘇中南由南通長樂及香港樂活物業有限公司分別擁有99%及1%權益。

簡言之，華潤萬象生活擬以不高于22.6億元將江蘇中南收至麾下。根據公告披露，江蘇中南，于中國江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。

中南服務的運營主體是江蘇中南。當前，中南服務正在推進上市，于2021年的11月12日通過了上市聆訊。臨近上市，中南服務卻選擇出售物業運營主體企業，公司的上市進程極大可能按下暫停鍵。

中南服務一位管理人士在聽聞并購消息之際坦言，“有些意外，公司不少物業老同事一直在等物業板塊上市的消息，沒料想到距離上市臨門差一腳先等來了出售的消息。”

整體來看，華潤萬象生活的這宗并購交易對價較為公允。根據中南服務聆訊后招股書來看，以2021年稅后凈利潤1.76億元推算，該宗并購PE錄得13倍左右，與物業平均15倍上下的PE值打平。

在上述中南服務人士看來，這是一宗雙贏的交易。對于中南集團而言，這將比中南服務上市回收的現金更多，無疑會增厚其資金安全系數及經營確定性。在華潤萬象生活的品牌加持下，中南物業的品牌價值有望得到持續提升。同時，在物業行業集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力華潤萬象生活夯實較為薄弱的住宅物業板塊。

根據華潤萬象生活財報披露，截至2021年上半年，其住宅物業管理服務的在管建筑面積為1.2億平方米，較2020年12月31日增加1530萬平方米，這樣的在管面積及增量在頭部物企中并不出眾。深耕華東區域的中南服務目前超過5千萬的在管面積，將極大提升華潤萬象生活在華東區域的市場份額。

對于本次并購，華潤萬象生活表示，董事會相信，收購事項將增加集團在上述地區的管理濃度，提高市場影響力，提升集團區域協同價值。目標公司基于框架協議可使集團享有框架協議項下目標公司物業管理項目的經濟效益。

值得一提的是，這是物企“國家隊”在資本市場上的又一次大動作。

新近，在收并購戰場潛身蟄伏了兩年多的招商積余(001914.SZ)也先后收購了上航物業、南航物業。

中信證券等多家券商此前提及，物業藍海市場空間廣闊，國有輕資產運營服務平臺背景在當前收并購環境下具備優勢，未來更多央企剝離的“雙非”優質資產承接值得期待。不同于近年碧桂園服務(06098.HK)等民營物業企業占絕物管并購主角位置，后續具備安全性和發展潛力的國企物業平臺大概率會加大物業服務的并購力度。