入手深圳“南玻”城更 奧園“五保”脫困路徑廓清

12月21日，深圳市輝勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“輝勝開(kāi)發(fā)”）確認(rèn)成為南玻工業(yè)大廈（下稱(chēng)“南玻”）城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體的消息不脛而走。

南玻城更項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，地處深圳南山區(qū)連接港澳的紐帶——前海蛇口自貿(mào)片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊房?jī)r(jià)每平方米10萬(wàn)元許，是南山深入實(shí)施“科技創(chuàng)新+總部經(jīng)濟(jì)”雙輪驅(qū)動(dòng)、建成世界級(jí)創(chuàng)新型濱海中心城區(qū)的關(guān)鍵。

企查查股權(quán)穿透顯示，輝勝開(kāi)發(fā)為中國(guó)奧園（3883.HK）旗下公司。入手南玻城更項(xiàng)目，堪稱(chēng)奧園近期業(yè)務(wù)層面的重大實(shí)質(zhì)利好。

一方面，11月初來(lái)，奧園因境外資信評(píng)級(jí)被多次下調(diào)，觸發(fā)境外ABS、境內(nèi)理財(cái)產(chǎn)品等的提前贖回。最近，公司60億元理財(cái)產(chǎn)品展期等的負(fù)面消息“滿(mǎn)天飛”。

另一方面，當(dāng)此行業(yè)整體流動(dòng)性困境，包括奧園董事局主席、總裁及眾高管、區(qū)域總公開(kāi)表示“絕不躺平”，公司主動(dòng)優(yōu)化組織架構(gòu)、引入戰(zhàn)略投資者的消息也時(shí)有所聞，但在明確官宣前，外界主要是通過(guò)了解奧園“五保”（保交付、保兌付、保銷(xiāo)售、保運(yùn)營(yíng)、保穩(wěn)定）中的“保交付”來(lái)觀察公司動(dòng)態(tài)。

基于此，奧園旗下公司被深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局確認(rèn)為南玻城更實(shí)施主體，信號(hào)意義就尤其重大。

首先，這是奧園近期再次被官方肯定。此前，據(jù)人民日?qǐng)?bào)消息，廣東省住建主管部門(mén)曾為奧園定性：廣東遭遇流動(dòng)性困境的房企，每家情況也并不相同。類(lèi)似奧園這樣，遭遇的是海外評(píng)級(jí)被頻頻下調(diào)后觸發(fā)的債務(wù)擠兌困難，企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)比較正常。而奧園也被寄望成為困境中走出來(lái)的房企典范。

而相較于之前的官方表態(tài)，奧園此次入手深圳前海蛇口核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，是從實(shí)際運(yùn)營(yíng)層面印證奧園“運(yùn)營(yíng)正常”，比媒體層面的表態(tài)更具說(shuō)服力。

其次，雖然近期從央行、銀保監(jiān)會(huì)到地方，政策層面暖風(fēng)勁吹，但奧園怎樣在流動(dòng)性困境中脫身其實(shí)一直不明朗。而是次南玻項(xiàng)目，奧園的“脫困”路徑初步浮現(xiàn)。

“保交付”是大局，是修復(fù)公司因流動(dòng)性困境引發(fā)的品牌聲譽(yù)受損的最佳方式，是公司回流銀行監(jiān)管專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)資金的關(guān)鍵。2021年前11個(gè)月，奧園在深圳、佛山、蘇州等城市累計(jì)交付70余項(xiàng)目，交付面積超500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%。12月，奧園旗下梅州、珠海、江門(mén)等多個(gè)城市數(shù)十個(gè)項(xiàng)目亦將陸續(xù)交付；

“保兌付”是履行“絕不躺平”承諾，通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、理財(cái)產(chǎn)品銷(xiāo)售公司穩(wěn)定投資人情緒，為公司資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)爭(zhēng)取時(shí)間。月中以來(lái)，陸續(xù)有奧園理財(cái)產(chǎn)品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息，并有報(bào)道指稱(chēng)奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交；

“保銷(xiāo)售”是積極因應(yīng)行業(yè)困境、努力“自救”。按照廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年前11月廣東省商品房銷(xiāo)售價(jià)漲量縮，奧園前11月錄得1157.8億元銷(xiāo)售額、同比增長(zhǎng)2%殊為不易，銷(xiāo)售鼓勁絕不可泄；

“保運(yùn)營(yíng)”涉及眾多，包括穩(wěn)定核心管理團(tuán)隊(duì)、精兵簡(jiǎn)政實(shí)施扁平化管理、鼓勵(lì)提升管理能效賦能一線等調(diào)整，更包括正常推進(jìn)“南玻”等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為2022年發(fā)展蓄力；

“保穩(wěn)定”則就是一句話(huà)——尋找核心戰(zhàn)略投資者。雖然奧園作為大灣區(qū)“四小龍”、穩(wěn)居國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城市更新10強(qiáng)、擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)提供可售貨值約7543億元，但在美好的城更業(yè)務(wù)利潤(rùn)釋放前，奧園最好能像萬(wàn)科那樣有個(gè)“靠山”，才方便在行業(yè)整體過(guò)冬和“節(jié)衣縮食”中度過(guò)劫波，迎來(lái)此輪行業(yè)洗牌的春天。

從這個(gè)角度來(lái)看，奧園“五保”圖存的過(guò)程，就是此輪民營(yíng)房企整體過(guò)冬的突圍樣本，給奧園以時(shí)間和信心、用腳投票，而不是指責(zé)和質(zhì)疑，可能是社會(huì)、銀行、投資人、買(mǎi)房者和企業(yè)等多方共贏的上策之選。