尋訣2021丨遠洋集團：穩健、健康

在房地產行業債務杠桿的持續拉低過程之中，行業所面臨的問題愈發復雜。調控的本意在于幫助行業擠水分、排風險以及推動行業升級、發展。房地產企業在過去幾十年中，也同樣承擔了推動國內住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應的責任。試想，如果沒有房地產企業，僅憑福利分房，我們的住房數量與品質遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業戰略及市場現狀進行剖析，更重要的是要幫助企業重拾未來行業信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將遠洋集團的年度漢字定為“穩”。穩，是穩健，也是穩中求進。

隨著房地產調控的常態化，企業高杠桿、高周轉時代已經過去，穩健發展成為眾多房企面臨的新課題，而一向以“穩健”著稱的遠洋集團受到了更多關注。

遠洋集團經過28年發展，已經成為一家以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建筑建造全產業鏈服務為主營業務，以房地產金融、養老服務、物流地產、數據地產等為協同業務的綜合型實業公司。據統計，目前遠洋集團已經在全國80余個城市中累計開發運營600余個項目。

2020年，遠洋集團開啟“南移西拓”戰略，同時調整組織架構，形成六大區域事業部的布局。2021年，在聚焦住宅開發主業的前提下，各業務繼續穩健發展，遠洋集團在穩健的道路上走的更加堅定。

財務穩健 開發主業穩步推進

作為資金密集型行業，一個房企的穩健發展最直接的體現是財務。

據中期業績報告顯示，遠洋集團2021年上半年實現營業額205.13億元，同比上升6%；毛利潤46.12億元，同比上升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內溢利為19.3億元。

遠洋集團銷售布局均衡，北京地區、環渤海地區、華東地區、華南地區、華中及華西地區分別占銷售額24%、18%、22%、15%、21%，其中「南移西拓」地區占比為58%，同比提升8個百分點，體現了集團「南移西拓」戰略布局的貫徹。

最新銷售數據顯示，2021年前11月，遠洋集團協議銷售金額約1207.3億元，同比上升11.5%；銷售面積約587.24萬平。其中，天津未來城、武漢遠洋東方境世界觀、南京遠洋萬和方山望等多個“南移西拓”區域項目表現優異。

財務狀況的穩健，不僅體現在營收上，現金流和負債更為重要。據中期業績報告顯示，于2021年6月30日，遠洋集團現金資源總額共計382.32億元，并擁有已獲批尚未提用授信額度約2424.49億元，現金流充足。

截至2021年6月30日，遠洋集團剔除預收款后的資產負債率為69%；凈負債率為67%；非受限現金短債比為1.6,“三道紅線”指標全部達標，均處于“綠檔”。

此外，據中期業績發布時數據顯示，排除已經再融資部分，遠洋集團1年內到期負債占比為14%，2-5年內到期負債占比提47%，5年以上到期負債占比16%，到期分布較為均衡。

作為行業財務穩健的標桿房企之一，遠洋集團并沒有因此止步。

10月13日晚間，遠洋集團發布公告稱，聯合全球主權財富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金，并將旗下北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。有業內人士表示，兩個項目估值過百億元，變現超過53億元。在行業短期流動性危機來臨之前，遠洋集團的“居安思危”意識讓其盤整相關資產，用資產管理輸出方式收回大量現金，極大鞏固了現金流護城河。

最新消息，12月16日，遠洋集團與中國人壽保險正式訂立150億元金融框架協議，深化金融合作共謀可持續發展。根據協議，中國人壽可根據其投資需求認購遠洋集團發行的金融產品，認購金額上限為三年內人民幣150億元或等值外幣。這一舉措將進一步推動遠洋集團優化債務結構，為聚焦主業、增強可持續發展能力提供有力支持。

信用評級優良 提前完成年內再融資

受益于穩健的財務狀況，遠洋集團的融資成本低于行業水平，投資級信用水平持續獲得國際資本市場認可。目前，就境外而言，遠洋集團維持穆迪和惠譽兩家評級機構的投資級評級；而在境內，獲中誠信國際、聯合資信AAA信用評級。

2021年上半年，遠洋集團融資成本為5.04%，較2020年同期下降10個基點，低于1-6月行業平均融資利率6.62%。在融資環境不斷趨緊的市場環境下仍擁有較好的融資成本優勢。

較低的融資成本，有利于優化財務結構，降低企業負債。而融資成本的優勢直接體現在發債上。

2021年1至2月，遠洋集團成功發行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個百分點

9月23日，遠洋集團成功發行5年期19.5億元公司債券，票面利率4.06%。本次債券信用等級為AAA，展現出評級機構對遠洋集團信用水平和未來持續發展能力的高度認可。據悉，本次發行后，遠洋集團年內短期負債再融資提前完成，可以從容應對融資環境變化。

多樣擴儲 瞄準城市更新

土地儲備是房企的“糧倉”，資金優勢助力遠洋持續提升擴儲能力。

據中期業績報告顯示，2021年上半年遠洋集團在深圳、武漢、西安等一二線城市共獲取16個開發項目，新增土儲328萬平方米，總貨值約人民幣500億元?！澳弦莆魍亍眳^域項目占比近70%，這體現集團進一步貫徹“南移西拓”的戰略布局重心，也使得其土儲區域布局結構持續優化。

截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4658萬平方米，分布于47個城市。其中，二級開發土地儲備3796萬平方米。從土儲分布來看，遠洋集團半數項目位于北京和華南，同時向熱點二線城市開拓，土儲質量整體質量較高。

此外，遠洋集團還通過城市更新，助力“南移西拓”。2021上半年，遠洋集團在城市更新領域成果豐碩。

1月，與重慶江北區政府簽署城市更新項目合作框架協議，打造川渝地標級商業綜合體；3月，獲取深圳龍華區的舊改項目；5月，與長沙市天心區政府簽署戰略合作協議，共同推進中心區域城市更新。

目前，遠洋在城市更新領域已形成“拆除重建、存量盤活、社區煥新”三種獨門模式，總實施面積達到3000萬平方米。

碳中和背景下 遠洋堅持“建筑·健康”產品觀

隨著房地產行業的快速發展，住宅正在從增量市場轉向存量市場，人們已不再單純滿足于居住的基本功能，對生活和健康有了更高的要求。遠洋集團緊跟客戶需求，于2016年提出“健康建筑”的品牌理念，產品定位從以住宅價值、經濟價值為核心的房屋價值需求，升級為以環境價值、社會價值為導向的產品需求。

目前遠洋集團已形成獨立知識產權的遠洋健康建筑體系。截至2020年底，遠洋集團已注冊106個綠色建筑項目，項目數量占比約61.5%，綠色建筑認證項目數量比例較行業平均水平高出40%。遠洋方面稱，到2025年，自持項目要100%達到綠色建筑標準。

遠洋集團還引入外部健康標準的工具國際WELL標準，有11個項目正式獲得WELL最終認證，是中國獲得WELL認證項目個數最多、面積最大的企業。此外，截至2021年6月，遠洋集團已在全國40余座城市的百余個項目落地健康建筑體系。

2021年12月，遠洋健康建筑體系迎來全新升級。遠洋集團首次進行了全時、全齡、全空間的多維度提升，健康價值點更是從74項升級至近90項，更有多達近200項技術特征標準。

此外，遠洋集團積極響應“3060碳中和”戰略，率先提出到2050年成為一家“凈零排放”的地產企業。

從深耕“建筑·健康”領域，到率先響應國家“碳中和”號召，遠洋集團持續傳遞低碳、健康的可持續發展理念為自身不斷開創出健康、高質量發展的新局面。

結尾點評：

中國房地產行業市場化一路走來，經歷了許多波折，企業只有具備堅實的基礎，以及長遠的應對戰略，才能應對不斷變化的市場環境。

回望遠洋發展歷程，從原來的北京房企到如今布局全國的綜合實業集團，遠洋集團憑借穩健的財務水平、豐厚的土地儲備、良好的信用平級、健康建筑產品等因素，持續保持著穩健增長的態勢。