流拍率走高、溢價率降低 熱點城市二批集中供地“霜降”

22城第二批集中供地即將落下帷幕，相比于首批供地，土地市場呈現出陣陣寒意。

目前，除了鄭州和寧波，20個熱點城市均完成了第二批集中供地。從第二批集中供地來看，土地市場降溫明顯，包括北京、上海等熱點城市，在第二批集中土拍中均出現了撤牌、流拍的現象。據中指研究院統計，第二批集中土拍流拍加撤牌率高達31.8%。

業內人士分析稱：“三季度融資環境仍然偏緊，外部‘輸血’不足，同時樓市降溫疊加房貸放款變慢，導致房企銷售回款受阻。房企資金壓力不斷加大，拿地能力與拿地意愿下降。受此影響，重點城市第二批集中供地出讓整體降溫，城市間和城市內市場熱度分化也進一步加劇。”

撤牌流拍率升高，國企、央企成為拿地主角

目前，20個城市已完成第二批集中供地。這些城市的土地市場均有不同程度的降溫，就連北京、上海、杭州等在首批集中供地中表現突出的熱門城市也不例外。

以首輪供地的“賣地大戶”杭州為例，第二批集中供地總計掛牌31宗地塊，撤牌7宗地塊，流拍10宗地塊，最終僅成交14宗地塊，較首批成交57宗地塊下降75%；而成交總價257億元，較首批成交總價1178億元下降78%；土地成交平均溢價率4.6%，較首批平均溢價率下降21.4個百分點。

上海出現了停止出讓、流拍和多宗地塊底價成交的情況。10月8日，上海就提前叫停了7宗地塊出讓。10月11日，2宗涉宅用地以底價成交。10月12日，9宗涉宅用地成功出讓，其中，3宗地塊溢價率在8.9%-9.8%之間，6宗地塊溢價率在0-3.1%之間。

而在北京第二批集中土拍中，熱門地塊有底價成交的現象，房企的拿地積極性也大幅削弱。北京第二批集中供地原計劃出讓43宗土地，僅有17宗成交，其余地塊延期至下一批集中供地出讓，成交金額約為513.45億元，約是首批集中供地的一半。其中，11宗現場競價地塊合計成交金額379.5億元，平均溢價率只有6.2%，還有5宗地塊底價成交。

值得關注的是，在流拍率升高的同時，土地溢價率不斷走低。比如，在首批集中供地中以43%溢價率高居榜首的重慶，在第二批集中供地中整體溢價率僅為0.02%；而長沙出讓的10宗地塊全部底價成交，溢價率為0%，這與首批集中供地中“熔斷”“搖號”等火熱現象大相徑庭。

此外，國企、央企成為第二批拿地的主角。由于民營房企資金壓力相對較大，相比之下，資金充裕的央企、國企，成為第二批集中土拍中拿地的“主力軍”。比如，在廣州第二批集中土拍中，約2/3的地塊被央企、國企摘得，貢獻了九成以上金額；北京也是央企、國企主導全場，首開、中海、中鐵置業等成為拿地主角。

作為實力擔當，一貫號稱“利潤王”的中海地產在第二批集中供地中“大殺四方”，在多個熱點城市承包多宗優質土地，成為第二批集中供地中的“拿地大戶”。公告顯示，2021年第三季度，中海在中國內地14個城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價為543.6億元，與上半年513億元的拿地金額近乎持平。

土地市場遇冷背后：信貸環境緊張、房企資金承壓

對于重點城市土地市場驟冷的原因，中指研究院分析師稱：“一方面，三季度房地產政策調控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場觀望情緒上升，多數城市市場活躍度下滑明顯。另一方面，房企資金端持續承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節奏，個別企業違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批集中供地嚴格購地自有資金審查等，房企拿地意愿受到抑制。”

“從土拍規則來看，重點城市第二批集中供地雖然下調了最高溢價，但推出地塊的初始價格、捆綁限制、試點規則、品質要求等出讓條件較首批集中供地未有明顯改善，部分地塊甚至更為嚴苛。地塊利潤空間改善不及預期，亦是房企觀望情緒上升和各地流拍撤牌率上行的一個重要原因。”中指研究院分析師如是說。

“土地市場遇冷的背后，反映的是房企拿地能力和拿地意愿雙降。”第三方機構克而瑞分析人士認為：“自‘三道紅線’融資新規出臺以來，房地產金融監管不斷強化，房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購地并嚴查資金來源，更是進一步限制了房企的拿地能力。另一方面，‘限價’‘限售’‘限貸’等政策層出不窮，導致房企銷售承壓，既影響了房企的資金回流，也降低了房企的投資信心，抑制了房企的拿地意愿。”

在信貸政策整體收緊的情況下，房企資金承壓制約著房企拿地。從近期央行的動作來看，房企資金緊張的局面或將有所改善。央行、銀保監會在9月底召開房地產金融工作座談會上表示，“主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展”。

22個重點城市第二批集中供地（住宅用地）成交情況一覽

說明：統計口徑：市本級；截至2021年10月21日，第二批集中供地成交指標較首批增加標紅，否則標綠。數據來源：中指數據CREIS

第三批集中供地的調整空間幾何？

在第二批集中供地中，國家自然資源部指導重點城市調整第二批供地土拍規則，一方面，從購地資質、資金監管方面從“嚴”；另一方面，限定土地溢價上限為15%，同時，要求不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，這實際上是規則上的“放寬”。

按照“一寬一嚴”的思路，雖然不少城市都對此前嚴苛的土拍規則作出了調整，但是，對于房企來講，其拿地成本并沒有降低。據中指研究院統計，從初始地價來看，20城第二批供應地塊的初始樓面均價較首批供地上漲3.7%，其中成都、重慶、杭州、南京等城市核心區推出地塊的建面比重較首批下滑、但初始地價仍有上漲。受此影響，第二批集中供地雖下調最高溢價，但房企拿地成本改善空間相對有限。

從實施層面來看，不少城市的土拍規則仍然嚴苛。例如，天津第二批部分地塊“捆綁”自持保障性租賃住房面積要求，10宗位置較好的“自持”地塊均以底價成交，另有7宗“自持”地塊遭流拍或撤牌。同時，長沙第二批部分地塊出讓條件較為嚴苛，涉及無償配建、引入醫療和科技產業等，并明確毛坯限價按政策進行價格監管，市區16宗地塊因無人報名撤牌，2宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重超過六成。

此外，在房企資金鏈緊張的情況下，參拍金額這一“門檻”也使得房企望而卻步。例如，北京第二批地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金超過10億元，這就使得房企在資金壓力下更傾向于同板塊小體量地塊。

在第四季度即將開始的第三輪集中供地中，部分城市或對于較為嚴苛的土拍規則進行進一步的調整。“預計部分城市第三批集中供地將對地塊的試點規則、捆綁限制和品質要求有所優化，減少地塊捆綁限制，調整部分試點規則，提高房企拿地意愿，并逐步推進品質要求落地。同時，限制房企參拍數量和拿地預售時間等試點亦存調整預期。”中指研究院分析師預測稱。