債務壓頂 美凱龍開啟“賣賣賣”模式

10月15日，美凱龍發布公告稱，擬向旭輝永升服務的全資附屬公司永升海南轉讓美凱龍物業80%股權，轉讓價款6.96億元。收購完成后，美凱龍物業將由永升海南與美凱龍世博家居廣場分別持股80%和20%。

此前，永升海南就與美凱龍訂立協議，經美凱龍的全資附屬公司天津紅星收購星悅物業90.1%的股權，現金代價為2.97億元，并于2021年6月完成收購。收購完成后，上海星悅由永升海南和天津紅星分別持股90.1%以及9.9%。此外，永升海南及天津紅星將以合共3.3億元的現金代價將其持有的星悅物業股權轉讓給美凱龍物業。

據悉，美凱龍物業于今年3月4日成立，經營范圍包括物業管理、企業管理、房地產經紀等。美凱龍物業是美凱龍成立的第一家全資附屬物業公司，從成立至今不過7個月的時間，美凱龍已將其80%股權拱手讓人。

債務累累 房企頻頻“斷臂輸血”

2021年“斷臂輸血”成為了許多地產公司的年度關鍵詞，富力地產出售富良環球100%股份、彩生活服務出售核心資產鄰里樂100%股權，美凱龍也陸續通過“賣賣賣”來應對這場危機。

今年3月28日，美凱龍的母公司紅星控股與遠洋資本簽署戰略合作協議，忍痛割讓紅星企發18%股權，轉讓對價10.3億元。收購完成后，遠洋資本戰略入股紅星企發及其下屬紅星地產版塊。3個月后，遠洋資本通過關聯公司又與美凱龍達成《合作框架協議》，擬收購美凱龍所持有的西藏紅星美凱龍企業管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業管理有限公司等7家物流子公司。7月18日，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署合作協議，以40億元獲取紅星地產70%股權。

美凱龍變賣資產的背后是逐年加重的負債。據美凱龍年報顯示，自2017年至2020年間，美凱龍的資產負債率持續增長，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。截至2020年末，美凱龍可用貨幣資金為65.11億元，但是負債已達到804.50億元，其中流動負債金額達316.39億元。

債務問題是美凱龍變賣資產的核心要義，若非其連續性的輾轉騰挪，我們在資本市場看到的違約房企名單之上也會出現美凱龍。事實證明，車建新的“斷臂”是有作用的，由于債務情況得以緩解，美凱龍分別獲得了聯合資信評估股份有限公司、大公國際資信評估有限公司給出的AAA主體長期信用評級，評級展望均維持“穩定”。

回血救急與優化戰略雙管齊下

隨著“三條紅線”等調控政策相繼出臺，土地市場愈發嚴格的進場要求，資源已逐步向頭部房企集中與傾斜，而美凱龍在地產與物業領域與其他老牌房企相比，更是“小巫見大巫”，從資金土儲、戰略布局以及品牌影響力都不具備競爭優勢。

與大多數地產公司不同，美凱龍主要是一家全渠道泛家居業務平臺服務商，在此基礎上涉獵房地產、房地產經紀、物業管理、物流等領域。

面對房地產行業本就下行的市場環境，美凱龍的多元化業務并未為其帶來豐厚的收益，反而使公司的資金狀況“雪上加霜”，新冠疫情也更是給美凱龍家居實體店的經營帶來重創。據相關機構統計，紅星地產2020年全年拿地金額168億元，排名全國第57位。

除此之外，以傳統家居商場起家的美凱龍還需面對新零售市場的沖擊。美凱龍自2019年起采取“家裝家居一體化、線上線下一體化”的戰略，通過多種方式進行轉型。美凱龍不僅與阿里簽署了戰略合作協議，共同拓展新零售領域布局，還與多家地產商開展合作拓寬獲客渠道以降低成本。

據美凱龍2021年半年度報告顯示，上半年公司營業收入75.02億元，同比增24.54%；歸屬股東凈利潤17.31億元，同比增57.26%。美凱龍通過“賣賣賣”回血救急的同時，不斷優化自身發展戰略，或許是解決當下問題的最優解。

美凱龍的老板車建新說：“美好生活需要詩和遠方，更需要沙發和床”。目前來看，債務清償更像是能夠奠定美好生活的核心基底。