不靠主業靠賣房 中國文旅集團四次遞交招股書能否成功上市

經歷了三戰三敗后的中國文旅集團仍然沒有放棄，第四次向港交所遞交了招股書。10月24日，北京商報記者了解到，中國奧園旗下的中國文旅集團再次遞交了新的招股書，并更名為大灣區文旅康居股份有限公司(以下簡稱“大灣區文旅”)。而在此之前，中國文旅集團赴港上市申請已經三度折戟。值得一提的是，根據其招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，中國文旅集團來自文化旅游業務的收入占比分別僅有20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。對比可知，中國文旅集團對銷售度假物業板塊的依賴性正在加劇。在業內人士看來，中國文旅集團第四次究竟能否成功上市，恐怕也很難說。

四次遞交招股書

三次折戟之后中國文旅集團又一次立下了“戰書”。10月22日，中國文旅集團再一次遞交了新的招股書，并更名為大灣區文旅康居股份有限公司。

根據招股書，大灣區文旅是一家文化旅游物業開發商。同時，大灣區文旅也從事一系列文化旅游業務，如提供文化旅游勝地相關服務(包括酒店服務、景點咨詢服務及景點管理服務)、酒店咨詢及管理服務及旅游代理服務。根據仲量聯行行業報告，按2020年廣東省江門和廣東省房地產公司的住宅物業(包括度假物業)合約銷售總額計，大灣區文旅分別排名第5及第220，在相關地區的市場占有率分別約為4.5%及0.04%。

從財務方面來看，招股書顯示，2018年、2019年和2020年，大灣區文旅的收入分別為3.35億元、7.36億元和9.68億元，對應的凈利潤分別為7260.5萬元、1.04億元和1.53億元。與此同時，大灣區文旅2021年前5個月的收入為3.19億元。

其實，此次已經是大灣區文旅第四次在港交所公開遞交招股書。早前，大灣區文旅分別在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所遞交招股書，但均未能在6個月內通過聆訊，狀態均顯示為“失效”。

“賣房”業務占總收入八成以上

銷售度假物業占大頭的大灣區文旅，卻要靠文旅業務來打出一片天地?根據大灣區文旅招股書顯示，度假物業發展為大灣區文旅的核心業務分部。截至2021年8月31日，大灣區文旅在恩平擁有包含18個度假物業發展項目的組合，其中11個項目為已竣工、3個項目為發展中及4個未來發展項目。

而從文化旅游業務方面來看，大灣區文旅經營位于泉林黃金小鎮的愛必儂泉林度假村。該度假村為復星愛必儂獨家管理的一個酒店度假村，由泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區及泉林黃金小鎮內的配套設施組成，收益主要來自租賃酒店客房、提供餐飲及票務服務。另外，大灣區文旅還就英德巧克力王國(由奧園集團擁有的文化旅游勝地)的規劃、設計及發展提供一站式景點咨詢服務。

但值得注意的是，其實在大灣區文旅的收入中，文化旅游業務的占比要比銷售度假業務的占比少的多。根據其招股書顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，大灣區文旅來自銷售度假物業業務的收入占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。而其來自文化旅游業務的收入占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

由此可見，大灣區文旅的銷售度假物業收入占比遠遠要超過文旅業務，大灣區文旅更多的還是在靠賣房來換取收益，那么，為什么大灣區文旅還要打著文旅IP的“旗號”沖刺IPO呢?針對此問題，北京商報記者聯系了大灣區文旅，但截至發稿還未收到回復。

知名地產分析師嚴躍進認為，這也是一種企業經營商必然要經歷的事情，因為當前做文旅項目的企業，有時候做到最后要承受資金方面的壓力，所以必須要通過銷售來進行緩解。從大灣區文旅要打造文旅IP來講，要真正讓市場認可其文旅業務，后續肯定還要減少銷售物業的收入，盡可能在文旅產業方面形成比較好的導向。

能否實現IPO仍難說

一直堅持不懈向港交所遞交招股書的大灣區文旅，究竟能否在此次實現成功上市，也成為了業內所關注的話題。

北京商報記者從其招股書看到，大灣區文旅擬采取繼續在現有土地儲備上發展文化旅游為重心的物業組合，同時繼續擴展在大灣區及現在并無業務的國內其他地區的項目組合的策略，此外大灣區文旅還將采取把握適當的策略收購機遇壯大以文化旅游業務等策略。

與此同時，大灣區文旅還提出，擬采取透過擴大文化旅游服務范圍并推動文化旅游業務多元發展，以及將泉林黃金小鎮的成功經驗套用于國內其他地區，以達到持續發展大灣區文旅的文化旅游業務的策略。從中也不難看出，此次大灣區文旅也將要在文旅業務方面多下功夫。

“從中國奧園來講，現在的文旅板塊非常清晰，尋求具體板塊上市也是一個非常好的導向。所以從某種程度上來說，雖然現在大灣區文旅上市面臨著很大壓力，但其確實在持續推進這項工作。同時，大灣區文旅現在確實需要各種產業支持，如果能夠講好這個故事，那么對大灣區文旅來講，其實還是會有很多機會的。如果大灣區文旅向投資者宣傳企業一些經營理念、定位等，會讓投資者對其的認識更加清晰，至少在上市方面是加分的。”嚴躍進坦言。

華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱指出，上市是既定的目標，因此大灣區文旅不會放棄IPO，因為上市不僅可以取得發展資金，又可以實現混合所有制。而在未來，大灣區文旅也需要針對聆訊的問題做出令人滿意的回復。

在業內人士看來，三次“戰敗”的大灣區文旅此次能否順利上市，仍然有待市場觀察。