繼東莞在上周迎來調(diào)控的再度加碼之后，搶占粵港澳大灣區(qū)購買力“C”位的惠州也迎來了樓市調(diào)控。

8月9日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“惠八條”)。

與東莞、廣州、佛山等大灣區(qū)城市的調(diào)控舉措類似，惠八條涉及新建商品住房預(yù)售和價格備案管理、開發(fā)商資金監(jiān)管、完善住房銷售政策、落實配建公建設(shè)施、提升住房保障覆蓋、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序和強化聯(lián)動調(diào)控機制等八個方面。其中，商品房價格備案管控一條引發(fā)業(yè)內(nèi)較多關(guān)注，因為同時限購和限價，是惠州有史以來，首度啟用。

尤其值得關(guān)注的是，惠州要求高價樓盤進行價格評估，半年內(nèi)如果平均折扣率低于95折，將對未推售房源備案價進行調(diào)降。這意味著，強行要求高房價項目采取降價措施。

業(yè)內(nèi)認為，與深圳、東莞的樓市“僧多粥少”的基本面大不同，惠州新房供應(yīng)量大、去化周期長，調(diào)控來襲，外加信貸收緊，接下來樓市可能會適度降溫。

三限同出

限購、限價、限售在“惠八條”中均有體現(xiàn)。“限售”延續(xù)既往政策尺度，執(zhí)行三年限售。“惠八條”首度祭出限購，限價也更顯細致。

“惠八條”中第二條關(guān)涉商品住房預(yù)售和價格備案管理，“對高價樓盤價格進行評估，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的，對未推售房源備案價格進行調(diào)降，堅決防止價格虛高擾亂市場預(yù)期。”“穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，商品房項目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。”

簡言之，新盤價格受到主管部門的直接管制。對于慣于饑餓營銷的房企來說，新盤價格的透明度和溢價空間受到更為明確的管制。此舉與廣州新近出臺的政策類似。據(jù)悉，廣州要求之前拿過預(yù)售證的項目，再次取證時的備案均價，需較上一期推盤均價下調(diào)3%。

“惠八條”中“限購”乃近年首次，其第四條“重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房”中的“重點片區(qū)”，是指大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)。換言之，大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)，對外地客實行第二套限購。

相比往年，惠州樓市今年上半年仍表現(xiàn)較為強勢。樂有家數(shù)據(jù)顯示，惠州一手住宅成交63592套，同比上漲近3成。惠州一手住宅成交月均破萬套，1月份成為上半年成交的峰值，成交達15877套，月均破萬套。臨近深圳、東莞等粵港澳大灣區(qū)城市，外加惠州樓市價格親民，需求外溢被視為惠州樓市節(jié)節(jié)走高的核心因素之一。

再往前追溯五年，惠州樓市整體表現(xiàn)都較為強勁，每年的新房網(wǎng)簽套數(shù)超過13萬套，這幾乎是深圳年網(wǎng)簽量的3倍多。2020年下半年，粵港澳大灣區(qū)樓市成交一片向好的大背景下，惠州的新房網(wǎng)簽量更是一舉創(chuàng)下超10萬套的近年新高。

價格與供應(yīng)量如出一轍，節(jié)節(jié)走高。自2016年至2020年，惠州一手住宅成交均價突破萬元大關(guān)，從0.88萬元/㎡上漲至1.15萬元/㎡，環(huán)比上漲了31.08%。二手住宅成交均價突破萬元大關(guān)，從0.61萬元/㎡上漲至1.14萬元/㎡，環(huán)比上漲了86.89%。

對于此次限價、限購的祭出，多位市場人士均認為，持續(xù)走強的惠州樓市的確已經(jīng)行至調(diào)控的關(guān)口。

深圳一位房企人士表示，惠州臨深的大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)實行二套限購，有對投資客“清剿”的意味在內(nèi)。

“在惠州買房的外地人中很重要的一部分是深圳客，尤其深圳剛需族迫于房價壓力轉(zhuǎn)去惠州置業(yè)首套房。惠州置業(yè)二套房的核心群體以投資客、深圳改善客居多。”深圳一位房企人士說，這種片區(qū)式限購也是保障剛需、打擊投機的需要。

從另一個維度看，惠州樓市的景氣度與深圳、東莞仍差距較大。樂有家數(shù)據(jù)顯示，惠州是三城中的供應(yīng)大戶，供應(yīng)690萬平方米遙遙領(lǐng)先，市場貨量充足，有一定的庫存壓力。截至今年6月底，惠州一手房當(dāng)月的去化周期上行到15個月，這一數(shù)值大概是深圳的兩倍、東莞的三倍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分享到，惠州按揭利率如今上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房的放貸周期都非常長。“再加上這么一限購，未來惠州樓市會開啟下行的過程。”

調(diào)控下一城是誰?

“惠八條”出臺的背景是，惠州首度被住建部約談。

7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，針對城市內(nèi)部上半年出現(xiàn)的新房、二手房市場價格上漲過快，以及土拍熱度較高等現(xiàn)象重點關(guān)注，重申“房住不炒”主基調(diào)、要求遏制房市過熱，并將其納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

隨后的8月2日，金華就從土地供應(yīng)、住宅限售、熱盤搖號、市場監(jiān)管等十大方面出臺了樓市調(diào)控政策。

對于“惠八條”的出臺，不少市場人士均認為屬于意料之中的事情。

今年上半年至今，也迎來了樓市調(diào)控密集期。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-7月全國房地產(chǎn)調(diào)控多達352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，自上而下密集的調(diào)控政策多達66次，刷新年內(nèi)最高紀錄。

調(diào)控也愈顯精細精準。比如，東莞、惠州等地近期加碼的政策均有不同程度地關(guān)涉到房企。“惠八條”就有提及：對超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與我市土地招拍掛。

有房企人士也向第一財經(jīng)記者表示，政策基調(diào)和市場環(huán)境給予中小房企的試錯空間越來越小了，不少房企的利潤率預(yù)期是1%-2%。“中小企業(yè)現(xiàn)在很難在熱門城市拿到地，就算企業(yè)拿到了，也得成本管控、運營等實力匹配，才能保證微盈利，要不然真是‘賠本賺吆喝’，拿到手了也沒什么意義。”

至于緊隨惠州之后，粵港澳大灣區(qū)會否有新的城市加入調(diào)控隊伍。多位人士預(yù)判，調(diào)控的腳步并不會停止。

“誰也不敢說現(xiàn)在已經(jīng)是最嚴格的調(diào)控階段。因為調(diào)控不會有盡頭。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹說到。