量價齊縮市場逐步回歸剛需 “金九銀十” 網紅盤不再排長隊

在開發商齊心強力加推4049套新房、推貨量同比增長16.9%的背景下，今年的“十一”長假不僅沒有迎來交易量的突破，反而出現量價同縮的尷尬。

根據克而瑞數據顯示，“十一”期間廣州一手住宅實際成交617套，同比減少22%。為此，多家房企銷售人員結合前期市場行情表示，今年“金九銀十”人氣雖然仍然不錯，但實際成交量明顯低于去年。南方日報記者調查發現，一些新盤價格的確比他們前期吹風價降了不少，但考慮到部分前期成交異常、價格上漲過快的熱點板塊和熱點樓盤，客觀上受到近期政府出臺的“二手房交易指導價”的影響，實際跌去的是“虛高”部分，因而，從交易量來看，今年廣州樓市從上半年的“局部過熱”已經回歸到“平穩”狀態，而價格亦由沖動式的劇烈波動恢復為溫和理性。

總體而言，專家認為，“金九銀十”向購房者傳遞的是市場冷熱不均、板塊分化的行情趨勢未變，而地理位置優越、產業發展強勁、配套成熟齊全、品牌口碑較好的項目依然是人氣和銷量排在前列的優勢競爭者。部分置業者有持幣觀望的傾向，但開發商推貨的積極性仍然較高，這主要受歲末沖刺年度業績任務的推動，預計四季度將迎來一波促銷的小高潮。

一線直擊

量價齊縮市場逐步回歸剛需

10月1日，滂沱大雨并沒有澆滅年輕置業者們假期看房的熱情。位于廣州市老黃埔板塊的越秀濱江·星航TOD項目首次推出約88—101㎡的陽光三四房，引來大批市民前來探盤認籌。由于項目地處老黃埔第二CBD核心區，且有5號線和13號鐵雙地鐵加持，慕名而來的看房者把幾百平方米的售樓大廳擠得水泄不通。

在東邊一路之隔的卓越招商臻瓏府，比越秀濱江·星航早開盤，前來看房的人流同樣絡繹不絕。

從人氣來看，除了這兩個盤，南方日報記者所調查的萬科金域曦府、新世界云耀、合生中央城、珠江花城、天河壹品、廣州亞運城、龍湖金地天峯等項目也可圈可點。譬如，珠江實業兩個樓盤當天到訪量均超過1000人次。

不過，從實際認籌和交易情況來看，越秀和樾府、大狀名城、萬科金域曦府等知名熱盤仍然在市場上占據明顯優勢。不過，前期需要托關系買房的一些網紅盤，最近也反映貨源比較充足，不再需要走彎路來認籌了。

漢溪長隆的越秀和樾府是今年關注度較高的網紅盤。第三期開盤均價62000元/平方米，比同片區的星匯文璽(4.4萬元/平方米)、奧園恒基學府一號(4.1萬元/平方米)高出不少，但交易依然活躍，去化率在全市名列前茅。

據廣州中原反映，萬科金域曦府開盤前認籌量約為推貨量的1倍(2500個)，該項目“十一”期間整體均價為54500元/平方米，去化超千套，去化率保持九成以上，單盤獨自支撐起“十一”市場的近半成交量。

據調查，今年“十一”全市有7個全新盤面市，比去年同期和今年“五一”均多。而且呈現出戶型面積跨度大、目標客群廣的特點，這說明在“三道紅線”和業績壓力下，開發商不得不選擇國慶黃金周的節點來搶占市場。

綜合來看，國慶長假廣州一手住宅推新以緊湊型三至四房為主，復式戶型占比減少。據廣州中原統計，90平方米以下的“緊湊型”3房單位占比達77%，較去年同期提升20%，可見廣州市場整體已經逐步回歸剛需。

除以上特點外，南方日報記者調查發現，受政府“二手房指導價”的直接影響，今年“十一”廣州樓市最明顯的特點是“量價同縮”。對比高峰期的吹風價，國慶假期推新的廣州一手住宅單價普遍回調了2000元至8000元不等?；卣{多少視前期虛高的程度而不同。加上部分開發商為了促銷紛紛推出延遲首付、一口價買房、成交送家電等優惠政策，無疑也對提升假期樓市的人氣起到了立竿見影的作用。

板塊分析

冷熱不均不同區域行情分化

從區域和板塊來看，今年“金九銀十”廣州樓市冷熱不均、行情分化的特點變得更加明顯。

今年在“房住不炒”的政策總基調下，政府對樓市的調控持續從嚴，特別是在近期價格干預下，不管是一手樓還是二手樓，均出現了成交量明顯回調的情況。但是，部分開發商在業績壓力的倒逼上，仍然選擇長假期間強勢推新。

整體來看，2021年“十一”假期廣州實際推出約4049套住宅，推貨量同比增長16.9%，較今年“五一”增長22.7%，但開盤數量則較今年“五一”大減39.1%。其中，主力推新區域為荔灣、黃埔、白云三個核心區，分別為1300套、863套和656套，大幅領先其他區域。處在中間梯隊的增城、海珠、南沙、番禺四區分別為350套、312套、212套、172套，而后無追兵的花都、天河、越秀三個區域暫時沒有項目上新。荔灣領頭是因為有萬科金域曦府這個大盤支撐，推貨量同比增長767%，獨占全市的32%供應量。黃埔作為交易量和交易價比較有保障的熱點區域，供應量排第二并不稀奇。而白云主要推貨量來源于越秀·天悅云湖、佳兆業白云城市廣場等熱盤，同比大增119%。

結合交易情況來看，根據廣州中原分析，今年“十一”共有13個板塊開盤或加推，整體去化率71%。主要得益于萬科金域曦府、越秀和樾府等銷售熱盤的貢獻。其中，荔灣區花地灣、番禺區漢溪長隆、海珠區南洲、白云區白云湖、黃石路板塊首日去化率位居前五。

黃埔今年供應、成交整體表現尚可，得益于科學城板塊和老黃埔板塊發力?？茖W城熱盤大狀名城節前搶跑、以降換量，去化率可以達到80%以上。老黃埔全新盤卓越招商臻瓏府由于售價在45900-47800元/平方米，大幅低于55000元的板塊均價，提高了對客戶的吸引力，因此去化率在六成以上。據了解，黃埔區目前仍有多個盤處于認籌待售階段，包括越秀TOD·星航、合生中央城、富頤華庭、保利羅蘭國際等，預計10月中下旬陸陸續續入市。

值得注意的是，萬頃沙板塊去化率處于40%以下的低位水平，是表現最差的板塊之一。除了調控收緊外，機構把原因歸結為地鐵通勤價值利好已經提前消化，片區價值潛力有待加強。

總的來說，廣州中原認為，在政府價格指導的大環境下，廣州成交“冷熱分化”的態勢將依舊明顯，部分缺乏規劃利好、存貨較多的區域，獲取客戶的難度依然較大。但部分如荔灣、黃埔、番禺個別具備較高性價比的熱門項目，市場接受度仍然較高。

市場展望

競爭加劇企業應持續優化產品

實際上，廣州“十一”長假的表現不過是全國樓市整體回歸平穩理性的一個縮影。

今年下半年以來，在中央繼續強調“房住不炒”定位的背景下，隨著各地圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標因城施策，房地產市場熱度已明顯降溫。9月底接連釋放了穩樓市的信號，央行“兩個維護”對穩定市場預期、提振市場信心起到重要作用。

據中國指數研究員監測，國慶長假期間，全國重點監測城市新建商品住宅成交面積同比下降超三成。具體來說，一線城市成交規模同比基本持平，二線、三四線代表城市降幅均超四成。二線代表城市國慶期間新建商品住宅累計成交35.32萬平方米，同比下降43%;三四線代表城市國慶期間新建商品住宅累計成交13.68萬平方米，同比下降44%。

除廣州外，深圳、東莞在國慶期間樓市也表現平平。深圳新建商品住宅累計成交10.99萬平方米，較去年同期增長175%。雖然新房供應量大幅增加，開發商也加大推盤力度，但成交去化率仍不及以往。

同樣因近期出臺“指導價”新政，東莞國慶期間樓市成交面積2.2萬㎡，較去年同期下降55%，下降幅度超全國平均水平。不過，根據機構監測，9月東莞一手住宅網簽2464套，同比大幅減少了60%。相比之下，東莞的市場熱度和人氣有所回暖，例如保利時區、嘉華嘉譽灣、萬科星城等樓盤項目成交情況均不錯。

展望四季度，中指院認為，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，但政策環境較為嚴格，短期市場仍有調整壓力。重點城市第一批集中供地項目即將入市，市場競爭或將更加激烈，在此背景下，房企應加大對城市市場周期及政策變化的研究力度，加強競品監控，制定差異化營銷策略，把握市場機會;同時，房企應持續優化產品，打造差異化、有競爭力的產品，注重品牌建設，提升企業市場競爭力。