北京2021年土地市場收官 第三輪房企拿地態(tài)度“穩(wěn)健”

一波三折 房山上演“周一見”

北京第三輪土拍迎來收官。共成交11宗地塊攬金281.51億元，另有京土整儲掛（豐）[2021]083號、京土整儲掛（朝）[2021]094號地塊因無人報(bào)價(jià)最終流拍。

9宗底價(jià)成交地塊中，原定于12月27日進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)的勁松街道0408-646地塊，因保利未參與競拍導(dǎo)致該地塊最終由葛洲壩提前以11.4億元底價(jià)摘得，銷售指導(dǎo)價(jià)10.66萬元/平與同區(qū)域二手房形成價(jià)格倒掛。因未能進(jìn)入現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序，與政府10%的讓利無緣。

原定于參與現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)的門頭溝兩宗地塊，因無人遞交線下競買申請，最終被金地、金茂以最高報(bào)價(jià)競得。此外，作為TOD模式“優(yōu)等生”，京投發(fā)展聯(lián)合體以175.3億元底價(jià)包攬東壩3宗地鐵上蓋地塊。

房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊上演“周一見”，吸引龍湖、金茂、中建一局三家房企報(bào)名。在金茂全程40分鐘的見證下，中建一局以18.63億元+配建1.14萬平保障房面積競得，溢價(jià)率15%。

而在第二輪土拍中，中建一局曾以14.6億元競得與該地塊相鄰的房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0018、0016地塊，案名公布為“中建學(xué)府印悅”，兩宗地塊銷售限價(jià)均為4.5萬元/平。

至此，北京2021年度三輪供地平穩(wěn)收官，57宗地塊共攬金1900億元，整體溢價(jià)率約5%。成交商品住宅用地面積、規(guī)劃建筑規(guī)模較去年全年增加一成以上。

首開260億元連續(xù)拿地  北京土地市場成交穩(wěn)健

從第一批次土拍市場一片大好，到二批次的集體遇冷重新審視之后，三批次土拍拿地結(jié)構(gòu)由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”。

首輪土拍中，10宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。卓越作為“黑馬”累計(jì)斬獲4宗地塊，北京本土房企首開與其聯(lián)合競得1宗地塊后，還獨(dú)立競得3宗地塊。

除此之外，經(jīng)過61輪競價(jià)角逐，碧桂園以41.15億元+1.15萬平國際人才社區(qū)住房競得城市副中心1201街區(qū)地塊，溢價(jià)率14.94%。融創(chuàng)聯(lián)合體以64.4億競得石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造地塊。深耕石景山多年的中海，未拿一塊。

相較于第一輪高溢價(jià)“搶地”，第二輪土拍市場明顯冷靜。8月底，北京掛牌第二批集中供地地塊共計(jì)43宗，總起始價(jià)1359億元，其中26宗因無房企報(bào)名延期。

5宗因僅有一家房企參與網(wǎng)上競價(jià)提前底價(jià)成交，剩余11宗完成現(xiàn)場競價(jià)。成功出讓的16宗涉宅用地共吸引20余家房企競拍，相較于一批次的50余家參拍房企，熱度明顯降溫，僅海淀東升鎮(zhèn)兩宗地塊進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)。

首開以123.35億元總價(jià)斬獲3宗。加上第三輪中與住總、旭輝聯(lián)合競得的密云地塊，以及首輪中的5宗地塊，首開本年度在京拿地共計(jì)260億元，占比總土地出讓金額的14%。首輪中未有斬獲的中海，在第二輪中斬獲2宗地塊。

供地大戶朝陽區(qū)在第二輪土拍中供應(yīng)11宗宅地，僅十八里店1宗地有房企報(bào)名。關(guān)注度較高的豐臺麗澤商務(wù)區(qū)萬泉寺地塊并未觸達(dá)地價(jià)上限。

此外，對于同板塊地塊，房企更傾向于小體量地塊，其中石景山古城南街和門頭溝永定鎮(zhèn)本批均推出兩宗地塊，建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍，而大體量地塊被延期至下一批。

品質(zhì)優(yōu)先 “首善標(biāo)準(zhǔn)”貫穿全年

從年內(nèi)商品住宅供地情況來看，為落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)持“房住不炒”定位。北京持續(xù)在限地價(jià)、控房價(jià)、提品質(zhì)方面進(jìn)行完善，推出競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競現(xiàn)房銷售面積等競爭方式，并首次采取搖號方式確定競得人。

在第二輪土拍中，京土整儲掛（興）[2021]060號地塊是唯一一宗需競現(xiàn)房銷售地塊。經(jīng)中建一局報(bào)37.84億元觸競價(jià)上限轉(zhuǎn)入競報(bào)現(xiàn)房銷售面積階段，溢價(jià)率10%。最終中鐵置業(yè)+興創(chuàng)以37.84億元+54000平現(xiàn)房銷售面積競得。

另外，年末土拍中的房山區(qū)拱辰街道地塊、門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)2宗以及密云區(qū)水源路南側(cè)地塊均在競現(xiàn)房面積的基礎(chǔ)上增加了競配建保障房面積的環(huán)節(jié)，做到了買房、賣房讓利最大化。

相較于傳統(tǒng)期房銷售而言，現(xiàn)房銷售是對購房人的變相保護(hù)。首先，在目前危機(jī)四伏的市場環(huán)境下，許多房企爆發(fā)流動資金危機(jī)導(dǎo)致接連發(fā)生債務(wù)違約以及項(xiàng)目爛尾，嚴(yán)重?fù)p害了購房人利益，拉橫幅維權(quán)的情況也是屢屢發(fā)生，有人積極面對，有人熟視無睹。

其次，為矯正商品住宅“貨不對板”等問題，北京等多個城市相關(guān)部門相繼出臺多項(xiàng)法規(guī)制度，嚴(yán)厲打擊商品房違規(guī)銷售行為。但不實(shí)宣傳、違規(guī)驗(yàn)資等問題依舊屢見不鮮。政策監(jiān)管已是最低的行業(yè)底線，唯有房企自我約束，整個房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

而對于競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額方式來說，既切實(shí)降低購房人實(shí)際支付購房款，又實(shí)現(xiàn)了政府持有產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)還為企業(yè)預(yù)留合理利潤空間，實(shí)現(xiàn)個人、企業(yè)、政府“三贏”。

為縮短企業(yè)競買保證金的占壓周期，將高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)時(shí)間由現(xiàn)場競價(jià)后第10個工作日調(diào)整為現(xiàn)場競價(jià)當(dāng)日投報(bào)，有效提高了資金使用效率。

此外，首批次供地項(xiàng)目中的延慶南菜園地塊，成交后44天即取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第二批次供地項(xiàng)目中的門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，成交后66天取得銷售許可證。

由此可見，北京土拍市場已逐漸形成“首善標(biāo)準(zhǔn)”，從實(shí)際行動上落實(shí)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，有效維持了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。

租賃保障性住房或?qū)⒊蓸?biāo)配

繼取消公租房“7090”限制后，為傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，加大對長租房市場、保障性住房建設(shè)金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，緩解北京新市民、青年人的住房困難，北京將進(jìn)一步增加保障性租賃住房房源。

12月27日，北京市住建委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市新供住宅項(xiàng)目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》。其中明確，各區(qū)在新供商品住房、安置房等項(xiàng)目中，每年按項(xiàng)目住宅建筑面積的一定比例配建公租房和保障性租賃住房。其中商品住房項(xiàng)目配建以保障性租賃住房為主。

結(jié)合全市確定的公租房、保障性租賃住房需求情況，科學(xué)制定年度租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，并在年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出，通過集中建設(shè)、配建、改建等方式切實(shí)增加實(shí)物房源有效供給。

據(jù)介紹，通過集中供地配建方式，今年全市共成交配建公租房、保障性租賃住房地塊25宗，配建建筑規(guī)模46萬平方米、可提供房源約5700套。預(yù)計(jì)2022年北京土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將持續(xù)性向保障性租賃住房傾斜。