中南建設2021年三季報 安全是最好的通行證

10月29日晚，中南建設發布2021年第三季度報告，前三季度中南建設實現營業總收入610.8億元，同比增長33.2%；歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元，三年復合增長率29.8%。地產業務收入449.4億元，同比增長41.7%；建筑業務營業收入176.6億元，同比增長13.0%。

曾幾何時，房企高歌猛進，千億、萬億不在話下。但花無常紅，月有圓缺，正逢國家經濟治理轉向，政策約束雷厲風行，眾生群像，難擋“縮表”大勢。作為以往高增長房企代表的中南建設，調整壓力無需贅言。從單季來看，增速放低、利潤承壓、投資收縮體現了宏觀大勢的深入影響，但不斷改善的三線指標和更清晰的安全邊界，則客觀反映了中南建設經營中“安全大于利潤、利潤大于規模”的價值排序和順勢而為又有所堅持的定力。

經營性現金流穩中向上

前三季度，中南建設在增量銷售上趕節點、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾，完成了地產合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬平方米，同比分別增長7.4%和4.3%，增速雖不高，但在當前形勢下已難能可貴，而回款率則維持在80%的水平。

在支出端，最突出的表現是投資風險的進一步控制，前三季度，中南建設累計新增項目47個，規劃建筑面積合計793.4萬平方米，地價總額319.6億元，與銷售金額的比值僅20.8%。“新增項目平均地價僅約4028元/平方米，比去年同期下降約17%。而同期平均銷售價格13759元/平方米，同比增長2.9%”，一減一增為后續利潤提供了更好的保障。可以說，兩集中供地盛宴的缺席和優中選優的拿地策略，雖犧牲了一定規模，但又焉知非福？理性和紀律是特殊形勢下保障安全的黃金準繩。

在審慎經營體系上，以能定收、以收定投的原則貫穿始終，穩健的預算和資金管理調度全局，用量化、精益的管理工具確保流動性安全。今年1-9月中南建設經營性現金流入1122.9億元，是一年內到期的各類有息負債的6.75倍，經營性現金流入月平均125億元，遠超一年內到期的各類有息負債的月均值14億元。前三季度中南建設經營活動產生的現金流量凈額13.9億元，同比大幅增加95.0%，連續四年保持正值，正是經營安全的基本體現。

降杠桿，調結構，三線轉綠加速進擊

中南建設有息負債規模在同等房企中始終保持低位，更多依靠經營效率而非有息負債。截至三季度末，公司有息負債（含期末應付利息）637.3億元，占負債總額的比例僅21.35%，第三季度大幅減少130.3億元。回顧歷史數據可以發現，2018-2021年三季度，中南建設有息負債規模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠低于行業平均70%的水平。

從負債質量看，非標融資減少，融資結構和期限持續改善。三季末有息負債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機構貸款占比約25%，債券占比約14%；從期限看，一年以內到期的各類有息負債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個百分點。

反映到“三道紅線”指標上，中南建設加速向“綠檔”挺進。截至三季度末，中南建設凈負債率77.61%，比上半年末下降17.66個百分點；扣除受限資金之后的現金短債比1.08，比上半年末提高4.85個百分點，兩項指標均達綠線并繼續優化。扣除預收賬款后的資產負債率75.81%，比上半年末下降1.61個百分點，進一步靠近上限70%的規則要求。中南建設力爭在2022年內實現三線全綠。

資金接力和償債能力更上臺階

在當前形勢下，中南建設對包括商票、應付款、其他經營支出在內的各類資金償付的期限、結構等都有更為精細的管控。

中南建設未來一年內到期的有息負債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元，最高也不過39億元，壓力有限。其中2021年四季度，中南建設境內到期及潛在行權回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末，中南建設貨幣資金 230.4 億元，是一年以內到期的各類有息負債的 1.39 倍，兌付能力強，可完全覆蓋短期債務，確保償債無憂。

已售未結資源充裕，業績承壓但有基礎 

截至三季度末中南建設合并報表范圍內已售未結資源金額高達1215.4億元，是前三季度結算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對后續業績也有支撐。結合歷史經營情況復盤看，結轉效率還有提升空間。

目前雖然市場調整持續深入，但中央 “兩維護”的表態以及信貸政策的微調，使中南建設更有信心應對形勢壓力。在房住不炒和房產稅加速推進的長期背景下，審慎經營和“防三高”是幫助中南建設穿越逆境的法寶，只要足夠安全就有做不完的生意，更會保障“三個卓越”戰略目標的推進和實現。