共有產權房符合什么條件才能轉讓？購買對象有限制嗎？

近年來，具有價格優勢的共有產權房受到不少購房者的青睞，而與之相關的共有產權房轉讓條件、孩子入學政策等問題也備受關注。

北京的曾先生去年購買了某共有產權房項目的一套住房，并已于今年入住。在曾先生看來，今后自己有可能還會再升級置業，屆時就需要將名下這套共有產權房出售，而他僅擁有這套房70%的產權份額，另外30%由政府所有，那么，共有產權房的轉讓有什么限制條件呢？同時，他的孩子明年即將上小學，其入學是否會受房子“產權不完整”的影響？

解答：

首先，從概念上看，共有產權住房是指政府提供政策支持，組織建設單位建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。其中的“限制使用范圍和處分權利”就包括上市交易受限等。

那么，共有產權房需滿足什么條件，才能上市交易呢？根據北京相關政策來看，實際上有一個“5年”的門檻——共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購，回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定；共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，才可以按照市場價格轉讓所購房屋產權份額。

對于滿5年的共有產權房的轉讓細則，政策進一步規定，購房人應向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交轉讓申請，明確轉讓價格，同等價格條件下，代持機構可優先購買；代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

也就是說，共有產權房不能在中介公司等渠道掛牌轉讓，只能在特定的網絡服務平臺上發布轉讓信息，其實際轉讓的是相應的房屋產權份額；而且，其轉讓對象也有嚴格限制，必須是符合共有產權住房購買條件的家庭。

而在孩子入學政策上，共有產權房與其他普通商品房享有同等待遇，并不會因“產權不完整”而受到影響。在今年4月19日召開的2021年北京市義務教育入學工作新聞發布會上，針對“共有產權住房家庭子女如何入學”這一問題，北京市教委相關負責人明確表示，共有產權住房屬于產權類住房，與其他普通商品住房入學政策一致。