1月19日深夜，中國奧園一則公告拉開了其“引戰”序幕。奧園對接下來的境外重組計劃作出詳細披露：出于流動性考慮及對所有債權人公平性原則，奧園未來將會全盤整合境外債務，目前相關評估以及盡調進展順利，積極推進債務重組，同時積極展開引入戰投工作。

從市場反應來看，19日晚主動公告后，二級市場反映積極良性，奧園股價20日收盤報1.63港元/股，漲幅3.16%，一定程度體現境外投資者對奧園債務重組的接受度。21日開盤，奧園股價再次逆勢上漲，漲幅超過6%。

可以預見的是，當前奧園已進入關鍵時期，境外債務重組雖然會是漫長的博弈過程，但對于奧園擺脫困境至關重要。有業內人士分析認為，奧園應抓緊當下政策回暖的窗口期，基于大環境的變化做重組方案、引入戰投，才能把握主動，爭取時間空間處理公司后續其他問題。

評估及盡調進展順利 加強與債權人溝通

由于海外評級頻繁下調引發的到期境外美元債提前集中擠兌，使得身處流動性困局的企業，難以通過局部債務的臨時展期來解決債務危機，這是包括奧園在內多家民營房企陸續宣布對境外債進行重組的根本原因。

奧園在公告中重申了基于保留有限現金資源穩定經營，以及對所有債權人保持公平以待整體債務重組。

一位不愿具名的分析人士認為，鑒于境外債主要為信用型債權，且關于債務違約的處置規則和程序高度市場化、專業化。倘若面臨流動性問題，是可以通過全面債務重組、優化債務結構，從而實現債務到期支付和公司現金流的再平衡。

奧園的確對此也有考量。奧園在公告中表示，正與包括法律、財務及其他顧問全力合作，評估資本架構、流動性，及進行盡職調查。“目前對于公司的評估以及盡職調查進展順利，而評估及盡調的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎，”奧園方面強調。

上述分析人士也認為，在已發生債務違約情況下，需公平合理對待所有債權人，不能對部分債權人優先兌付。此時需統籌各種償債資源，才能制定總體重組方案，保障所有債權人權益。奧園方面也表示，完成必要的評估及盡職調查之后，會盡快向債權人及其他持份者提出重組建議以供考慮。

據接近奧園人士透露，奧園目前已經完成債務、資產和業務的大部分盡職調查工作，也就潛在重組方案框架進行了多輪討論，接下來將制定重組初步方案，并與主要債權人進行反復溝通優化方案，最終落地實施。

至于奧園將如何規劃境外到期債務，境外債權人最終會否同意其重組方案，留給市場不小懸念，雙方或將進行較長時間的博弈。

加速引戰投 為境內債處理騰挪時間空間

對于此次危機化解，奧園將希望寄予引入戰投。此次公告中，中國奧園明確表示，一直積極物色潛在機會，按符合奧園及其持份者整體最佳利益的條款出售資產及引入戰略投資者。

更為關鍵的是，廣東省政府一直以來積極在為奧園引戰、融資、項目出售等環節進行協調。

據市場消息稱，去年12月初廣東省住建廳、廣東證監局、廣東銀保監局、廣東省自然資源廳等多部門聯合召開了奧園經營情況研判分析協調會。會上，相關部門對奧園集團經營情況進行分析協調，并表示奧園面臨的只是階段性流動性問題，不僅要保交付，還要系統考慮，要激活企業繼續發展。

而今年1月初，奧園也參加了廣東省主管副省長牽頭組織、數家國企央企參與對接的出險房企紓困協調會。

積極自救絕不躺平保運營

在目前流動性資金歸集極其困難的情況下，奧園選擇了通過市場化手段積極推進境外債務重組，也是為境內債務問題解決騰挪時間和空間。

從危機伊始，奧園高管便從不同渠道釋放“絕不躺平”的信號，在1月19日晚的公告中，奧園更是明確重申“絕不躺平”“積極重組”的態度。其表示，目前公司管理團隊、運營情況都較為穩定，大部分房地產項目按計劃及進度進行，同時將繼續采取降低營運開支等措施，確保項目竣工交付。

同時，奧園自身在近幾個月來，亦在積極自救。去年底，奧園已對三筆境內債務進行了展期，三筆債務總規模15.16億元。奧園還曾表態擬出售奧園健康部分股權，將廣東奧園城市更新集團19.62％的股權質押給科學城（廣州）城市更新集團、折價出售香港燕貽大廈部分物業等等。

地產分析師嚴躍進表示，奧園要積極把握近期房地產市場各類救市或支持性政策，基于大環境的變化做重組方案、引入戰投，以使得企業能夠更好掌握主動權。“眼下只有解決了戰略投資者的問題，后續企業其他問題的解決才會更加順暢。”

事實上，有效處理好境外債務，才能騰出雙手處理境內債務。奧園方面此前也表示，境內債務因涉及個人投資者等多方權益，事關社會穩定大局，公司一直積極努力洽談展期。在目前資金歸集極其困難的情況下，唯有積極推進境外債務重組，方能為境內債務問題解決騰挪時間和空間。