中指研究院：9月房地產行業傳統融資渠道平分秋色

中國網地產訊 10月19日，據中指研究院分析稱，從融資結構來看9月信用債規模占比36.0%，海外債占比29.1%，信托融資占比34.9%，ABS融資占比0%。本月傳統融資模式基本平分秋色。

具體來看，房地產行業信用債融資同比下降43.6%，環比下降31.1%；海外債融資同比上升11.9%，環比上升831.3%，主要為8月發行額過低所致；信托融資同比下降54.2%，環比下降36.3%。本月海外債發行回暖，信托融資跌幅較大。

ABS發行歸零給本月房企融資帶來較大的震動。今年以來，不少房企在壓縮有息債務規模的同時，積極尋求其他途徑補充資金，發行ABS便是其中之一。2021年1-7月，房地產行業ABS共融資3060.1億元，同比增長61.0%，月度同比增速均值達86.7%；在行業總融資規模中，ABS占比23.2%，而去年1-7月占比僅為13.2%，一年時間ABS的融資地位提升了10個百分點，成為房企融資的新渠道。

具體從結構來看，供應鏈ABS一直為ABS中最主要的融資類型，今年1-7月共融資1600億元，占ABS融資的55%；供應鏈ABS是將房企對上游供應商的應付款作為基礎資產，將其證券化的融資產品，原始權益人為供應商，因此對房企來說并不增加新的債務，屬于使用經營杠桿緩解財務杠桿壓力的行為，是良好的資金“節流”替代品。CMBS/CMBN為房地產ABS發行的第二大類，共發行約750億元，占比24.5%，排名第三的類型為購房尾款，共融資317億元，占比10.8%。

CMBS/CMBN是以商業地產的抵押權為基礎資產，以商業地產未來產生的現金流為償還來源；購房尾款是以基于預售而產生的商品房買賣貸款，是未來的金融債權，二者融資金額不會直接增加房企的有息債務，但實際上由此產生的或有負債仍然存在，潛在的風險敞口并未縮減，仍應歸屬有房企債務的監測范圍之內。因此8月ABS突然急速轉冷，環比大降70.6%，幾種發行方式均受到重創。9月，發行量歸零，為年初以來火熱的ABS融資澆上了一瓢冷水。

從累計融資額來看，2021年1-9月，信用債融資4671.7億元，同比下降11.0%；海外債融資2539.8億元，同比下降30.6%；信托融資4812.0億元，同比下降32.5%；ABS融資3228.8，同比上升37.4%；總融資額較上年同期下降17.0%。其中海外債、信托發行額度同比均下跌超30個百分點。