被爭奪的豆各莊地塊 金茂緣何再次牽手綠城？

金茂和綠城這對“老朋友”，在攜手合作的路上又邁出了一步。

據9月10日中國金茂發布的公告，擬收購綠城中國旗下北京朝意房地產開發有限公司30%股權，并合作開發位于北京的地塊。

觀點地產新媒體了解到，北京朝意房地產開發有限公司為綠城中國間接全資附屬公司北京寧誠置業有限公司的全資附屬公司。

中國金茂間接全資附屬公司金茂北方企業管理(天津)有限公司與寧誠置業簽訂合作協議，向其收購北京朝意公司30%股權，并按所持股權比例向北京朝意公司繳付注冊資本人民幣10.8億元，及提供總額不超過人民幣21.6億元股東借款。

本次交易完成后，寧誠置業及金茂北方將分別持有北京朝意公司70%及30%的股權。

被爭奪的豆各莊地塊

金茂這回參與開發的目標地塊，為北京朝陽區豆各莊鄉孫家坡村1306-638地塊。

這宗地塊在今年5月北京首次集中供地中，由綠城旗下寧誠置業通過高標準住宅建設方案競投后以68.2億元競得。

今年5月的北京首次集中供地，也亞于一場沒有硝煙的戰爭。這宗最終被綠城收入口袋的豆各莊地塊，當時共吸引了12家房企及聯合體一同競爭。

開拍當日便經多輪報價，由龍湖+住總+平安聯合體以68.2億元觸及上限，進入高標準住宅建設投報階段，最終被綠城一舉拿下，成交樓面價約4萬元/平方米，溢價率15%。

公開信息顯示，該地塊位于北京朝陽區豆各莊鄉孫家坡村，起拍價59.3億元，占地面積約85059平方米，規劃總建筑面積約為24.24萬平方米，用地性質為F1住宅混合公建用地。地塊緊鄰東南五環，直線距離7號線黃廠站僅500米，且該地塊無需競報政府產權比例或公租房面積，銷售指導價達6.5萬元/平方米。

從地塊周邊情況看，包含有北京市朝陽區實驗小學博遠分校、北京一七一中學朝陽豆各莊分校、北京全勝醫院、朝悅百惠購物中心等生活配套。房價方面，周邊新房世茂北京天譽等售價均在10萬以上，二手房富力又一城掛牌均價也逾5萬。

拿下豆各莊地塊，無疑為綠城今年在京成績單添了耀眼的一筆。據了解，綠城今年上半年于31個城市新增項目67個，預計新增貨值2140億元。其中，北京新拓展208億元，占比10%。

對未來三年要實現營收和利潤倍增的綠城來說，積極拿地投拓是必然之舉。不過，隨之而來也不可避免面臨融資和負債的壓力。

數據顯示，綠城凈負債率和剔除預收賬款的資產負債率均較去年底出現了上升，其中，凈負債率上漲了11個百分點。

因此，綠城執行董事兼執行總裁耿忠強在今年中期業績會上表示：“公司發展過程當中，一直在速度和凈負債率之間尋找一個最優的平衡。”

而金茂的入局，或許某種程度上暗合了綠城的發展訴求。

由來已久的合作

金茂此次入股綠城豆各莊地塊，并不是兩者間第一次合作。2020年，綠城便曾入股北京金茂府二期、頤和金茂府等多個項目。

去年10月，頤和金茂府項目公司北京青茂置業有限公司股權發生變更，新增股東北京緯誠置業有限公司持股60%，注冊資本從1000萬元增至2500萬元。新增股東為綠城全資子公司。11月，綠城向北京金茂府二期項目公司北京合茂置業有限公司增資490萬元，持股比例25%。

對于彼時的金茂和此時的綠城來說，選擇與合作企業共同開發項目，或許都是出于降低資金壓力的目的。

對于金茂而言，再度選擇與老朋友攜手，可能有更多的考量。

金茂表示，本次交易將進一步拓展集團在北京的合作投資及項目布局，有利于維持集團在北京的市場影響力。

觀點地產新媒體觀察發現，金茂自2019年以來就轉變發展思路，規避高溢價拿地，更多是通過城市運營項目擴儲。

上半年，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰29.9%股權，成為其第二大股東。

資料顯示，中國宏泰成立于1995年，主要從事大型產業市鎮項目開發。截至6月30日，中國宏泰旗下擁有8個產業運營項目。

除了通過城市運營的渠道擴充土儲，其次便是以合作形式增加獲取優質土地的機會。而與綠城共同開發豆各莊地塊，則恰好符合其內在邏輯。