“認房不認貸”疊加“金九銀十”，廣州改善型置業需求有望集中入市

8月29日，廣州市發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，通知明確，廣州市個人住房貸款中住房套數認定標準調整為：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

對此，多位業內人士認為，廣州作為首個落實首套住房“認房不認貸”的一線城市，釋放了更加積極信號，也為其他三個一線城市起到了一定示范作用，預計全國全面落地“認房不認貸”已進入倒計時，若政策及時優化調整，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國市場情緒修復。

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此前，住建部、央行、金融監管總局已聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施，并將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。廣州作為一線城市中率先選用該政策工具的城市，也成為首個實現首套住房“認房不認貸”的一線城市。

58安居客房產研究院院長張波分析稱，廣州政策落地尺度較大，完全“不認貸”，并且在本地“認房”，同時執行的時間是以8月18日三部委發布通知的時間為準，政策落地后預計對市場的推動作用力度會較大，市場短期內復蘇的概率大大增強，同時會先推動二手房交易量出現較大幅度增長，并再傳導到新房市場。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，一線城市的二套首付比例是最高的，而且二套房的認定標準、門檻也都很高，嚴重的抑制了部分改善需求。廣州率先落地“認房不認貸”政策，對于改善型購房者來說，大大的降低了買房門檻。

在張宏偉看來，廣州現有的政策，在廣州無房，但有已結清貸款記錄，在購買普通住宅時，屬于二套房，首付比例是40%，二套房房貸利率是4.8%，落實“認房不認貸”政策之后，首付比例可降至30%。按300萬總價的房源計算，首付款將從120萬元降至90萬，大幅度的額降低了購房者的首付資金壓力。同時，房貸利率也從4.8%下降為4.2%。

根據克而瑞數據，7月廣州商品房網簽面積環比下降29.9%，同比下降15.9%，上半年整體成交面積下降2%。二手房方面，截至目前根據鏈家官網顯示，廣州二手房掛牌量為136517套，而二手房成交方面在3月份成交激增之后，從4月份開始成交量一路走低。

同樣，中指研究院數據也顯示，7月廣州新建商品住宅成交面積環比連續4個月下滑，新房、二手房價格亦處在波動調整通道，市場預期偏弱。據初步統計，8月廣州新建商品住宅成交規模延續小幅回落態勢，同比降幅仍在30%左右，購房者觀望情緒較重。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠指出，本次廣州首套住房“認房不認貸”政策的落地執行，將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和房貸利率，對于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，過去首付比例在40%-70%，現在再次購買住房首付將降至30%，有助于降低居民購房門檻和購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩定廣州房地產市場預期，修復市場信心。傳統“金九銀十”即將到來，廣州及時優化調整樓市政策，預計短期廣州市場活躍度有望提升。

廣州打響首套房“認房不認貸”第一槍，北京等其他一線城市是否會跟進？中指研究院市場研究總監陳文靜表示，短期北京也存在優化相關政策的預期。但目前北京全面執行首套房“認房不認貸”政策的可能性仍較小，預計將通過一區一策或針對熱定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推進。