上海三批集中供地收官：27宗地攬金470億，招商蛇口成贏家

12月3日，上海第三批集中供地落下帷幕，27宗地塊共計收金約470億，無一宗地塊流拍。至此，2021年上海土拍收官，全年土拍攬金逾1700億元。

中指研究院企業事業部高級分析師束端總結稱：“回顧2021年上海各批次集中供地，第一批次土拍熱度高漲，多數宅地觸發一次報價，拿地需要‘拼手速’；第二批次受調控影響回歸理性，‘隨機值’補丁及時開啟；第三批次土拍延續平穩態勢。”

招商蛇口連奪三地，積極擴儲

在上海第三批集中供地中，招商蛇口成為拿地大戶，其獨自或者以聯合體形式拿下3宗地塊，共涉資105.91億元，拿地金額及數量均位居榜首，成為上海此次土拍的一大看點。

12月1日，招商蛇口先是以45.29億元競得浦東新區高行鎮（高橋新市鎮北社區Y00-0402單元）E01-06地塊，成交樓面地價35684元/平方米，溢價率9.39%，也成為本次土拍中溢價率最高的地塊。據悉，該地塊位于浦東新區森蘭板塊，此前供應較少，由于具有優質學區和定位于高端國際社區，板塊熱度始終較高，此次，該地塊房地聯動價設為70300元/平方米。

12月2日，招商蛇口又馬不停蹄在一天內連下兩城。招商蛇口先是與南山控股阻成聯合體拿下嘉定區南翔鎮JDC2-0101單元06A-01A、07A-02A地塊，該地塊出讓面積4.9萬平方米，成交價即起始價27.05億元，樓面價24000元/平方米。隨后，招商蛇口又聯合象嶼地產、海鴻投資通過一次性報價程序，以33.57億元競得青浦區西虹橋蟠龍路西側45-06地塊，最終溢價率9.08%，樓面價37086元/平方米。該地塊出讓面積3.88萬平方米，容積率2.33，用途為住宅，房地聯動價為60000元/平方米。

不僅如此，在今年上海的三批次土拍中，招商蛇口無一缺席：在第一批中參與奉賢、青浦、浦東新區、嘉定、寶山、閔行地塊的競拍，攬獲浦東新區曹路中心鎮1宗地塊；第二批與路勁和象嶼組成聯合體，對戰華發，拿下青浦區西虹橋地塊，截至目前，招商蛇口已經在上海今年三批土拍中合計拿下5宗地塊。

招商蛇口在上海土拍中強勢出手也反映出其對于規模的渴求。今年1-11月，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2575.06億元，同比增加19.1%。據中指研究院數據顯示，今年前11個月，招商蛇口拿地金額為718億元，排名第8位。

按照前10個月銷售流量的排位，據克而瑞統計，招商蛇口已經進入前十陣營，位列第10位。招商蛇口管理層曾在年初的業績會上曾經表態：“在規模排名上，希望公司一定要穩定在前10強，排名能夠逐步地提升，目標是維持每年雙數增長的速度。”

央企、國企扮演“托底”角色

除了招商蛇口外，大名城也連續在上海拿下兩宗地塊。其中，大名城和陜建地產聯合體以底價拿下自貿區臨港新片區FXG1-0001單元E01A街坊E01A-05地塊。大名城深耕臨港新片區，附近有大名城映園、大名城映薈以及大名城的商業，形成了聯合開發的優勢。此外，大名城還獨自以13.51億元拿下青浦區重固鎮地塊。

而除此之外，上海此次土拍出讓的其余地塊多數由上海本地房企囊括。其中，上海本地國企浦東發展以底價25.09億元拿下浦東新區川沙地塊；上海金橋連續拿下自貿區臨港新片區綜合產業片區3宗地塊。

中原地產資深分析師盧文曦表示：“央企、國企拿地比例仍然較高，這個特征依然明顯，這和當下市場狀況息息相關，目前，民營企業的資金鏈還是比較緊張，拿地資金不足，而央企國企擁有資金實力。”

“從參拍企業上本次土拍吸引了超43家房企。企業構成上以央國企為主流，國企、央企不論在融資成本還是融資渠道方面都更有優勢。同時，也有大名城、路勁等持續深耕型民企代表，依托項目銷售回款在窗口期補倉，實現‘拿地-銷售-回款-再拿地’的正向自我循環。”中指研究院企業事業部高級分析師束端表示。

底價成交地塊仍占超六成

相比于第二批土拍的冷淡，上海第三批集中供地有所回溫。

“從第三批供地的結果來看，供應量較為充分，沒有中止地塊，也沒有流拍地塊，說明房企對于上海市場的信心還是比較充足的；同時，也有部分地塊觸發一次性報價，說明部分地塊的競爭也較為激烈；另外，上海給予房企的利潤空間相對較足，成交樓面價大約是房地聯動價的50%，這對于房企來講是較為友好的。”盧文曦分析稱。

束端分析稱，在行業調整的大環境下，上海第三批次集中供地的土地結構繼續向“五大新城”傾斜，“房地聯動”鎖定價格有助于滿足住房剛性需求，“土拍模范生”姿態盡顯。從市場熱度來看，因利潤空間有一定保障，逾三成地塊溢價成交，成交溢價率為8%-9%。

雖然有所回溫，但是相比于此前上海土拍市場競爭激烈程度，此次土拍仍然處于降溫中，15宗地塊底價成交，占到63%的比例。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“這也說明從市場來看，確實冷靜了很多，不過不能說是冷清，因為既有的土地還是交易成功，沒有出現流拍的情況。從熱度上看，至少哄搶的現象少了，溢價率低了。反過來看，近期拿地的房企總體上還是獲得了性價比較高的土地。”

另外，上海土拍通過對房地聯動價的設定，也提前鎖定了樓市未來的發展趨勢。對此，束端表示：“從價格體系上通過‘房地聯動’對上海新房價格進行了整體錨定，預計未來兩年一二手房市場將平穩運行。”