民宿行業洗牌：泡沫被刺破，比拼附加值

民宿業經歷了一段時間的“井噴”后，今年面臨生意下滑的挑戰，主要原因是客單價下降和競爭加劇，導致入住率和房價難以提升。

經營了多年住宿業的楊青在今年感受到了不小的壓力。去年拉了幾波“井噴”后，今年民宿的生意有所下滑，盡管每個節假日還是有所拉升，但整體的入住率和房價都有些上不去。

楊青的感受在民宿業內非常普遍。第一財經記者近期多方采訪了解到，民宿的注冊企業今年整體還是有小幅上漲，但比起此前快速擴張時期則增量有所減少。部分資金實力不強的小型民宿面臨被洗牌的局面，而經營比較不錯的民宿則主要依靠附加值支持，比如特色服務、異業融合等。

越來越艱難的民宿業

據中研普華產業院研究報告《2024-2029年民宿行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》顯示，民宿分為幾大類——傳統獨立民宿：通常由個人或小型團隊運營，依托自有住宅或租賃房源進行改造和經營，具有靈活性和個性化特點;品牌民宿：酒店集團和知名旅游品牌開始涉足民宿領域，推出具有品牌特色的民宿產品，這些品牌民宿在服務質量、設施配套和運營管理等方面具有顯著優勢，吸引了大量中高端消費者;房地產開發商涉足：一些房地產開發商也將民宿作為項目的一部分來規劃和設計，通過整合資源和優勢，打造高品質的民宿產品。

比之酒店業態的連鎖化和規模化，民宿客房數量不多，比如標準單體酒店通常有100間或以上客房，而民宿則從幾間房到數十間房不等。

天眼查專業版數據顯示，目前我國有超過30萬家企業名稱或經營范圍含"民宿"，且企業狀態為在業、存續、遷入、遷出的民宿相關企業。其中，有51.13%以上的相關企業成立于1～5年之間，31.33%的相關企業成立于1年以內。注冊資本方面，70.99%相關企業的注冊資本在100萬以內。

從行業分布來看，我國的民宿相關企業最多分布于住宿和餐飲業，占比超過87%;從區域分布來看，我國民宿相關企業較多地分布于浙江，有3萬余家，占全國所有相關企業的11.87%;其次是廣東省，有超過1萬家，占比10.19%。云南、四川、湖北緊隨其后。河北省擁有超1萬余家民宿相關企業，占全國所有相關企業的3.61%。

天眼查專業版數據還顯示，2024年1～11月中旬，新增相關企業9萬余家。與2023年同期相比，上漲9%。從地域分布看，浙江、廣東、云南三地，相關企業數量位居前三。

“雖然從公開數據看，民宿企業規模還是略有增長的，但其實退出者很多。疫情之前的幾年是民宿行業飛速發展的時間，當時很多人都將錢投入這個賽道，疫情3年就停了下來，行業損失很大，主要因為民宿的從業者規模不大，抗壓能力不是特別強。民宿的擴張消停了幾年后，2023年旅游行業全面復蘇，民宿入住率和房價在去年拉高了一波，甚至還出現過民宿業主寧愿毀約也要大漲房價的風波，其實都體現出沉寂了一段時間后，民宿行業突然‘井噴’，于是大家開始短期獲利，大幅漲價。又有一批新的從業者進入民宿行業，以為民宿的春天回歸了，但其實當時的‘井噴’只是一段時間的現象，今年以來民宿行業又進入了下滑時期。”長期研究旅游酒店行業的高級經濟師趙煥焱對第一財經記者表示。

為何民宿行業的生意下滑?多位民宿業者對第一財經記者透露，雖然游客出游的人次從去年到今年都有所上漲，但客單價明顯下滑，這使得一批相對高價的民宿客源流失，入住率下滑，如果要抓住客源就需要降價。此外，今年以來，華住、首旅如家和錦江酒店的擴張提速，更多的標準化酒店開業，使得住宿業的競爭加劇，大量如全季這樣的中端酒店占據了旅游和商務出行市場，部分民宿被替代，這也使得更多民宿生意難做，甚至面臨被行業洗牌的局面。

第一財經記者采訪諸多民宿從業者后了解到，目前20～30間客房規模的民宿整體投資約300多萬元，今年的民宿行業入住率約在70%，去年則在80%左右，入住率有所下滑，整體房價比之去年下滑了10%～20%，根據項目的不同有所差別。疫情之前的行業回本期大概在1年半，但如今由于房價成本翻倍、人工成本漲了3倍左右，現在的回本期快則3年左右，大多需要5年或以上。因此如今的民宿投資是需要耐心資本的，而不是短平快的投資項目。此外，部分民宿今年的轉讓價格銳減了50%，比如往年可以100萬元出售的民宿項目，今年只能賣到50萬元左右。

高附加值的生意

“有很多從業者在去年看到‘井噴’后進入了民宿行業，但今年競爭加劇，客單價在降低，所以一批中端定位的民宿生意難做，相對而言比較有市場空間的是具有高附加值的民宿和索性做低端低價的民宿。”楊青對第一財經記者表示。

豆茉山景民宿主理人大山從2013年就進入了民宿行業，當時還處于行業高速發展期。“那時候還是簡單比拼客房和環境，我們做得也不錯。這幾年行業競爭激烈，有一批從業者已經退出了，大家開始卷其他的服務了。現在游客選擇民宿要看性價比，不僅僅是價格，而是整體的服務或者有沒有其他附加值。我們的民宿項目在景區，因此客流量還是可以保障的，這幾年我們開始做異業融合。我們的民宿是收購而來，改建后一層是咖啡館，結合民宿經營，目前咖啡館的營業額可以占到我們整體營業額的50%甚至更多。很多喝咖啡的客人也未必是住宿客人，這樣可以擴大客群范圍。”大山接受第一財經記者采訪時說。

除了異業的融合，提供游客互動和其他附加值服務也是今年民宿產業的一大趨勢。

金朝軍是浙江省龍泉市寶溪鄉溪頭村的村民，作為溪頭村青瓷文化非遺手工藝的傳承人，金朝軍將青瓷文化與民宿結合，2016年，他耗資200多萬元打造了龍泉市金品窯(古窯里)民宿客棧，并擔任主理人。

“我發現很多人來我的家鄉參觀和了解青瓷工藝，但我們這里是個偏遠的小山村，住宿條件跟不上，于是我想到了開設民宿。去年開始，旅游業復蘇，我也知道整體行業的競爭激烈，也有部分業主有很大壓力。所以我就盡量發揮我的特色，我們加強了互動工坊的打造，讓客人在住宿的同時能參與青瓷非遺手工藝的制作，再聯動我們周邊的餐飲、特色農產品等一起銷售，給客人提供更多附加值服務。”金朝軍告訴第一財經記者，目前自己的民宿項目整體年營業額在300萬元以上，這兩年還是有所增長，提供有附加值的服務起了很大作用。

不少民宿主理人認為，明年的民宿產業會更細分和更小眾化，而管家服務等需求會更凸顯。來自途家民宿發起的調研數據顯示，截至目前，已有近七成用戶表示會優先預訂擁有一對一管家服務的民宿;管家的服務質量也成為用戶給民宿評分的標準之一，途家平臺上的高分民宿中，約半數房源配置了管家服務，越來越多的用戶在入住點評中分享自己與管家的服務故事。

途家民宿高級副總裁胡陽表示，管家作為民宿的直接管理者和服務提供者，他們的專業素養、服務態度以及管理能力，直接影響著民宿的整體運營水平和用戶體驗，“未來的趨勢之一是，管家做得好的民宿，生意就不會太差，用戶體驗也會更多元。”