住建部釋放利好，打響房地產(chǎn)政策優(yōu)化的發(fā)令槍！

據(jù)新華社報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認為，7.24中央政治局會議明確指出“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”。

(資料圖片僅供參考)

1、房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位不變

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)眾多上下游產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤至關(guān)重要，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能否穩(wěn)定對居民就業(yè)、收入也會產(chǎn)生較大影響。本次住建部倪虹部長再一次強調(diào)“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用”，強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不變，也就意味著下半年推動經(jīng)濟回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。

2、住建部明確各地政策優(yōu)化方向，主管部門發(fā)聲后，預(yù)計核心城市政策將加快落地

一是降低購買首套住房首付比例和貸款利率。目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能（北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點）。

二是改善性住房換購稅費減免。2022年9月，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。此次倪虹部長強調(diào)進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大。

三是個人住房貸款“認房不用認貸”。“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。當(dāng)前限購較嚴格且執(zhí)行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個核心城市，倪虹部長明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。

除了以上三個方向之外，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標(biāo)準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

3、“保交樓”依然是穩(wěn)預(yù)期、保民生的重要方式，相關(guān)配套政策有望持續(xù)推進

項目能否順利交付直接影響著居民的購房信心和預(yù)期，此前監(jiān)管已推出超5500億元的“保交樓”配套資金，但整體項目交付仍不及預(yù)期。預(yù)計接下來“保交樓”政策與保障房及租賃住房政策結(jié)合或是推動項目加快交付的舉措之一。

4、再提保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

7.24政治局會議明確指出“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”，保障性住房建設(shè)、存量盤活利用或是房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向。本次倪虹部長鼓勵企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或意味著接下來保障房建設(shè)、城中村改造等的政策支持力度會進一步加大，以提升企業(yè)的參與積極性。

整體來看，7.24中央政治局會議后，住建部率先釋放積極信號，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍，預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。