每日觀點：保交付、促銷售穩定經營盤 房企逆境生存中的無奈

在美元債償債迎來高峰的當下，房企債務償還備受考驗。

(相關資料圖)

11月1日，上坤地產公告稱，就有關于2023年到期的優先票據的同意征求于10月31日倫敦時間下午4時正屆滿。盡管上坤地產已取得大多數持有人的支持并竭力與持有人進行有效溝通，惟尚未取得未償還票據本金總額75%以上的持有人的必要同意。

在業內看來，新周期之下，民營房企的日子越來越艱難，上坤地產也未能從債務中幸免。但今年以來，上坤地產仍在堅持還債，或積極尋求到期債務交換，主動進行債務管理，保持了較為良好的企業信用，也體現了其“不躺平”的態度。

積極推進債務管理

2022年雖陸續有樓市救市政策出臺，但房企始終處于深度調整期。不僅企業暴雷情況不斷，其中今年1-8月累計破產房企達250家，綠檔房企減少而紅檔房企大幅增加。另一方面，受多地疫情反復、行業下行等因素影響， 今年上半年行業營收及利潤規模呈現負增長趨勢，企業融資能力分化加劇，流動性承壓，銷售去化亦難度加大。

在此背景下，上坤地產始終堅持兌付到期債務，并通過交換要約積極推進債務管理工作，以實際行動踐行年輕上市房企責任。一方面，上坤主動分析債權結構，提前溝通與布局，并保持與大部分債權人積極的、多頻次溝通，獲得支持與諒解；同時，根據債權結構分析，制定不同的融資展期方案、債務到期置換方案等，并對于戰略合作的債權人多頻次交流，以獲得進一步的支持。另一方面，多方式論證美元債的解決方案，并建立與美元債投資人的積極溝通、接洽等。

為此，今年7 月，上坤地產2.1億美元債交換要約以 99.9% 高支持率獲得通過，不僅是其主動進行債務管理的有益結果，也展示出資本市場對上坤長遠發展的信心。此外，今年1 月，上坤還將到期美元債全部償還完成。

支出的資金不少，但現金流入卻很有限。而融資受阻、銷售大幅縮水加上疫情等多重因素，更直接加劇了房企的流動性風險，最終導致違約事件的發生。業內人士直言，無論是規模房企還是諸如上坤這樣的中小房企，都逃不過行業整體基本面的惡化所引發的現金流壓力，但后續如何通過銷售、交付等穩定經營才是當前最關鍵的。

9月單月銷售環比增長30%

事實上，隨著下半年以來房地產利好政策的加速出臺，行業企穩態勢明顯，一直堅持布局高能級城市的上坤也正不斷受益。

根據公司近期發布的1-9月未經審核營運數據，今年前9月，上坤地產連同其附屬公司及聯合營公司實現累計合約銷售金額約人民幣73.2億元，合約銷售面積約57.4萬平方米。其中，9月單月銷售金額約5.7億元，單月環比增長約30%。銷售數據的穩步增長，無疑將為上坤獲取可持續現金流創造條件。

另一方面，新環境之下，保償債還是保交付成為擺在房企面前的艱難選擇。對此，諸多房企將保交付、安民生作為優先順序，在交付得到保障的情況下，銷售和資產出售的確定性增高，銷售回款、監管資金和按揭放款也將一定程度緩解房企的流動性壓力。

在保交付方面，上坤一直積極作為，響應國家關于“保交樓、穩民生”的主基調。據悉，近期，上坤位于浙江溫州、上海、廣東佛山三地的項目將迎來集中交付，兌現上坤關于提供“好房子”的承諾。

為保證項目高質量交付，上坤地產還于今年制定了更高要求的工作和交付標準，從集團層面成立“交付管理小組”，強化對項目交付的各項管控措施，到合并成立“工程客服部”，多對一集中快速響應業主反饋的問題，從針對交付執行、品質提升、客服管理、房修工作等全周期的流程管控，到產品端落實實景呈現的“藍海戰略”等，全方位護航各地項目的順利交付。

展望四季度，上坤地產表示，雖然當前市場政策的放松，能加速地產行業的回暖，但資金監管仍未放松，現金流依然是每家房企的重中之重，為此，上坤將持續修煉，穩定現有業務團隊，積極保交付、保品質，并在此基礎上，最大程度保證資金回暖，銷減有息負債，完善風險管控體系等。未來，上坤也將持續拓展多元業務，積極探索公司發展新模式。