上海首批集中供地即將開啟，40宗涉宅地塊總起拍價850.7億

新京報訊（記者 徐倩）2月23日，上海2022年的第一批次集中供地“陣容”出爐。據上海土地市場官網顯示，本次上海共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應面積215.6公頃，總起拍價850.7億元，保證金比例20%；觸頂溢價率最低為4.24%，最高為10%。

業內人士認為，從規則調整來看，2022年上海的首次供地更務實、更公平。同時，由于該批次供應地塊總價小且分布合理，預計此輪房企參與熱情會有所提升。

以城郊地塊為主，供應力度加大

據上海土地市場官網顯示，本次主城區供應地塊4宗，郊區供應36宗，涉及臨港、金山區、徐匯區、閔行區、青浦區、寶山區、嘉定區、松江區、浦東新區、楊浦區、普陀區、奉賢區12個地區，其中4宗地塊為城中村改造項目。具體的地塊投標、開標、評標活動時間或現場交易會時間安排以屆時發布的“確定出讓方式的通知”為準。

中指研究院土地事業部分析師殷玉軒指出，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應總量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出臺的落戶政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個郊區新城及上海自貿區臨港新片區繼續增加土地供應力度，由上一批次的23宗增加至27宗。

其中，主城區4宗地塊分布在普陀區、徐匯區和楊浦區。普陀區長風社區W060602單元pt0268-09地塊起始價約63.7億元，為本次出讓地塊價格之最；另外一宗同樣位于普陀區的中山北社區C060202單元B3-16地塊報價也較高，為62.5億元。此外，主城區另外兩宗掛牌地塊——徐匯區斜土街道xh128D-06地塊和楊浦區平涼社區02F3-02地塊（大橋街道93街坊）的起始價分別為43.2億元和10.09億元。 

殷玉軒指出，在此次上海首批集中供地中，類似楊浦區、徐匯區、閔行區等傳統熱門區域，也都增加了土地供應；整體上看，供應力度依舊以郊區為主，總體門檻較低。

上海中原地產資深分析師盧文曦點評稱：“這次供應的40宗宅地總量不小，而且只包含2宗租賃住宅用地。從地塊來看，區域分布合理，投放精準，以松江、青浦、嘉定等傳統交易大戶為主。這些區域需求大，需要投入大量土地進行補充。”

“多數地塊總價不高。土拍最高限價不到20億元的有21宗，占比差不多達到一半。對于資金預算不多的房企而言是利好。或許考慮到今年還有很多房企面臨債務壓力，如果地塊面積大、總價太高，多數房企參與熱情不高。因此這批土地有不少選擇余地，總價不高的地塊不少，對中小房企相對友好。”盧文曦補充表示。

“評標辦法”再度調整，凸顯公平性

殷玉軒認為，從規則調整來看，2022年上海的首次供地更務實、更公平。 

上海本次供地首先做出調整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務標（70分）＋技術標（30分）的100分制”。其中，商務標分為經濟實力（20分）、技術資質（10分）、項目經驗（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術標分為總體設計（10分）、建筑設計（10分）和商務展示（10分）。

殷玉軒解讀稱，該調整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細的“技術指標”要求，一句話概括就是從評選“你是誰”變為評選“你能做出什么結果”。這種調整無疑是從更加務實的層面防止“爆雷”風險。

此外，上海本次供地對于“隨機值”的處理也進行了優化。進入“一次書面報價”階段后，若出現相同報價觸發“隨機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由“相同出價中的后者修改報價”。

“這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。”殷玉軒解讀稱。

對于該輪土拍熱度，盧文曦預測：“由于地塊總價小且分布合理，預計此輪房企參與熱情高。一方面，近期一系列偏暖的政策使得房企看到未來希望，而且一線城市本身就是熱點，加上上海的拿地規則使得房企有足夠的利潤空間；另外，從虎年第一批入市的房源來看，有個別樓盤比當初房地聯動價要高出一些，市場有想象空間。這些都會提升房企參與熱情。”

“央企、國企依然會是拿地主力。從近期房企表現來看，大型房企債務上仍有壓力，民企對市場預期相當謹慎。相反，國企、央企在綜合實力上仍有優勢。所以短期來看，在該批次土拍中，國企、央企仍然是重要擔當。”盧文曦預計。