基礎設施公募REITs加速擴容 保障性租賃住房項目納入試點

作為一種新型的融資工具，基礎設施公募REITs自去年4月試點開始便備受關注。繼今年5月第一批公募REITs發行上市后，近日第二批公募REITs又有新進展。

11月12日，2只公募REITs正式獲批，分別是建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金、華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金。據悉，上述2只公募REITs獲批后即將啟動發售。

2只募集份額12億 公募REITs加速擴容

其中，建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金屬于產業園類公募REITs，合同期限45年，募集份額為9億份，交通銀行為其基金托管人。標的資產包含3棟物業，分別是互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目、孵化加速器項目，均位于北京市海淀區中關村軟件園。

招募說明書顯示，5號樓項目指軟件園自建產業載體（中國國際服務外包新市場交易中心）項目；4號樓項目指中關村軟件園國際交流與技術轉移中心項目，目前該項目由度小滿科技及其關聯方整租，租賃合同到期日為2023年8月31日；孵化加速器項目指中關村軟件園孵化加速器研發樓項目。

業內人士分析認為，中關村軟件園作為科創核心區域，聚集了大批高精尖企業。該底層資產受益于此，平均空置率低，截至2021年6月末，標的資產出租率超過90%，租金收入表現良好，后續有望為REITs產品投資者提供穩定的長期回報。

而華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金屬于特許經營權類資產，合同期限為50年，募集份額為3億份，中信銀行股份為其基金托管人。標的資產是漢孝高速（全長35.996km）及其相關構筑物資產組的收費權，該項目為湖北省武漢至十堰高速公路起點段，是福銀高速（G70）的重要組成部分，特許經營權和收費期至2036 年年底到期。

事實上，第二批共申報有4只基礎設施公募REITs。除了上述兩只公募REITs外，華夏中國交建高速公路、國泰君安臨港東久智能制造產業園還未獲批。

其中，國君資管臨港東久智能制造產業園基礎設施資產支持專項計劃為產業園類公募REITs，計劃募資約22.37億元，基金存續期40年。標的資產為上海市臨港奉賢智造園一期，臨港奉賢智造園三期和東久集團位于金山、無錫、常州、昆山的4處智造園。其中臨港奉賢智造園兩期項目為7.9億元、東久產業園四期項目14.47億元。

華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金于近日剛剛申報，目前已獲上交所受理。該基金存續期限為40年，底層資產為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項目，基金管理人為華夏基金，專項計劃管理人為中信證券。

可以看出，第二批公募REITs的底層資產十分優質，在高效盤活優質資產的同時，也更有利于為投資者提供長期穩定的收益。

首批多只REITs溢價 兩只產品分紅方案面世

由于市場空間大、強制分紅、風險可控等優勢，國內公募REITs自首批發行以來就備受歡迎。而經過5個月的上市運營，目前首批公募REITs產品市場運行平穩，自8月以來連續三月呈現上漲態勢。

據中信建投數據顯示，截至11月12日，首批9只公募REITs收盤價較發行價漲幅平均為17.7%，其中中航首鋼REIT上漲最多，漲幅達31.6%。

此外，值得注意的是，已經有兩只產品分紅方案面世。

11月11日晚，中航首鋼綠能REIT發布2021年第一次分紅公告稱，每10份中航首鋼綠能REIT分紅5.1541元。按13.38元/份認購價計算，中航首鋼綠能REIT三季度分紅收益率達3.85%。在目前提供穩健收益的優質資產稀缺的背景下，該收益率頗具吸引力。

11月12日，中金普洛斯倉儲物流REIT公告顯示，截至9月30日，普洛斯REIT累計可供分配金額為人民幣8241.4萬元，本次約分配前述可供分配金額的95%，合計人民幣7830萬元。本次采用現金分紅的方式，每 10份分紅0.5220元。

市場潛力巨大 租賃住房或迎REITs發展藍海

公募REITs的本質是不動產資產化，是近年來房地產證券化的重要手段，最早出現于1960年代的美國。相對于國外而已，國內REITs市場發展起步較晚。

2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，標志著國內公募REITs試點的正式啟動。

隨著試點的成功和首批公募REITs的上市，國內進一步擴大試點范圍。

今年6月29日，發改委發布《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》,將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入試點項目。

業內人士表示，發展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，預計中國租賃住房REITs規模將超過3000億元，有望成為下一個藍海。

在“房住不炒”的背景下，將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs的試點范圍可以有效支持保障性租賃住房的發展，同時有利于降杠桿，促進房地產市場的平穩健康發展。