“兩集中”供地：第二輪整體遇冷 新一輪多地放寬出讓要求

11月4日，寧波第二輪集中供地落下帷幕，最終共出讓28宗地塊，僅3宗地塊溢價，另有18宗地塊流拍。至此，第二輪集中供地的22個城市中，僅剩鄭州還未進行土拍。

高流拍率、低溢價率 二輪土拍明顯降溫

第二輪集中供地中多地調(diào)整出讓條件，提高了房企參與拿地的門檻和難度，同時面對房地產(chǎn)行業(yè)融資緊縮、資金壓力加大，房企拿地能力與拿地意愿雙雙降低。因而，相較于首輪集中供地，多地二輪土拍市場出現(xiàn)不同程度的降溫，但整體來看均具有流拍率走高、溢價率降低、“國家隊”成拿地主力的情況。

除鄭州外，21城共計流拍88宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到32.2%，較首輪土拍提高了25.7個百分點；平均溢價率約3%，較首輪集中供地平均溢價率下降約12個百分點，底價成交成為多個城市的主基調(diào)。

具體來看，天津、青島、成都、蘇州、沈陽等多城在開拍前公告暫停出讓或終止出讓，其中沈陽共有24宗地塊公告停牌，占出讓地塊總數(shù)的52%；沈陽、長春、福州、天津等多地流拍率均超30%，長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5城流拍率均超50%。

另外，國企、央企憑借穩(wěn)健的資金實力成為本輪土拍的“主力軍”，北京本輪土拍報名的房企共有16家，其中14家為央企或國企；上海本輪土拍中，國企、央企拿地占比超70%；此外，蘇州、成都本輪拿地企業(yè)中國企、央企的占比分別達到了84%、76.92%。

熱門城市中除深圳熱度不減外，北上廣及杭州集體遇冷。深圳二輪土拍共成交21宗地塊，另有1宗地塊流拍，總成交價452.97億元。其中，深圳共有4宗地塊以底價成交，17宗地塊達到上限價格。

與首輪土拍攬金1110億元的狂熱相比，北京二輪土拍從報名就遭遇“霜降”。開拍前夕，掛牌的42宗地塊中僅有16宗地塊獲房企報名，剩下26宗地塊因無人問津而延期出讓。除1宗招標地塊外，北京共成交16宗地塊，5宗地塊以底價成交，溢價成交的11宗地塊中僅有2宗地塊觸得競價上限，平均溢價率為6.23%。值得注意的是，本次土拍中房企聯(lián)合拿地數(shù)量共計9宗，還有1宗地塊由金隅、首開及建工3家房企聯(lián)合競得。

而上海開拍前不久，便叫停了7宗地塊出讓。最終共成交18宗地塊，其中9宗地塊以底價成交，6宗地塊觸得中止價，平均溢價率僅為3.87%。同北京土拍相似，此次上海土拍中也有不少房企抱團拿地，共有6宗地塊由房企聯(lián)合競得。

相較于北京、上海延期出讓或叫停出讓，廣州二輪土拍流拍率高達52%，共有25宗地塊流拍，最終出讓23宗地塊，其中18宗地塊以底價成交，溢價率僅為1.5%。而“賣地大戶”杭州也遭遇滑鐵盧，提前終止17宗地塊，10宗競品質(zhì)地塊全部流拍，最終僅成交14宗地塊，其中9宗地塊以底價成交，平均溢價率僅為4.6%。

多地第三輪集中供地放寬要求 土拍市場或?qū)⒊掷m(xù)低迷

第二輪集中供地接近尾聲，多地新一輪集中供地迎來“官宣”。

無錫第三批集中供地已于11月1日收官，是首個完成第三輪集中供地的城市。相較于無錫前兩輪集中供地，地價觸頂率分別達到93%、39%，此次無錫以無地價觸頂平淡落幕，成功出讓20宗地塊，僅3宗地塊以低溢價率成交，總成交價約273.8億元。

截止11月9日，除無錫外，已有南京、蘇州、深圳、上海、廣州、濟南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地信息。

鑒于二輪土拍中大量地塊流拍撤牌，多地的年度供地計劃未達標。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，21城（除上海外）前10個月宅地成交面積占全年計劃供應(yīng)量的平均比例僅為52%，整體土地供應(yīng)節(jié)奏較慢。

而供不應(yīng)求同樣會對房價造成影響，與國家“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標相偏離。為減輕供地壓力，調(diào)動房企拿地積極性，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長效平穩(wěn)，部分城市不僅增加了土地供應(yīng)量，還從不同方面優(yōu)化了土地出讓條件。

第三輪集中供地蘇州共掛牌26宗地塊，總出讓面積203.5萬平，總起始價405.61億元，較二輪供地增加5宗地塊，出讓面積增加45.2%；杭州擬推出51宗地塊，主城區(qū)地塊明顯增多。另外，上海、深圳還增加了政策性住房用地數(shù)量，上海推出31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。

第三輪集中供地的入場條件也有所放寬，如南京將參拍企業(yè)的資質(zhì)由“二級或一級”降至三級及以上，同時取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求；蘇州保證金比率下調(diào)至30%，而二輪供地中保證金比例大多為50%，首次付款比例由60%下調(diào)至50%，并且取消了土地市場指導(dǎo)價（除園區(qū)地塊外）。另外，廣州第三輪集中供地中南沙、黃埔地塊取消了“限房價”的要求，部分“回鍋肉”地塊起始價小幅下調(diào)。

多城放寬土地出讓條件，第三輪集中供地的整體成交量有望回升，但近期部分房企債務(wù)違約事件頻出，行業(yè)資金狀況仍不容樂觀，預(yù)計第三輪集中供地市場熱度分化加大，多地土拍將持續(xù)低迷。