國開行會議及鄭州政策點評：國開行表態積極服務城改 鄭州等多地鼓勵貨幣化安置

【資料圖】

事件：

1）8 月3 日，鄭州市房管局、鄭州市財政局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

2）近日，國家開發銀行在京召開2023 年年中黨建和經營工作座談會。會議指出，上半年，全行人民幣貸款新增完成年度計劃的71%。會議提到，積極服務推動超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

點評：

國開行表態積極服務城中村改造，預計政府資金仍是本輪城改重要主體之一。近日國開行會議提到，積極服務推動超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。當年棚改資金來源是多渠道籌措、政府資金為主，如：2016 年棚改總投資1.48 萬億，其中，國開行和農發行兩大政策性銀行貸款占比84%（主要通過央行PSL 和棚改專項貸款實現），中央補助資金占比8%，地方安排資金及其他占比8%，政策性銀行貸款是2016-18 年棚改的資金主力。資金循環主要路徑為：央行->國開行（PSL）->地方政府（棚改專項貸款）->拆遷戶（補償款）->房企（銷售回款）->政府（土地出讓金），資金循環形成閉環。考慮到城中村改造的特點：多資金渠道、拆改兼具、節奏更慢、銷售型經營型兼顧等，意味著城中村改造的資金來源會更加多元、資金循環相對更復雜，考慮到作為擴內需穩經濟的重要工具，并且此次國開行會議提到，積極服務推動超大特大城市城中村改造，預計政府資金（國開行等政策性銀行）仍將是本輪城中村改造的重要主體之一。

鄭州等多地鼓勵貨幣化安置，預計貨幣化安置或仍是本輪城改重要方向之一。8 月3 日，鄭州市房管局、鄭州市財政局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。通知提到，落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求，表明地方進一步落實需求端支持政策。通知提到，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過購買商品住房、發放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置。未開工建設的安置房，原則上以貨幣化安置為主。此外，6 月1 日，青島市住建局等多部門聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，鼓勵各區（市）棚戶區和城中村改造征收補償貨幣化安置，試點房票制度；7 月28 日，合肥市房地產工作專題會議提到，大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活；8 月1 日，浙江省蘭溪市發布《促進我市房地產業良性循環和健康發展的若干政策》，其中提到，貨幣化安置戶買新房最高獎房款的20%。我們認為，近期多地提及貨幣化安置，預計本輪城中村改造將是實物安置和貨幣化安置并舉，并且貨幣化安置或是其中重要方向。

城改政策密集推出，高度定位和重要意義凸顯，部分城市已公布的城市更新計劃積極。近期城中村相關政策密集出臺，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰略意義；城中村改造將是打造擴內需穩經濟的重要舉措，對一二線城市的房地產需求和優質供給將均有拉動作用，預計后續還會有更多細化執行政策落地。具體來看，部分城市已公布城市更新計劃，其中，廣州2023 年計劃推進127 個城中村改造項目，固定投資額983 億元，全市城市更新投資額2,000 億元；上海2023-25 年計劃新啟動30 個城中村改造項目；深圳2023 年計劃推進4.9 萬套（間）城中村規模化品質化改造提升項目；青島2023 年計劃城中村改造項目85 個，計劃完成投資175 億元；昆明2023 年擬啟動44 個城中村改造；成都2023年計劃城中村改造2,448 戶；廈門2023-25 年計劃實現城中村現代化治理108 個行政村治理全覆蓋。值得注意的是，隨著本次城中村改造工作部署電視電話會議召開，預計后續將有更多城市推出具體城市更新計劃。

投資分析意見：國開行表態積極服務城改，鄭州等多地鼓勵貨幣化安置，維持“看好”評級。近期政治局會議中行業政策轉向積極支持，央行、證監會、住建部等也接連確認支持方向，預計房地產行業供需兩端政策將加速放松，其中尤其關注一二線城市政策放松以及城中村改造政策的加速落地，預計核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優化下優質房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優化雙重利好。我們維持房地產板塊“看好”評級，1）推薦優質房企：A 股：華發股份、招商蛇口、濱江集團、保利發展、建發股份、金地集團、新城控股、萬科A；H 股：越秀地產、華潤置地、建發國際、龍湖集團、中海外發展；2）建議關注城中村改造受益企業：深圳：天健集團；廣州：越秀地產、珠江股份；北京：城建發展、首開股份、京投發展；上海：城投控股、浦東金橋、中華企業。此外，維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業、中海物業、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關注：招商積余。

風險提示：行業調控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。