做與產(chǎn)業(yè)和生活適配度更高的園區(qū)

不同于一般郊環(huán)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)，互聯(lián)寶地濱江園和“生活”很近，與長灘居民區(qū)一路之隔。吳越 攝

(資料圖片僅供參考)

仲量聯(lián)行近期發(fā)布的一份研報顯示，相較于辦公和生產(chǎn)，企業(yè)在布局研發(fā)、中試場地時總是格外謹慎——既要考慮地理區(qū)位，關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎設施及交通便利性，又要關(guān)注區(qū)位價值，即所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境及規(guī)模化集聚效應。

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，突出園區(qū)區(qū)位價值，正是互聯(lián)寶地濱江園的發(fā)展立足點。這個名字略顯陌生的園區(qū)，位于素來有著老工業(yè)基地之稱的寶山區(qū)，前身是始建于1978年的寶鋼股份基地備件倉庫，作為寶鋼建設過程中最早建成的區(qū)域，見證了寶鋼的發(fā)展歷史。隨著2022年寶武（上海）碳中和產(chǎn)業(yè)園獲批上海市第三批特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這片土地迎來新的機遇，成為寶武（上海）碳中和產(chǎn)業(yè)園綠色低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載區(qū)。

眼下，曾經(jīng)的舊倉庫已抖落煙塵，蛻變?yōu)榛ヂ?lián)寶地濱江園一期項目，計劃打造新材料、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)生態(tài)，推動“低碳+智慧”相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚，今年8月正式交付投運。

適配度高更易吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)

“我們是做傳感器研發(fā)的，要找一個能挖地基固定設備做實驗的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還真不容易。”上海朗尚傳感技術(shù)有限公司實驗室選址負責人嚴文廣這樣感慨。

這是一家從事傳感器研發(fā)及應用的企業(yè)，產(chǎn)品在汽車、機器人、無人機、建筑物監(jiān)測、林業(yè)電力等野外勘探和監(jiān)測等領(lǐng)域有著廣泛應用，總部位于浦東。隨著業(yè)務拓展，企業(yè)有意布局一個實驗室進行研發(fā)、測試，選址時卻遇到難題：為防止誤差，慣性傳感器設備不能受到振動干擾，還要在一樓挖出地基，澆筑混凝土以固定設備。這些剛性需求在與不少產(chǎn)業(yè)園溝通后都碰了壁，直到來到互聯(lián)寶地濱江園。

“園區(qū)與周邊地鐵站的距離在1.5公里左右，避免了振動干擾，由倉庫改造的廠房也具備固定設備的條件。到現(xiàn)場一看，我們就放心了。”嚴文廣說，目前實驗室已進入裝修階段，承租面積310平方米。

朗尚的實驗室定在A樓，這也是園區(qū)的主力研發(fā)中試產(chǎn)業(yè)樓之一。園區(qū)項目負責人、寶地資產(chǎn)文商旅事業(yè)部高級副總裁李志君告訴記者，A樓長180米、縱深47米、高12米，保留了原有倉庫架構(gòu)并做了內(nèi)部改造和加固，分成上下兩層，柱距設置也便于企業(yè)靈活分隔。“其中底層層高7.5米，這是考慮到產(chǎn)業(yè)性單位要在底層布局組合設備。”辦公樓層承重一般為200公斤每平方米，普通工業(yè)廠房承重也只有500公斤到1噸每平方米，為省去企業(yè)進行局部加固的麻煩，園區(qū)把底層載重量做到2噸每平方米。

更高的建筑標準意味著更高的成本，但園區(qū)認為，與產(chǎn)業(yè)適配度更高的園區(qū)更容易覓得優(yōu)質(zhì)企業(yè)。“園區(qū)只租不售也是為確保招商符合整體定位和方向，為后續(xù)統(tǒng)籌運營提供保障。”李志君說。據(jù)了解，寶地資產(chǎn)自持運營的園區(qū)面積達600多萬平方米，在上海中心城區(qū)和郊區(qū)皆有布點，做好口碑也是為園區(qū)聯(lián)動創(chuàng)造機會。“比如，總部設在互聯(lián)寶地楊浦園的企業(yè)可以來濱江園進行研發(fā)、中試，后續(xù)生產(chǎn)則可以放到數(shù)智寶地羅涇園。”

構(gòu)建自帶吸引力產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

“在這個綠色能源率先而行的碳中和園區(qū)，我們找到了合適的辦公地，又在園區(qū)落地了零碳智慧園區(qū)業(yè)務。”互聯(lián)寶地濱江園首批入駐企業(yè)、德坤智慧建造（青島）有限公司總經(jīng)理詹若清說。

德坤智慧建造依托同清湖協(xié)同創(chuàng)新中心，整合了中國工程院、同濟大學、清華大學、湖南大學等高校資源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，開展智慧建造領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)研發(fā)和制造，承租了園區(qū)D棟500平方米的辦公空間。前期考察時，企業(yè)就從園區(qū)運營方了解到，園區(qū)已利用約4.1萬平方米的4棟研發(fā)辦公建筑屋面和車棚實施光伏屋面全覆蓋，同時采用“自發(fā)自用，余電上網(wǎng)”模式。“我們的業(yè)務包括開發(fā)園區(qū)級別的能源管理系統(tǒng)，通過在此處打造落地樣板，希望未來兩三年內(nèi)能夠進一步優(yōu)化儲能、充電樁等產(chǎn)品，將中試環(huán)節(jié)也布局過來。”

作為寶武（上海）碳中和產(chǎn)業(yè)園的組成部分，綠色低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要承載區(qū)，互聯(lián)寶地濱江園有著先天優(yōu)勢，即依托中國寶武“高質(zhì)量鋼鐵生態(tài)圈”的產(chǎn)業(yè)基礎、創(chuàng)新體系、合作機制等，來構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。一些意向企業(yè)表示，產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈對企業(yè)吸引力大，且園區(qū)臨近寶武中央研究院、寶武碳材新材料研發(fā)中心為代表的“碳圈”核心企業(yè)（機構(gòu)），未來有望在細分領(lǐng)域展開合作。

政策方面，園區(qū)也被納入寶山區(qū)“科創(chuàng)30條”、大學科技園發(fā)展“黃金十條”扶持范圍內(nèi)，同時正在申請“大張江政策”。“園區(qū)還將在綠碳基金支持下引導產(chǎn)業(yè)集聚。”李志君介紹，中國寶武聯(lián)合國家綠色發(fā)展基金和建信投資共同發(fā)起設立寶武綠碳基金（即寶武碳中和基金一期），總規(guī)模為100億元，2022年3月已完成設立與備案。基金超過60%的投資區(qū)域?qū)⒎植荚陂L江經(jīng)濟帶，重點投資方向為新能源、綠色技術(shù)、環(huán)保、污染防治和寶武碳中和產(chǎn)業(yè)鏈。

一站式配套和“生活”很近

互聯(lián)寶地濱江園很大。地塊二期整體開發(fā)區(qū)域約406畝，總規(guī)劃建筑面積約25萬平方米，即將投運的一期項目也有約159畝。雖然大是優(yōu)勢，但對入駐企業(yè)和人才來說，也怕“又大又偏”。所幸，互聯(lián)寶地濱江園周邊較為成熟的配套讓他們少有后顧之憂。周邊1.5公里的范圍內(nèi)有寶鋼體育館、第九人民醫(yī)院北部和寶地旗下人才公寓，企業(yè)的人才交流、會務、展覽需求也可在寶山賓館一站式解決。

不同于一般郊環(huán)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)的是，這里又和“生活”很近，與長灘居民區(qū)一路之隔，距離寶山主城區(qū)僅幾分鐘車程。長灘屬于近年來區(qū)域人口增長的新板塊，一路通往濱江沿線的水岸空間。因此，園區(qū)在開發(fā)之初便定下產(chǎn)城融合的基調(diào)——在打造科研產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時，吸引社區(qū)、城區(qū)居民匯聚于此，使之發(fā)揮社區(qū)文化發(fā)生器的作用，進而成為區(qū)域活力中心。

園區(qū)沒有傳統(tǒng)的圍墻。穿過牡丹江路，人們可從長灘坡地公園順勢走入園區(qū)，在栽種著櫻花樹、銀杏樹的內(nèi)部道路散步休憩，欣賞工業(yè)遺存的紅磚外立面。待數(shù)千平方米的園區(qū)大草坪鋪設完成，這里也將成為主題活動游樂場，做到“春日可露營，冬季有冰場，夏日來燒烤，秋季房車匯”。相關(guān)負責人介紹，為了讓每家進駐企業(yè)都能“推窗見綠”，建筑之間都預留了大片綠化空間，一樓企業(yè)還能擁有獨立庭院，C、D兩棟辦公樓中間的長廊也設計成了挑高式禪境庭院。

園區(qū)還提前考慮到了餐飲商業(yè)配套的問題。總面積超過1.1萬平方米的M樓將在室內(nèi)引入多種餐飲選擇，并在一樓設置成片外擺位，滿足辦公人士和社區(qū)居民邊喝咖啡邊親近自然的需求。緊鄰商業(yè)的戶外兒童天地和開放式寵物樂園，讓萌娃、萌寵也能有專屬活動空間。“這樣一來，企業(yè)員工不用擔心工作日要‘苦等外賣’，到了周末節(jié)假日，園區(qū)也自然成為親子活動的歡樂天地。”相關(guān)負責人表示。