中金：杠桿比例和購房需求的同時提升 有望重啟房地產貸款加杠桿窗口

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智通財經獲悉，中金發布研究報告稱，估算本輪房地產調整周期中，新發放按揭利率已降至3.9%左右的歷史最低水平，但購房平均按揭貸款比例約為31%為歷史中等水平，相比2016年的33%左右仍有加杠桿空間。該行認為此次政策調整中降低首付比例、“認房不認貸”的相關政策能夠提升居民購房杠桿比例，作為購房門檻的首付比例降低也利于刺激購房需求，杠桿比例和購房需求的同時提升有望重啟房地產貸款加杠桿窗口。

事件：7月27日，住建部召開了企業座談會，提到“大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施”。

銀行“資產荒”拐點。截至2Q23居民購房按揭貸款同比增速可能歷史首次進入負增長(參見《央行發布會有哪些新信號》)，房地產貸款占全部新增貸款的比例從2017年最高40%的水平降至2Q23的3%以下(TTM)，“消失的地產杠桿”是銀行2022年以來銀行“資產荒”的主要原因。本次政策調整有望刺激房地產貸款新發放，存量按揭利率調整有望減少提前還貸現象(參見《存量按揭利率調整探討[3]》)，該行預計長期房地產貸款占新增貸款比例可能已經見底，銀行“資產荒”拐點有望出現。

對公敞口金融風險緩釋。房地產銷售恢復也有望改善房企現金流，改善房企信用狀況，從而減少不良生成、降低信用成本、提高銀行利潤。該行估算截至2022年年底銀行表內房企風險敞口約17萬億元(包括貸款、非標和債券)，占總資產比重約5%;對公房地產貸款約14萬億元，占銀行貸款約6%。2022年年底上市銀行房地產對公不良率約4%，假設撥備比例為25%，該行估算4%房企不良資產率帶來的信用成本約相當于銀行凈利潤的3%。

銀行估值繼續修復。該行認為近期政策“穩增長、防風險”信號明確(參見《如何理解“一攬子化債方案”》)，地產政策調整有利于銀行“資產荒”改善、房地產敞口風險緩釋。該行重申看好銀行板塊絕對收益表現，并調整股票推薦順序，見報告《銀行間估值會繼續收斂嗎?》。

風險提示：經濟復蘇不及預期，房地產和地方隱性債務風險。