焦點速看：《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》政策解讀

6月15日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和自然資源委員會聯合印發《關于進一步規范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》，自2023年7月1日起正式實施。

一、《通知》出臺的背景、目的是什么？

答：隨著本市城市更新的加快推進，一些老舊廠房、低效產業園逐漸退出，在征收非住宅房屋過程中，逐漸顯現出評估補償政策依據不足、評估結果差異大、評估可比實例選擇少、評估對象特殊情況多、劃撥用地非住宅評估難、產權調換政策不能具體實施等問題。為解決以上問題，依據相關政策規定，借鑒其他省市做法，結合本市實際，制定出臺了本《通知》。《通知》主要是通過規范非住宅房屋用途認定、評估方法選用、技術路線確定、技術參數細化、產權調換要求等，給予被征收人公平合理的補償；通過規范評估技術思路及補償工作實施路徑等合理化措施，完善國有土地上非住宅房屋征收相關政策，以更好更規范地推動非住宅房屋征收評估與補償工作。

(資料圖)

二、《通知》的主要制度創新是什么？

答：一是明確非住宅房屋用途與基準地價土地用途分類對應。堅持房地一體，非住宅房屋用途統一與市基準地價土地用途分類相對應，確保房地用途一級、二級分類相統一。二是明確已經登記的非住宅房屋用途調整、未經登記的非住宅房屋認定處理后的價值評估補償。重點規范原用途為工業類用途調整的，考慮法理和補償政策等綜合因素，明確具體評估補償辦法，做到權責相當、公平補償。三是明確以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估技術路線。考慮以劃撥和出讓方式取得土地使用權的成本不同，按照國有土地上房屋征收評估的總體思路與原則，依據劃撥國有建設用地使用權地價評估相關意見，綜合確定其評估技術路線，解決劃撥用地非住宅評估難題。四是明確采用比較法評估非住宅房屋價值時對可比實例成交價格的修正或調整幅度。對可比實例成交價格的修正或調整幅度從單項不宜超過20%降為一般不宜超過10%、綜合不宜超過30%降為一般不宜超過15%，提高可比實例選取的準確度。五是明確非住宅房屋土地重置成本采用比較法評估時選用土地一級市場招牌掛成交實例作為可比實例。土地一級市場招牌掛成交實例具有市場、公開、客觀等特征，可選可比可操作。六是明確土地重置成本評估選用可比實例時可比實例屬同一土地級別和跨土地級別的修正和調整系數標準。2022年更新實施的北京市基準地價具有現實性和權威性，滿足國有土地上非住宅房屋征收評估特殊情況下的客觀需要。七是明確非住宅依據價值對等原則可進行不同用途產權調換。非住宅房屋的實物補償安置，不是用途與規模的實物對應，而是價值的對等，在符合相關區域規劃的前提下，可以選擇不同用途的房屋進行產權調換，尤其是經協商可以用存量安置房進行產權調換，是對“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換”政策的具體落地，賦予被征收人更多的選擇。

三、本通知與《關于印發<北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法>的通知》（京建法〔2016〕19號）是什么關系？

答：本通知是京建法〔2016〕19號文的進一步補充和細化，二者并存，如有不一致，按本通知的規定執行。

四、非住宅房屋用途與市基準地價土地用途分類對應如何理解？實際評估如何操作？

答：根據《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017),基準地價將非住宅房屋用地按一級分類為商業、辦公、工業和公共服務四類，并按照二級分類建立修正系數。《通知》明確，非住宅房屋用途分類與基準地價用地分類相對應，不僅一級分類要對應，二級分類也要對應，確保房地用途標準劃分統一。實際評估時，結合用途劃分，嚴格依據房屋權屬登記、土地規劃用途或認定情況進行。尤其在選擇比較案例時，應依據《北京市基準地價土地用途二級分類用地修正系數表》中明確的用地分類及含義對應房屋，如商業類土地用途二級類零售商業、批發市場、餐飲、旅館、娛樂、其他商服用地對應的非住宅房屋用途為零售商業房屋、批發市場房屋、餐飲房屋、旅館房屋、娛樂房屋、其他商服房屋，確保比較案例與被征收非住宅房屋的相同或者相似。

五、如何理解各區人民政府、經濟技術開發區管理委員會應組織有關部門對已經登記的非住宅房屋用途調整及未經登記的非住宅房屋進行調查、認定和處理？

答：對已經登記的非住宅房屋用途調整及未經登記的非住宅房屋進行調查、認定和處理，應由區級人民政府組織或授權有關部門組織，作出認定處理結果，并在房屋征收范圍內向被征收人公布。

六、對已經登記的非住宅房屋，改變原用途未補繳土地出讓金的，依法按原用途評估。補償時，可結合政策支持等情況認定用途調整，原用途為工業類用途的，在原有補助獎勵的基礎上，再給予不超過原用途非住宅房屋價值的特別補助。如何理解，評估時怎么處理？

答：已經登記的非住宅房屋，用途調整補繳土地出讓金的按現狀評估，未補繳土地出讓金的按原用途評估補償，這是基本原則。但因特殊情況（如符合產業政策調整，并有相關政府部門支持）認定用途調整的，客觀存在應補繳未補繳土地出讓金的問題。明確認定用途調整的，在原有補助獎勵的基礎上，再給予不超過原用途非住宅房屋價值的特別補助，適用范圍僅限原用途為工業類用途調整為其他高效用地的，其他用途調整因價值差異不大，未作具體規定。這樣規定，符合實際，方便操作，權責相當，公平補償。

七、對未經登記的非住宅房屋，認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償，依法按土地權屬來源文件或房屋權屬來源文件載明的用途評估。如何理解，評估時怎么處理？

答：征收未登記的非住宅房屋，因特殊情況認定其合理合法，但因沒有原始登記，其房屋價值只能依法按土地權屬來源文件或房屋權屬來源文件載明的用途評估，而不能按現狀用途評估補償。

八、當僅選用比較法、成本法、收益法其中一種方法進行評估時，應當充分說明理由，并向估價委托方報告。如何理解和落實？

答：選用兩種方法進行評估，合理確定評估結果，是通常做法。僅能選用一種方法評估，是特殊情況。此時，估價機構要向委托方書面報告說明理由，不能用口頭報告代替，不能僅在評估報告里注明。

九、土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，其中成本法的權重一般不高于30%，基準地價修正法的權重一般不低于50%，怎么理解？

答：土地重置成本采用比較法或成本法，案例選取困難。基準地價修正法與市場接軌，數據來源獲取相對規范。限定不同評估方法的權重，是為了規范統一評估技術路徑，更好權衡各種評估方法結果，確保評估結果更科學更接近市場。具體權重，由評估機構在評估時根據規則具體確定。

十、土地重置成本評估選用可比實例時，選用可比實例在同一土地級別的，修正幅度應當參照北京市區片基準地價因素總修正幅度進行。選用可比實例跨土地級別的，應當參照北京市級別基準地價進行調整。如何理解？

答：采用成本法評估非住宅房屋價值時，其中土地重置成本采用比較法、成本法選用土地市場招拍掛成交實例、土地開發類項目等成本數據進行系素修正時，在同一土地級別的，經各類系素修正后，修正幅度應當參照北京市區片基準地價因素總修正幅度進行；跨土地級別的，應當參照北京市級別基準地價進行調整，調整系數為級別基準地價相除得出，不再對其他因素進行修正或調整。

十一、以劃撥方式取得土地使用權的非住宅房屋的價值評估，優先選用房地分估路徑，分別評估土地重置成本和房屋重置成本。如何理解？

答：強調優先選用房地分估路徑，是因為以劃撥方式取得土地使用權的土地成本費用基礎不同，應該單獨評估其土地重置成本，相應房屋重置成本也必須單獨測算。優先選用房地分估路徑，并不排除房地合估路徑，具體方法要結合項目作適用性分析。整體評估依據，土地重置成本評估要依據《自然資源部辦公廳關于印發<劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）>的通知 》（自然資辦函〔2019〕922號）及本市相關規定進行評估，房屋重置成本要依據本市房屋重置成新價相關規定進行評估，本市的相關規定包括行業協會的相關技術標準、指引等。

十二、如何理解征收非住宅房屋時，經協商，也可按產權調換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進行產權調換？

答：征收非住宅房屋，如果本區具備存量非住宅房屋和存量安置房產權調換條件，被征收人可以選擇產權調換。產權調換有三種情形：一是符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，優先進行同用途房屋產權調換；二是不符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，可以選擇不同用途的其他存量非住宅房屋進行產權調換，如工業房屋置換商業房屋；三是經雙方協商一致，在符合本市房地產調控政策的基礎上，可選擇存量安置房進行產權調換。存量非住宅房屋或存量安置房，是指在簽定補償協議的時點上，已建成的非住宅房屋或安置房。

十三、如何理解安置房的價格按照同地段同品質商品房市場評估價格的80%確定？

答：選擇存量安置房進行產權調換的，安置房的價格是按照同地段同品質的商品房市場評估價格的80%確定，適當給予被征收人合理優惠。房屋征收部門與被征收人依據房地產價格評估機構出具的被征收房屋價值與產權調換房屋價值評估報告，結算差價。

十四、如何理解本通知實施之前已公開征收補償方案并征求意見的按原規定執行？

答：一個項目的征收補償方案是公平合理補償的法定依據。明確本通知實施之前已公開征收補償方案并征求意見的按原規定執行，便于一個項目執行同一個政策，不因簽定補償協議時間不同而出現同一個項目不同政策的問題。

十五、國有土地上非住宅項目搬遷可參照執行，如何理解？

答：本通知主要規范的是國有土地上的非住宅房屋采取征收方式進行的評估與補償，如國有土地上的非住宅房屋采取協議騰退等其他方式搬遷，也可參照此通知的規定執行。