焦點速遞！上海土拍顯“秋涼”：24宗地底價成交，“新閩系”拿地兇猛

至此，上海今年前三批集中供地共推出109宗地塊，全部成交，總成交金額2712.7億元。

9月27日，上海2022年第三批集中供地正式收官，35宗涉宅用地全部成交，其中24宗以底價成交，共獲土地出讓金1054億元。

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上海中原地產資深分析師盧文曦點評稱：“第三批土拍收官，整體市場熱度不高。一方面，下半年拿地不可能搶在12月底前入市；另一方面，今年市場還是有不少壓力，對后續行情信心不足。但是，畢竟是上海的土地，稀缺性高，加上近期上海新房市場表現不錯，給房企帶來信心支撐。”

至此，據中指研究院統計，上海今年前三批集中供地共推出109宗地塊，全部成交，總成交金額2712.7億元。

整體趨冷、兩極分化

此次，上海第三批供地是去年以來供地規模最大的一次，出讓土地總數達到35宗，且地塊分布均勻，最終土地出讓金也超過千億元。

整體來看，與今年前兩批供地相比，第三批供地底價成交地塊達到24宗，高于前兩批；而中止價成交地塊僅8宗，低于前兩批；最終平均溢價率為2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢價率分別為3.5%和4.5%，這也反映出上海土地市場整體降溫。 

盧文曦認為：“這次有19宗地塊只有1家房企報名，換而言之，這19宗都是底價成交。再加上城中村地塊，底價成交地塊占比幾乎達到7成，第二批則為6成。此外，有多人競拍的地塊也并非全部進入到最后的一次性報價階段，有7塊地塊未觸及中止價就結束戰斗，反映出房企在報價方面較為‘吝嗇’。”

綜合來看，此次土拍也不乏亮點和看點，包括北萬置業120.6億元競得靜安區不夜城板塊地塊、華發80億元摘得靜安中興社區地塊、保利聯合體競得徐匯區核心地塊、象嶼地產三次出手拿地等。

在整體降溫的趨勢下，第三批供地的個別地塊表現突出。比如，本次土拍最熱門地塊為閔行華漕地塊，共吸引了10家房企報名，最終9家房企出價并全部進入一次性報價。最終南山控股旗下兩家企業組成的聯合體以總價17.36億元斬獲該地塊，溢價率為8.96%。

“第三批土拍過程大家都比較克制。只有華漕地塊及唐鎮地塊分別有10家和7家房企參與，尤其是華漕地塊競拍人數創下土拍新規則以來紀錄。盡管上海新房市場去化情況不錯，而且留給房企足夠利潤，但對房企來說，現在多半心有余而力不足。上海土地雖然稀缺，但企業也要精打細算地花錢，個別性價比高的地塊參與度更高。”盧文曦稱。

國企央企為主、“新閩系”發力

從此次上海土拍的拿地企業來看，依舊以國企央企為主，保利、招商、象嶼紛紛落子。同時，寶華、亞倫、祥源地產等民企也各有斬獲。

中指研究院指出，各類房企參與拍地表現出對上海未來房地產市場的樂觀態度，而地方國資托底現象依舊存在，對穩定樓市預期方面起到積極作用。

58安居客房產研究院分院院長張波點評稱：“上海本次的拿地企業依舊以頭部央企國企、地方國資平臺和混合所有制企業為主，并且多以聯合競拍的形式參與。”

這次土拍也呈現出新的特征，即頭部房企拿地意愿有所降低，民營房企參與度增強。比如，頭部房企招商、保利僅在上海核心區域拿地；而以象嶼、建發為首的“新閩系”房企表現突出，成為此次拿地宗數最多的房企。其中，象嶼成為三批次的最大贏家，聯合拿地3宗，權益拿地金額超38億元，建發也單獨拿下1宗總價52億元的地塊。

值得關注的是，區別于曾經的泰禾、正榮、融信等閩系民營房企，“新閩系”房企以建發房產、廈門國貿地產、象嶼地產等為首，均為國資背景，不僅在此次上海土拍中頻頻出手，其身影更是多次出現在各地的土拍中，成為逆周期拿地的典型代表。

中指研究院土地事業部負責人張凱分析稱：“本次福建的國資房企表現搶眼，建發、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨競得一次報價地塊，在當前市場大環境下積極外拓，可見實力雄厚。同時，其他全國性國資房企如華發、南山控股、安徽高速等也同樣表現積極并有所收獲。”