降低存量房貸利率，為何難落地？

又降息了。

(資料圖片僅供參考)

8月21日，新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布。其中，1年期LPR再度下調(diào)降至3.45%，不過(guò)，與房貸等密切相關(guān)的5年期以上LPR保持不變，仍為4.2%。

房貸利率的調(diào)整備受矚目，尤其是今年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)建議降低存量房貸利率，這關(guān)系到樓市乃至消費(fèi)增長(zhǎng)。

目前來(lái)看，降低存量房貸利率仍待落地，隨著LPR進(jìn)行最新調(diào)整，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快。

那么，降低存量房貸利率，究竟難在哪？該如何調(diào)整？

房貸余額同比減少

兩年前，李純通過(guò)北京市海淀區(qū)一家銀行貸款買(mǎi)了一套房，貸款金額160萬(wàn)元，全部是商貸，當(dāng)時(shí)房貸利率是5.25%，月供10000多元。

今年8月，隨著一筆理財(cái)資金的到賬，李純決定將這套房子的貸款全部還清。

和李純一樣決定提前還房貸的人不在少數(shù)。

北京市一家銀行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部門(mén)工作人員告訴中國(guó)新聞周刊，最近一年來(lái)，選擇提前還房貸的客戶(hù)數(shù)量增長(zhǎng)在30%以上，有些客戶(hù)是一次性提前還清全部貸款，也有一些客戶(hù)提前償還部分房貸。

此前，由于提前還貸的客戶(hù)較多，交通銀行下發(fā)了一則通知，針對(duì)提前還款客戶(hù)收取的補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行調(diào)整，一度引發(fā)爭(zhēng)議。

今年初，部分銀行還出現(xiàn)了提前還貸排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象。不過(guò)，目前這一局面已有所緩解，從此前等待數(shù)月已縮短至一個(gè)月左右。

李純也有過(guò)這種等待的經(jīng)歷。在今年4月，他咨詢(xún)之前辦購(gòu)房貸款的那家銀行支行的個(gè)貸經(jīng)理，對(duì)方當(dāng)時(shí)答復(fù)提前還貸要等一等，不過(guò)，在8月份時(shí)，銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴他，可以來(lái)營(yíng)業(yè)廳直接辦理。

隨后，他帶好相關(guān)證件來(lái)到了營(yíng)業(yè)大廳，當(dāng)場(chǎng)就辦理了提前還款手續(xù)。根據(jù)約定，在9月初，李純將資金打入賬戶(hù)，銀行將錢(qián)劃走，就完成提前還款。

從去年至今，消費(fèi)者提前還房貸的勢(shì)頭備受關(guān)注。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，相比于2021年末個(gè)人住房貸款余額 38.32 萬(wàn)億元，這意味著，2022年一年，個(gè)人住房貸款余額僅增加了4800億元。

而在2021年，個(gè)人住房貸款余額由2020年的34.44萬(wàn)億元增長(zhǎng)到 38.32 萬(wàn)億元，一年時(shí)間增長(zhǎng)了3.88萬(wàn)億元。

上述數(shù)據(jù)表明，2022年個(gè)人住房貸款余額新增量比2021年少了3.4萬(wàn)億元，增速比2021年末低了10個(gè)百分點(diǎn)。

一位金融行業(yè)分析師表示，在當(dāng)前全年商品房銷(xiāo)售額超10萬(wàn)億元、貸款購(gòu)房規(guī)模仍然較高的局面下，個(gè)人住房貸款余額新增量出現(xiàn)大幅縮水，意味著，提前還款客戶(hù)規(guī)模較大。

到了2023年，從目前來(lái)看，提前還貸勢(shì)頭有增無(wú)減。

央行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元，同比下降0.7%。半年時(shí)間過(guò)去，個(gè)人住房貸款余額減少了2000億元。

巨大的房貸利息支出

除了原本有提前還款計(jì)劃的人群之外，目前改變還款周期選擇提前還款的人群中，主要是兩類(lèi)人群，一類(lèi)是LPR改革之前貸款購(gòu)房的人群，由于當(dāng)時(shí)采用的是基準(zhǔn)利率的貸款方式，其房貸年利率將近5%；第二類(lèi)是LPR改革之后購(gòu)房時(shí)采用加點(diǎn)方式貸款的人群，盡管5年期以上LPR長(zhǎng)期維持在4.2—4.65%，但由于上浮點(diǎn)數(shù)，其房貸利率仍然接近5%。

尤其是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套房的人群，包括一些置換的改善性群體，由于利率上浮，在很多地區(qū)其房貸利率一度上浮100個(gè)左右的基點(diǎn)，房貸利率達(dá)到5.2%—5.5%甚至更高。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向中國(guó)新聞周刊表示，由于歷史上房貸利率政策改革存在前后銜接不完善的問(wèn)題，導(dǎo)致2017年3季度至2021年底購(gòu)房人群房貸利率居高難下，部分加成高達(dá)120多個(gè)基點(diǎn)且長(zhǎng)期不變，部分存量房貸利率過(guò)高。

作為賣(mài)一買(mǎi)一的改善型需求，李純雖然名下只有一套房，但由于認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，他還是只能按照二套房貸款，其利率高達(dá)5.25%。

這一利率水平，比當(dāng)前北京首套房4.75%的利率高出50個(gè)基點(diǎn)，比5年期以上LPR高出105個(gè)基點(diǎn)，而相比于全國(guó)多個(gè)執(zhí)行寬松利率政策的城市，比如鄭州、福州首套房貸款利率最低3.7%，則高出150多個(gè)基點(diǎn)。

一方面是利率較高；另一方面，則是收益太低。李純算了一筆賬，如果將這筆錢(qián)放在銀行定期存款，一年期的存款僅僅近兩個(gè)點(diǎn)的利息，收益太低。即使放在稍微高一點(diǎn)的理財(cái)產(chǎn)品中，收益率才3%左右，一年下來(lái)利息收入也就4.8萬(wàn)元。但是，按照他目前的月供，一年下來(lái)，僅僅房貸償還額就高達(dá)12萬(wàn)元。

他覺(jué)得不劃算，于是，在理財(cái)資金到期后，他決定提前還款。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙告訴中國(guó)新聞周刊，當(dāng)前存量房貸款利率普遍偏高，而近年來(lái)隨著市場(chǎng)利率穩(wěn)步下降導(dǎo)致存量房貸利率與新購(gòu)房利率出現(xiàn)明顯利差；同時(shí)，由于金融市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致部分投資者缺乏合意的資產(chǎn)標(biāo)的。因此，很多存量房貸借款人選擇了提前還貸。

這一高成本究竟意味著什么？

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元。如果按5個(gè)點(diǎn)的房貸利率來(lái)計(jì)算，則每年全國(guó)人僅房貸利息支出就高達(dá)1.94萬(wàn)億元。

2022年，全年全國(guó)居民人均可支配收入36883元，人均消費(fèi)支出24538元，粗略計(jì)算，收支相抵則人均結(jié)余12345元，全國(guó)合計(jì)16萬(wàn)億元左右，這一數(shù)字與2022年金融機(jī)構(gòu)居民存款基本相符。

那么，全國(guó)房貸利息支出金額占到全國(guó)居民收入結(jié)余金額的1/8，考慮到需要支出房貸利息的僅是貸款購(gòu)房人群，這意味著對(duì)于這部分房貸群體而言，其資金償還壓力更大。

對(duì)此，鄒琳華表示，過(guò)高的存量房貸利率，除了增加二手房拋售壓力外，還會(huì)妨礙消費(fèi)增長(zhǎng)，并通過(guò)提前還貸引起宏觀金融收縮，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

有待落實(shí)

7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來(lái)存量的貸款。

目前來(lái)看，有一些地方表態(tài)降低存量房貸利率。8月3日，鄭州市出臺(tái)15條樓市新政，其中，鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。

但從最終落實(shí)來(lái)看，全國(guó)銀行大多尚在觀望準(zhǔn)備之中，鮮有大的商業(yè)銀行出臺(tái)降低存量房貸利率的措施。

范建雙告訴中國(guó)新聞周刊，盡管央行鼓勵(lì)商業(yè)銀行和借款人可協(xié)商降低存量房貸利率，但實(shí)際操作層面仍存在難點(diǎn)和不確定性。在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下，下調(diào)存量房貸利率會(huì)造成銀行利息的損失、降低銀行的資產(chǎn)收益率，銀行主動(dòng)下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力不足。同時(shí)，銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護(hù)的，央行強(qiáng)調(diào)要按照市場(chǎng)化、法治化原則，這就排除了強(qiáng)制全面調(diào)降存量利率的可能。

范建雙進(jìn)一步表示，但是也應(yīng)該看到，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失，從長(zhǎng)期來(lái)看還能提高銀行的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率；對(duì)于存量房貸購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種“轉(zhuǎn)貸款”方式能夠有效緩解其利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能提高借款人的還款意愿和還款能力，弱化其提前還貸動(dòng)機(jī)，提振消費(fèi)。

鄒琳華建議，調(diào)整存量房貸利率涉及銀行收益及合同條款變化，且存量房貸高利率本身是房貸利率政策改革留下的“尾巴”，所以最好由金融管理部門(mén)以完善政策之名牽頭完成。

范建雙認(rèn)為，從政府的角度看，可以對(duì)大型國(guó)有銀行和股份銀行進(jìn)行試點(diǎn)以發(fā)揮其示范效應(yīng)，減緩用戶(hù)房貸壓力，進(jìn)而增加消費(fèi)支出，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。從市場(chǎng)運(yùn)行的角度看，銀行可以針對(duì)想要提前還款的用戶(hù)主動(dòng)協(xié)商轉(zhuǎn)換或變更存量房貸利率合同，以減少客戶(hù)流失和利潤(rùn)損失。同時(shí)，房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大銀行也可以積極采取行動(dòng)，通過(guò)降低LPR的加點(diǎn)水平等方式爭(zhēng)奪客戶(hù)池——既包括以低利率爭(zhēng)取新客戶(hù)辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶(hù)來(lái)辦理“轉(zhuǎn)貸款”。

從實(shí)際情況來(lái)看，下調(diào)存量房貸利率還與認(rèn)房又認(rèn)貸等政策有較大關(guān)聯(lián)，最終或會(huì)影響到調(diào)整效果。

以上述李純?yōu)槔M管他屬于賣(mài)一買(mǎi)一的改善型客戶(hù)，但在認(rèn)房又認(rèn)貸政策之下，他按照二套房辦理房貸，利率為5.25%，即使降低存量房貸利率，參考目前多個(gè)城市二套房貸款利率為4.8%，優(yōu)惠幅度并不大，如果取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，按照首套房來(lái)處理，參考其他城市首套房貸利率為4.2%甚至更低，利率水平將下降很多，月供支出也下降很多。

7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

在降房貸的背景下，LPR是否還有下降空間？

8月21日，中國(guó)人民銀行公布，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.55%降為3.45%；5年期以上LPR不變，仍為4.2%。

中指研究院分析認(rèn)為，整體來(lái)看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來(lái)或許更多房?jī)r(jià)調(diào)整壓力大的城市通過(guò)下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來(lái)降低房貸利率，降低購(gòu)房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，從而釋放居民消費(fèi)潛力。

作者：劉德炳