31宗地塊收金超850億元！北京上半年土拍結(jié)束，“馬甲”拿地再現(xiàn)江湖

本文來源：時代周報 作者：宋然

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6月30日，房山和平谷兩宗地塊競拍完成，北京上半年土拍收官。據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，今年上半年，北京共出讓住宅用地31宗，合計攬金約857億元。

當天，北京共計出讓3宗地塊，房山長陽地塊無人報名暫停出讓。另兩宗地塊均只有一家開發(fā)商報名，故均以底價成交。房山城關(guān)地塊由建工以8.81億元拿下，平谷地塊則由辰禾嘉業(yè)以4.9億元拿下。上述三宗地塊位置均較遠，平谷屬于遠郊區(qū)，因此土拍表現(xiàn)較為平淡，與此前幾宗大熱地塊的出讓形成鮮明對比。

回顧上半年北京土拍市場情況，冷熱不均是最大特征。今年上半年的土拍高潮出現(xiàn)在3月23日、6月1日和6月14日，多宗大熱地塊出讓，吸引超過百家房企同臺競爭。

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3月23日，朱辛莊地塊吸引了42家房企參與競拍，競爭異常激烈。價格觸頂之后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號，中簽率僅為2.38%。最終，“新面孔”上海大華以總價12.995億元拿下這地塊。

6月土拍市場更為火熱。6月1日，順義后沙峪地塊足足吸引了45家房企參與角逐，成為到目前為止參與企業(yè)數(shù)量最多的地塊。在最終搖號環(huán)節(jié)，同樣被“新面孔”福建雄旺以16.56億元拿下。

6月14日，北京再放出優(yōu)質(zhì)地塊。當天出讓3宗宅地，共吸引82家房企及聯(lián)合體參拍，且3宗地塊全部觸頂成交。當日收金109.94億元，地塊平均溢價率15%。“王炸”地塊海淀雙新村2宗宅地，因優(yōu)越的地理位置共吸引了超過60家企業(yè)參與。其中一宗地塊由來自廣州的越秀以79.35億元拿下，成交樓面價88607元/平方米。

大熱之外，也有平淡。時代周報記者注意到，31宗住宅地塊中有12宗以底價成交，更有上述房山長陽地塊出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

土拍的冷熱交織，主要取決于地塊位置優(yōu)劣。以朱辛莊地塊為例，它憑借海淀北、地鐵旁的標簽，并且有潛在的“碼農(nóng)”消費群體支撐，在北京市場一直較為熱門。海淀雙新村兩地塊更是位于傳統(tǒng)西山別墅區(qū)，兩地塊容積率分別為1.05和1.2，是西山別墅區(qū)為數(shù)不多的低密地塊。無論是朱辛莊還是海淀雙新村地塊，背后都較為豐厚的客群基礎。

對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對時代周報記者表示，整體來看，今年上半年北京土地市場的熱度高于去年同期，“住宅用地平均參與競買的企業(yè)數(shù)量是11.3家，而去年同期只有3.7家，今年整體熱度較高。”

郭毅還分析指出，眾多開發(fā)商競相搶購同一地塊，而一些地塊則少有人問津。這說明房企對熱點地塊有共同判斷。另一位不愿具名的市場分析師向時代周報記者分析，在目前市場環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)買的是“確定性”。銷售環(huán)境尚未完全恢復，資金鏈仍然是企業(yè)最關(guān)心的核心指標。

北京土地市場另一個重要特征是“新面孔”越來越多。參拍企業(yè)既有首開、中建、建工、華潤、招商中海、越秀、中皋置業(yè)、保利、京投等央國企，也有上海大華、福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀等三家民企。

6月1日，福建雄旺拿下順義新城地塊，一時間業(yè)內(nèi)熱議，福建雄旺到底是誰？

天眼查信息顯示，福建雄旺成立于2022年11月，注冊資本10億元，是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。該公司實控人為施琳，尚無獨立開發(fā)的項目。福建雄旺名不見經(jīng)傳，成立時間短。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為，它或許是某家大型房企的“馬甲”。

6月14日，順義新城第2街區(qū)地塊被石家莊創(chuàng)世紀以觸頂價格11.04億元競得，溢價率15%。天眼查信息顯示，石家莊創(chuàng)世紀實控人為劉學儉，這是石家莊創(chuàng)世紀首次進京拿地；6月16日，亦莊新城X47R1被中皋置業(yè)拿下。該公司成立于2018年3月，此前僅在南通拿地，是江蘇如皋市市屬一類地方企業(yè)，這也是它首次進京拿地。

熱門地塊吸引眾多房企競爭，新面孔越來越多，“馬甲”拿地現(xiàn)象又開始出現(xiàn)。針對這一現(xiàn)象，北京規(guī)自委4月發(fā)布補充公告，規(guī)定同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。

這一調(diào)整使得“同一集團成員企業(yè)”不再成為“對手”，有利于行業(yè)發(fā)展及集團成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。這也可以有效抑制通過增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號中簽概率的情況發(fā)生。

時代周報記者還注意到，以前一些較為嚴格的限制措施開始放松。此前，按競拍規(guī)則，競得人在完成出讓合同約定的所有建設并完成房屋所有權(quán)首次登記前，不得以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。

然而在6月1日的土拍中，該限制得以調(diào)整。這意味著在房企競得地塊之后，可自行決定后續(xù)是否引入其他房企聯(lián)合開發(fā)，這將大大緩解拿地房企的資金壓力，為后續(xù)開發(fā)留出更大空間。