租賃市場(chǎng)潛在矛盾凸顯——租金高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付不能夠持續(xù)

隨著畢業(yè)季到來，租賃住房需求集中釋放。然而，一些不規(guī)范的長(zhǎng)租公寓或住房租賃企業(yè)采用房租“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，給房東和租客帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士提醒，房東和租客要警惕不正常租金的誘惑，增強(qiáng)法律意識(shí)。

又是一年畢業(yè)季，新畢業(yè)的大學(xué)生開始走向工作崗位，城市中大量租房需求也隨即釋放。如何租到一處稱心如意的房子，有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境?一些涉世未深的新畢業(yè)大學(xué)生往往一籌莫展。今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，租賃市場(chǎng)潛在的矛盾更加突出地暴露出來。

近年來，一些不規(guī)范的長(zhǎng)租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進(jìn)低出”，即高租金向房東收房，低租金向租客出租，“長(zhǎng)收短付”，即向租客收取3個(gè)月以上的租金，向房東按月支付租金的經(jīng)營(yíng)模式。

7月7日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)(中房學(xué))發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”模式不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，會(huì)給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。一些不法企業(yè)和個(gè)人還利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。中房學(xué)提醒，務(wù)必謹(jǐn)防此類陷阱，免遭經(jīng)濟(jì)損失，防止房屋租賃糾紛纏身。

長(zhǎng)租公寓近幾年在我國(guó)的發(fā)展風(fēng)起云涌，從資本的大舉進(jìn)入，到一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)高價(jià)搶租賃房源，這個(gè)過程中積累了不少風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，2019年有50余家長(zhǎng)租企業(yè)爆雷。今年上半年，受疫情影響，長(zhǎng)租公寓出租率下降，長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊，相繼傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。

廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂跑路情況后，對(duì)房東而言，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人不能按時(shí)支付租金，房東將直接面臨租金損失。對(duì)租客而言，則面臨著已繳納的租金被長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人挪用、侵吞的風(fēng)險(xiǎn)，即使租客已向長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人繳納了租金，但在房東未收到租金而要求收回房屋的情形下，也面臨著要向房東交還房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在房屋租賃市場(chǎng)上還存在“租賃貸”的情況。黃羅平介紹，如果租客以租賃貸款的形式與銀行簽訂合同支付租金，租客與金融機(jī)構(gòu)之間有一層借貸法律關(guān)系。一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷跑路，租客有可能遭到銀行的資金追討。

面對(duì)市場(chǎng)的亂象和風(fēng)險(xiǎn)，中房學(xué)發(fā)出租房提示：房東和租客要謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)，可通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)站、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)、國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等渠道查詢企業(yè)相關(guān)信息，拒絕接受不良企業(yè)提供的房屋租賃服務(wù);租客不要受過低租金或租金打折的誘惑，房東切勿被過高租金所吸引;租客不宜一次性預(yù)付長(zhǎng)期租金，防范住房租賃企業(yè)在租期未到時(shí)便卷款跑路或倒閉;廣大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員要恪守執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，對(duì)提供非正常高傭金委托收房、出房的住房租賃企業(yè)要格外提高警惕。

黃羅平提醒，對(duì)于房東而言，要特別注意與長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人簽訂的合同內(nèi)容，防范對(duì)自身不利的霸王條款、格式條款等，增強(qiáng)法律意識(shí)。一旦發(fā)生糾紛，則需要及時(shí)維權(quán)，保留證據(jù)，通過法律途徑追討租金和違約金，并拿回房屋，將損失降到最低。對(duì)于租客而言，簽訂合同時(shí)，不僅要詢問房屋權(quán)屬，還要核實(shí)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人的權(quán)利來源是否合法、有效，如果發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人存在詐騙、侵占、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為，要及時(shí)報(bào)警維權(quán)。

如果確因疫情導(dǎo)致糾紛發(fā)生的，則建議房東、長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)人、租客或金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)市場(chǎng)主體先通過友好協(xié)商的方式來協(xié)調(diào)處理租金調(diào)整、合同變更或解除等事宜。無法協(xié)商一致時(shí)，則通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓應(yīng)該通過立法進(jìn)行規(guī)范，在立法的基礎(chǔ)上加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，同時(shí)加強(qiáng)政策扶持，才能使行業(yè)走向長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的軌道。