物流地產受房企矚目 粵港澳大灣區租金收益步入峰值期

過去十年，物流地產是中國房地產市場發展最快、最炙手可熱的板塊之一，且疫情之下其熱度依舊不減。比如粵港澳大灣區范圍內，當前物流地產市場就處于十年間租金峰值期。

第一太平戴維斯研究部發布的《大灣區物流指數》顯示，在追蹤研究的十城中，有廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、江門、珠海八個城市步入租金上升末期。

對此，第一太平戴維斯預計，盡管受新冠肺炎疫情沖擊，個別業主降低租金收益預期，但長遠租賃需求仍將由于經濟產業結構發展及消費市場規模壯大而擴張，除個別城市外，各城絕大部分項目租金料將因此保持上升勢頭。

數據顯示，2010年上半年至2020年上半年，大灣區物流租金指數十年間上漲97.5%，至197.5;其價格指數上漲157.1%，至257.1。大灣區物流租金指數增幅高于同期甲級寫字樓租金指數增幅45.9個百分點;而兩個市場價格指數增長差距則更為顯著，前者增幅高于后者81.7個百分點。

物流地產整體處于高熱度和低空置率狀態。截至2020年上半年，大灣區高標倉總存量(不含澳門)達1078.8萬平方米，平均空置率為9.5%。

具體而言，廣佛城市板塊中物流倉儲需求持續暢旺，但由于新增供應入市，加之部分項目與高速間通達性略顯不足，2020年上半年該板塊平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板塊各城市皆因強勁的租賃需求而錄得7.0%以下的空置率。

價格方面，2020年上半年，香港總租用成本達人民幣每平方米每月135.5元，居灣區之首，且在過去十年間，其與內地城市間總租用成本差距持續擴大。深圳、廣州總租用成本分列灣區內地城市的前兩位，期末分別達人民幣每平方米每月57.0元及人民幣每平方米每月39.6元。

值得關注的是，當前大灣區高標倉尚處供不應求狀態。區域內人均高標倉面積僅為0.14平方米，不足美國等發達國家的2.0%。第一太平戴維斯表示，盡管大灣區高標倉總存量預計于2022年達1346.1萬平方米，但根據地方經濟發展規劃及《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出的城市發展定位，未來供應增速仍無法滿足持續增長的需求。

疫情期間，物流作為基礎設施的重要性凸顯，使得該產業的發展空間逐步受到社會各界更廣泛的重視。

房企龍頭萬科(000002)便是其中較早布局物流產業的一家。6月3日，萬科旗下“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”(下稱“萬緯物流首期類REITs”)在深交所掛牌，規模為5.732億元，其中優先級證券的規模為2.95億元(獲中誠信AAAsf評級)，權益級證券的規模為2.782億元，產品期限為3+3+2年。據悉，萬緯物流類REITs產品底層的兩間物流園均為高標準倉庫。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理、投資部主管吳睿對此也有提及，物流地產對專業性要求相對較高，存在投資門檻，萬緯物流的類REITs產品落地，將引導個人投資者參與物流地產的投資活動，帶動國內物流地產發展上新臺階。