預付數(shù)百萬元房子交付遙遙無期 樓盤爛尾頻發(fā)是何原因

4月13日消息，“我們買的樓盤爛尾了。”上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬元，如今，距離約定交房日期已過去近4個月。有不少像他一樣交了數(shù)百萬元購房預付款的業(yè)主，正在艱難維權。

“新華視點”記者了解，該項目的開發(fā)商是上海海東房地產(chǎn)有限公司，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴張陷入債務危機，已被迫申請破產(chǎn)重整。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。

預付數(shù)百萬元房子交付遙遙無期

記者近日在上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期項目看到，售樓處大門緊閉，小區(qū)道路土地裸露，樓道大門還沒安裝，部分房屋的室內裝修還沒完成，整個項目處于停工狀態(tài)。

業(yè)主蘇女士表示，現(xiàn)在房子交付遙遙無期，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住，經(jīng)濟壓力巨大。

海東公司有關負責人表示，目前公司資金處于被凍結狀態(tài)，員工工資也被停發(fā)，御中環(huán)項目建設不得不暫停。“這一項目也曾嘗試尋求其他方式繼續(xù)建設，例如引入第三方代建等，但幾經(jīng)努力后均告失敗。”

曾位列全國百強房企的三盛宏業(yè)，從2019年開始遭遇償債危機，隨即出現(xiàn)項目停工、員工討薪等事件。2021年1月21日，三盛宏業(yè)申請破產(chǎn)重整。而在三盛宏業(yè)陷入債務危機前，曾多次以海東公司作擔保;這導致三盛宏業(yè)陷入危機后，海東公司也要承擔大量的連帶責任，影響了公司正常經(jīng)營。

上海浦東御中環(huán)二期項目爛尾并非偶發(fā)事件。近年來，各地嚴控房地產(chǎn)融資。于是，一些開發(fā)商挪用購房預付款“拆東墻補西墻”，高負債、高杠桿拿地賣房。當“十口鍋五個蓋”的游戲難以為繼，購房者就不得不為開發(fā)商的挪用行為“埋單”。樓盤爛尾、交付遙遙無期、維權難等現(xiàn)象在多地頻發(fā)。

太原市民衛(wèi)先生在2018年以每平方米接近16000元的價格購買了泰禾金尊府的房子，原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月。“到了12月反而更沒了時間表。現(xiàn)在我買的那棟樓還沒有封頂，也沒有任何動工的跡象。”

記者日前走訪發(fā)現(xiàn)，太原泰禾金尊府的售樓處內已空無一人，工地上的挖掘機等機械沒有開動的痕跡。據(jù)工作人員介紹，目前并未接到樓盤復工的消息。

房企挪用預付款成業(yè)內“潛規(guī)則”

藍綠雙城董事長曹舟南表示，房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的企業(yè)，大多采取高額舉債、激進擴張的發(fā)展模式。這種高杠桿拿地開發(fā)建設并快速回款的商業(yè)模式，很容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂風險。“一旦開發(fā)商遭遇債務危機，往往就會挪用購房者的預付款，最后‘埋單’的還是購房者。”

“因為監(jiān)管不力，房企挪用預付款已成為行業(yè)‘潛規(guī)則’。”據(jù)多位房企人士透露，商品房預售資金監(jiān)管制度雖然一直都有，但有的項目，預付款沒進入監(jiān)管賬戶;有的雖然進入監(jiān)管賬戶，卻被開發(fā)商隨意支取、用作他途，引發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾。

根據(jù)山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳、山西省市場監(jiān)督管理局近期通報的2020年度房地產(chǎn)市場執(zhí)法檢查情況，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的10個主要問題中，商品房預售資金使用不規(guī)范排在首位。該通報顯示，太原市抽查的17個開發(fā)項目均存在預售資金未監(jiān)管的問題，呂梁孝義市抽查的4個開發(fā)項目均存在預售資金使用不規(guī)范的問題。

事實上，早在2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部就發(fā)文要求各地完善商品住房預售資金監(jiān)管機制，強調“商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。

多位業(yè)內人士表示，金融機構監(jiān)管失職，是預付款監(jiān)管成“一紙空文”的重要原因。上海浦東御中環(huán)二期項目負責人坦言，由于貸款方渤海銀行并未能對資金進行合理監(jiān)管，導致購房預付款被三盛宏業(yè)挪用，加劇了項目危機。

預售資金監(jiān)管政策不能成“一紙空文”

根據(jù)對爛尾盤泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪受理回復，上海市房屋管理部門認為，銀行違反監(jiān)管協(xié)議，未按協(xié)議履行監(jiān)管責任，引起欠薪、欠工程款等經(jīng)濟行為的情況，應由銀行承擔相應的法律責任，由金融監(jiān)管部門嚴肅處理。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，未來監(jiān)管部門應從實際操作層面，強化預售資金監(jiān)管賬戶中的資金進入與流出，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

2020年下半年以來，成都、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多個城市相繼出臺或完善新建商品房預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定，細化了預售資金監(jiān)管流程。北京等地也相繼開展專項檢查，以加強預售資金監(jiān)管。

同時，各地要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，購房人要將房款直接存入項目監(jiān)管賬戶。濟南、西安等地甚至要求，不簽監(jiān)管協(xié)議企業(yè)不發(fā)預售證，開發(fā)商須公示監(jiān)管銀行和賬戶，違規(guī)將被記入信用檔案、暫停網(wǎng)簽。

業(yè)內人士普遍認為，加強預售資金監(jiān)管實際是有針對性地“打補丁”，有利于降低新樓盤爛尾風險、維護購房者利益。

長期以來，取消商品房預售制度的聲音不絕于耳。海南等地已在全國率先對新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。廈門大學經(jīng)濟學教授趙燕菁建議，政府應嚴控房企負債水平，逐步加大現(xiàn)房銷售比例，在完成土地出讓時，設定一定的施工、裝修時間節(jié)點，以避免開發(fā)商盲目擴張導致資金鏈斷裂。

針對已經(jīng)發(fā)生爛尾的項目，行業(yè)人士建議，地方政府應積極協(xié)調各方關系，督促預售資金監(jiān)管機構牽頭，引入第三方代建公司等，各方合作共同推進項目建設，防止其徹底爛尾，保障購房者權益。對未履行監(jiān)管責任的金融機構，監(jiān)管部門應施以重罰，避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”。

北京栩銳律師事務所李曉寧律師說，為避免買到爛尾樓，在買房前，購房者應多留意開發(fā)商的資質和負債情況，選擇資質好、五證齊全、運營狀況穩(wěn)定的開發(fā)商。