樓市調控政策加大“炒房”成本 二手房市場趨勢性上漲難

近年來，特別是在一二線城市，由于新建住宅增量有限等原因，二手存量住房銷售占比越來越高，二手房價也一直頗受人們關注。“金九銀十”傳統銷售旺季即將到來，最近二手房市場表現如何?

國家統計局近日公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師孔鵬介紹，8月份，二線城市二手住宅銷售價格與上月相比漲幅回落——31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

與上年同期相比，二線城市二手住宅銷售價格漲幅連續16個月相同或回落，三線城市二手住宅銷售價格漲幅連續17個月相同或回落。

近期，又有不少城市出臺樓市調控措施，也對二手房市場產生了不小影響。例如，深圳市日前就《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，并建立存量商品房價格引導制度。

深圳7月15日出臺新的樓市調控措施，效果已經開始顯現。國家統計局數據顯示，8月份，深圳二手住宅銷售價格與上月相比上漲1.1%，漲幅收窄0.1個百分點，為連續第二個月收窄，也是8月份4個一線城市里唯一漲幅收窄的城市。

深圳出臺調控措施之前，投機炒房氛圍十分濃厚，價格持續攀升。然而最近深圳二手房中介服務人員明顯感覺到，二手住宅訪客量保持較低水平，業主放盤量持續減少，帶看和成交驟減，客戶入市意愿明顯減弱，樓市觀望氣氛上升。

受二手房成交下降影響，住房租賃市場卻不降反升。深圳中原住宅中心片區負責人楊洋介紹，由于調控政策使很多人購房資格受限，二手房成交量下跌，很多客戶會轉購為租，將購房需求轉為租賃需求。此外，新冠肺炎疫情得到有效控制后，回城市工作的人逐漸增多，兩股力量合在一起，租房市場因而更加活躍。

除深圳以外，其他3個一線城市北京、上海、廣州的二手房市場，無論是量和價都呈現溫和平穩的態勢。市場研究機構數據顯示，整體而言，在近期房地產調控政策頻出以及需求已于前期釋放雙重作用疊加下，重點城市二手房市場成交呈現穩中回落態勢。

近年來，受房地產調控影響，二手房市場在“金九銀十”的傳統銷售旺季表現均不明顯。今年以來，中央多次強調“房住不炒”。近期，住建部也分別從房企端、城市監管端加強分類指導。一旦局部地區樓市過熱，調控仍有可能加碼。

中原地產首席分析師張大偉表示，成都、深圳、無錫、沈陽等城市的房地產市場調控措施中，均有直接針對二手住房交易的內容，如個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年等，客觀上加大了“炒房”成本。

也有業內人士認為，今年“金九銀十”期間，各地新房供應規模較大，客觀上會使得二手房交易受到影響。業內人士普遍預計，盡管處于傳統銷售旺季，近期二手房市場很難出現趨勢性上漲，無論成交量還是價格均有望以穩為主。

“隨著多主體供應、多渠道保障購租并舉的住房制度不斷完善，房地產市場保持總體穩定有基礎。”國家統計局新聞發言人付凌暉近日表示。