央行降息落空 “三道紅線”壓頂！風向變了

降息，又一次落空了。

8月20日，最新一期LPR利率發布，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，均與上月保持不變。

從4月至今，LPR利率已經連續4個月按兵不動了。無論是樓市利率(5年期LPR)，還是實體利率(1年期LPR)，都未進行調整。

這意味著，貨幣政策迎來轉折點，最寬松時刻已經過去。今年以來，實體利率(1年期LPR)累計降息30個基點，樓市利率(5年期LPR)降息15個基點。

從大趨勢來看，貨幣政策還沒到真正收緊之際，但樓市很有可能遭遇新一輪收緊。在降息落空之外，還有一系列信號標志著政策的悄然轉向。

其一，地產融資再度收緊，高杠桿房企不得不面臨蕭瑟秋風，降價促銷或許為時不遠了。

據21世紀經濟報道，市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”，負債率過高的房企將會削減發債規模。

所謂“三道紅線”：

1、剔除預收款后的資產負債率大于70%;

2、凈負債率大于100%;

3、現金短債比小于1倍。

這三道紅線如果全部命中，開發商的有息負債就不能再增加。踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一條，增速不得超過10%;一條未中，不得超過15%。

如果這一新規屬實且全面落地，那么融創、恒大、富力、綠地、金輝、華夏幸福、泰禾……等房企，都有可能觸碰到“三道紅線”，融資可能會受到影響。

即便只是踩中一條或二條紅線的房企，融資也會受到限制，想要再像過去一樣大肆加杠桿，顯然不可能了。

房地產是典型的資金密集型行業，融資能力與現金流是兩大生命線。一旦發債受到限制，那么剩下的唯一選擇，就是通過降價促銷回籠現金流。

下半年，可以期待新一波降價促銷了。

其二，貨幣增速(M2增速)突然搖頭向下，迎來半年內首降，這一舉動超出市場預期。

在剛過去的7月，新增社融、信貸、M2全面回落，M2增速10.7%，比上月減少0.4個百分點，為6個月來首次下降。

M2是現金、活期存款與定期存款之和，相當于貨幣供應總量。M2增速的高低，代表著貨幣供給的松緊，今年上半年，M2同比增長11.1%，創下近幾年新高。

如今M2增速轉向，標志著全面寬松不復存在，降準、降息的力度均將不及預期。

其三，銀保監會主席郭樹清撰文表示：房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。

這句話出自最新一期的《求是》雜志，講這話的人是央行書記、銀保監會主席，其權威性自不待言。

這句表態，足以代表管理層對待房地產的態度。

事實上，早在去年，郭樹清在陸家嘴金融論壇上就曾直言不諱：

必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。

這段話可謂擲地有聲。不管對房價走勢又怎樣的判斷，不可否認的一點是，這兩年房地產的整個輿論風向和政策導向，全都變了。

可以說，這一系列動作都傳達了一個相對極其清晰的信號：相比房地產對經濟的拉動效用，監管層更在意的是泡沫風險了。

這里的泡沫風險，不僅指的是高房價所帶來的居民債務風險，還包括房企債務高企導致的高杠桿危機。

金融排雷，比任何時候都有緊迫性了。