北京市等多地試水集體建設用地建租賃房 企業農民租戶受益 專家建議細化完善扶持政策

此前國家確定的北京、上海、沈陽、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，經過幾年時間已經進入到落地階段。

業內人士表示，激活農村集體建設用地建設租賃住房，有助于租購并舉住房制度的完善，有助于緩解城市房租上漲的壓力。同時，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐，對農村集體經濟組織發展也是一種有益的探索。專家建議，應細化完善扶持政策，鼓勵引導不同市場主體加強分工協作，調動各方積極性。

集體土地建成租賃住房亮相

今年25歲陳揚熹來自遼寧，已在北京從事國際業務咨詢一年多的時間。雖然在京時間不算長，但她已先后搬了3次家，最近一次則是搬到南三環上的泊寓成壽寺社區，也是北京農村集體建設用地試點長租公寓的第一個項目。

“目前居住了快一個月，感覺各方面條件都不錯，管家服務，物業管理，周邊配套，房間設施等等，房租支出微微有點經濟壓力，不過這個價格可以有自己的一個獨立空間，相比其他租房可能也需要差不多的價格，但是可能沒有這么好的條件，覺得還算值得。”她告訴《經濟參考報》記者。

事實上，2017年8月，國土資源部、住房城鄉建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京等13個城市作為首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，此后隨著福州、南昌等城市的加入，試點增至18個。經過三年時間，相關探索已經進入了落地階段，而陳揚熹則是這項改革的首批受益者之一。

記者在泊寓成壽寺社區采訪時看到，項目均為精裝修的獨立開間，租客基本可以拎包入住。同時，還面向不同收入水平、職業特點和租住需求的細分客群，特設女生房、寵物房、主播房等個性主題房間。房屋面積20平方米和29平方米兩種戶型，單套月租金從3600元到4700元不等，約為周邊同品質一居室租金的70%-80%。同時，公寓還為年輕人提供了咖啡、書吧、健身、藝術等公共空間。在公寓的底層，商業配套正在建設，未來將引入餐飲、便利店、生鮮超市等生活服務配套門店。

“目前覺得住得比較舒服。”陳揚熹說，她和萬科簽訂的是一年的合約，之后看底層商鋪的建設，或者工作的調動，如果沒什么問題會繼續住下去。

改革劍指一線城市租房痛點

在推進“租售并舉”的政策指引下，土地供應開始向租賃市場傾斜，包括萬科在內的很多企業看準了其中蘊藏的市場機會。

據萬科集團公共關系合伙人李鈞向記者介紹，此前一線城市的租房市場呈現出供求錯配和價格錯配兩大痛點。“農村集體經營性建設用地建的租賃房入市有效助力了兩個錯配問題的解決。”李鈞表示，項目保障每位租客都有屬于自己的獨立私密空間，而將會客、閱讀、健身等有社交屬性的功能放置于開闊的共享空間中，通過設計解決供求錯位。另外，由于項目租金將以穩定為主，過去常出現的房主頻繁漲房租或者突然需要騰房的情況，也將不復存在。

實際上，泊寓成壽寺社區只是北京市首批集體土地建設租賃住房的試點工程之一。2017年11月，北京市確定于5年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地約200公頃。

中國人民大學城鄉發展規劃與管理研究中心主任葉裕民表示，目前一線城市中，城中村規模巨大，部分所在區域甚至是城市較為核心地段，致使城市難以整體現代化。以廣州市為例，廣州市各類城中村577個，其建設用地相當于城區建設用地的80%，土地利用效率僅為中心城區的1/10，居住人口工資水平相當于城區的1/2，以勞動密集型產業為主，無證建設用地和住房比例非常高，北京也基本上是同樣的現象。

葉裕民指出，有數據顯示，流動人口住政府帶有福利性質的住房僅2.9%，比例較低，購買商品房的大概占19%，那么剩余的更多的流動人口則需要市場提供租賃住房，通過農村建設用地整體規劃，一方面滿足新市民租賃需求，另一方面，也可改變此前城中村臟、亂、差的窘境。

專家建議細化完善扶持政策

專家認為，集體土地租賃住房項目的陸續開工建設和入市運營，對穩定一線城市住房租賃市場，推進城鄉統籌發展，促進集體土地優化配置和節約集約利用，將發揮積極作用。這項改革也是一次多方受益的嘗試：對于村集體而言，可以獲得長期穩定收益、享受經營分紅;對企業而言，可以通過項目追求長期經營可持續發展;對于租戶而言，在一線城市租房又增添了新的選項。

中國社會科學院生態文明研究智庫研究員宋迎昌認為，激活農村集體建設用地建設租賃住房有助于租購并舉住房制度的完善，對于促進農村集體經濟組織發展也是一種有益的探索，部分城市先行先試已初步實現政府、村集體、農民和租戶家庭的共建共贏共享。

不過專家也指出，集體建設用地關系農民切身利益，相關探索應規范有序，將農民的合法權益放在突出位置。宋迎昌認為，需建立公平合理的集體經營性建設用地入市增值收益分配制度，構建各方利益平衡機制。

此外，專家還建議細化完善扶持政策，鼓勵引導農村集體經濟組織、開發企業、金融機構等不同市場主體加強分工協作，調動各方積極性。

清華大學社會科學學院學術委員會副主任蔡繼明表示，推進租購并舉對促進房地產市場平穩發展至關重要，應健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，一是培育多元化的市場供應主體，包括發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持個人出租住房。二是加大力度鼓勵住房租賃消費。三是完善住房租賃支持政策，鼓勵金融機構在有效風控前提下對住房租賃企業提供融資服務，支持住房租賃企業在風險可控基礎上進行直接融資，鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應。