房貸利率固定和浮動 哪個更好？兩者有何區別？

如果你的個人住房貸款是商貸，已于2020年1月1日前發放，或已簽訂合同但未發放，且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價，那么，你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點，還是轉為固定利率。

這兩者有何區別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問題?

首先要提醒的是，上述轉換工作雖已于3月1日正式啟動，但將持續至8月31日，借款人仍有充足時間了解相關情況，在充分調研基礎上，結合自身需求做出合適的選擇。

“定價基準”生變

提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理。實際上，把握住“定價基準”這一概念，便可對此次轉換“豁然開朗”。

人們在申請房貸時，都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如，基準利率為4.9%，打九折后，實際執行的利率為4.41%，這其中，基準利率就是房貸的“定價基準”。

此次轉換的核心，就在于“定價基準”發生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變為參考“LPR”定價。

什么是LPR?它的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日(遇節假日順延)對外公布一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

那么，為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR?“與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。”央行相關負責人說，為深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，央行此前已正式發布公告，要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

上述負責人表示，目前，大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率，而非LPR。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變，但2019年8月以來，LPR已多次下降。

“因此，為保護借貸雙方權益，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。”該負責人說。

值得注意的是，此次轉換工作并不局限于房貸，還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等。就房貸來看，僅包含商業性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款;同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。

LPR還是固定利率?

值得注意的是，轉換的選項并非只有LPR一個，借款人也可將房貸轉為固定利率。那么問題來了，這兩者有何區別?哪種更劃算?

多位業內人士表示，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決于借款人自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降，那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能會上升，那么轉換為固定利率就會有優勢。

“需要注意的是，在基準利率的定價方式下，一般按比例浮動，如基準利率上浮10%、下調15%等;在LPR的定價方式下，則按照加減點數來浮動，如LPR加40個基點、減30個基點。”中國工商銀行北京分行相關負責人說。

他介紹，假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折，轉換為LPR以后，并不是在LPR的基礎上打七折。

“轉換前，貸款基準利率是4.9%，打七折后的實際執行利率是3.43%，轉換成LPR后，貸款的實際執行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點。”該負責人說，轉換后，10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，因此，該筆貸款的定價方式轉換為：在5年期以上LPR的基礎上減137個基點，即減去1.37%，加點數值為“-137”，該數值在合同剩余期限內固定不變。

如果借款人選擇轉為“固定利率”，那么在整個合同的剩余期限內，他的房貸都將執行3.43%這個利率。

如果借款人選擇轉為參考LPR定價，其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來確定。

那么問題來了，眾所周知，LPR每月20日對外公布一次，相應的房貸實際執行利率也會每個月變化一次嗎?

答案是否定的，這里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題。前者是指，你和銀行約定的利率調整日子，即“何時調整”，通常為每年的1月1日，或每年與貸款發放日相對應的日期;后者則是指“多久調整一次”，即調整頻率，通常為一年。

也就是說，從轉換后到第一個重定價日前，上述借款人的房貸利率仍是3.43%，從第一個重定價日起，其房貸利率變成“當時最新的5年期LPR-1.37%”，以后每個重定價日都以此類推。

“你的房貸做LPR轉換了么?”“如果轉成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”作為一項與百姓“錢袋子”密切相關的業務，個人住房貸款的利率變動總能引發社會關注。