地產央企分化嚴重 績優生少掉隊生多

大浪淘沙，在地產央企的競爭格局中，分化的態勢愈演愈烈。回顧2018年，各大地產央企目標迥異、賽道不一：以保利發展、中海地產為代表的部分先頭部隊野心勃勃，保持第一梯隊的領先地位;而以中國金茂、招商局集團等為代表的第二梯隊奮起直追，彎道超車，業績高速增長;而以華僑城、中冶置業為代表的一部分地產央企在規模上則落后于人，成為掉隊生。

保利發展、中海地產、華潤置地進入TOP10

在2011年國資委認定可以開展地產主業的21家央企中，2018年的銷售額分化較大。根據克而瑞發布的《2018年中國房地產TOP200》、中國指數研究院發布的《2018年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示，進入TOP10的為保利發展、中海地產、華潤置地三家地產央企，分別位列第5名、第7名、第9名;招商蛇口與中國金茂進入TOP30，分列第12名、24名。

此后至TOP50的排名上，上述兩榜單略有不同。在克而瑞的榜單中，中國鐵建以886.2億位列第34名;在中指院的榜單上，中國鐵建、中國中鐵分別以935億、722億位列第33名、41名。

不過，在克而瑞、中指院榜單的第51-100位的排名區間里，中糧置地、中交地產、華僑城、中冶置業、電建地產均上榜;葛洲壩地產、五礦地產等企業則在100名以外。

三家“績優生”，三家“進步生”

從克而瑞流量數據及排名來看，2018年，保利發展以4050億元的銷售額位列排行榜第五名，與2017年排名持平。

2017年，保利發展喊出“重回前三”的口號。為此，制定了一個明確的“345”計劃，即2017年銷售額達到3000億元，2018年銷售額達到4000億元，2019年達到5000億元。

一直以穩健號稱的中海地產2018年全年銷售額達到2634.74億元，排名第七名，與2017年持平。同時，中海地產仍然保持穩健的發展態勢，在年銷售規模千億以上房企中保持最低負債率，其2018年上半年負債率僅為59.96%。

地產央企第三名華潤置地2018年銷售額為2106億元，同比增長38.46%，位列第9名，排名相比于2017年上升3名;同時，2018年上半年，華潤置地的綜合毛利率水平達到48.1%，比2017年同期提高13.1%。

作為第一梯隊，保利發展規模再擴張，中海地產維持穩健發展，華潤置地持續高利率的優勢，這三家地產央企表現可圈可點，成為地產央企中的績優生。

2018年，中國金茂的業績同比增速達到83%，在千億房企中銷售額增速位列第一。根據克而瑞數據顯示，2018年，金茂全年實現銷售額1280億元，挺進千億軍團，位列排行榜第24位。同樣，千億房企中增長相對較快的還有招商蛇口，其在2018年實現銷售額1705億元，列第12位。

此外，在中指院榜單上，中鐵建距離千億目標也只差臨門一腳，2018年銷售額同比增長44.29%至935億元。中國中鐵銷售額722億元，相比2017年350億元，增幅達到106.29%。

部分央企僅跨過百億

逆流行舟，不進則退。在激烈的競爭環境中和嚴厲的宏觀調控下，即使銷售額有所增長，但是規模仍然較小，最終淪為掉隊者。例如，在千億房企的隊伍日益龐大的同時，部分央企才剛跨過百億元，規模躑躅不前，排名位于百名之后。

根據克而瑞榜單，正在轉型文旅的華僑城在2018年的銷售額為276億元，位列87名。此外，五礦地產和葛洲壩地產分別實現210億元和118億元，分列第105名和144名。

此外，其余在國資委認定的21家可以開展房地產業務的名單中，諸如港中旅集團有限公司、南光集團有限公司、中航工業、神華集團、中煤集團、魯能集團、新興集團等并未出現在上述兩榜單中。

有業內人士表示，即使是房地產同行，對這些企業房地產方面的業績了解也較少。除了魯能集團外，上述企業在房地產方面的影響力普遍較小。

對此，中指院內部人士回應稱：“榜單中統計的企業為房地產作為主營業務的企業，且業務占比達到60%，所以并未能提供上述企業銷售額。”

重組助長央企規模

為了提升業績，擴大市場競爭力，近年來，地產央企以多種方式推進重組。2018年12月4日，中糧地產重組大悅城獲證監會通過，這意味著中糧集團旗下房地產板塊內部重組成功。根據克而瑞數據，中糧集團銷售額為547億元，排名51位。這也預示著整合成功之后，中糧集團地產業務的規模再上臺階。

除了央企內部重組，央企參股民企或者引入民企進行混改也成為重要趨勢，典型案例是綠城與中交的合作。目前，中交房地產控股綠城中國和中交地產兩家上市公司以及中交置業，大力發展國內房地產業務。

2018年，中交房地產所控股的綠城中國業績增速有所放緩，全年銷售額達到1564億元，同比2017年的1463億元增長約6.9%，但是增幅有所放緩，排名下滑至17名。

此外，五礦集團曾經在2015年宣布與中冶集團進行重組，將中冶集團整體并入五礦集團，重組完成后，五礦集團的總資產達到7000億元。目前，在克而瑞的榜單上，中冶置業和五礦地產的排名相對滯后。如果將兩個企業的總銷售額加起來，總額超過500多億，排名可以進入前50名。