8月北京二手房“筑底盤整” 利好政策有望加快市場復蘇

提到二手房，現在普遍會想到兩個字“難賣”。

(相關資料圖)

根據北京住建委官網數據統計，7月份北京二手房網簽9718套，環比上月下降16.3%，再一次跌破業內認為的二手房市場枯榮線(月成交1.2萬套)。這也是今年二手房成交量自4月份開始連續4個月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場熱度不高。

不過，由于近期連續吹風釋放利好政策，二手房市場似乎也會迎來轉機。

8月成交依然不見起色

近日，北京青年報記者實地走訪北京二手房市場發現，北京二手房市場仍處于觀望中。不過，價格出現了一定松動，不少房源相比年內高點降低10%左右，但仍然未能明顯拉動成交量反彈。

從目前的成交數據看，8月二手房成交可能依舊在1萬套左右。數據顯示8月1日-6日，北京二手房網簽1431套，平均每天成交238.5套，而7月份的平均每日簽約套數為313.5套。雖然月初效應會導致網簽走低，但和7月的第一周比，7月第一周有兩個工作日超400套+、有三個工作日的網簽都大于8月第一周的。如果照這個慣性下去，北京樓市的成交還將處于萬套以下的低谷。

“最近幾個月成交量一直處于低位，看房的人也比較少，一些掛牌很久的房源，我們都勸業主適當調整價格。”位于西城區德勝附近的一家二手房中介門店工作人員告訴北青報記者，眼下的行情像極了去年底到今年3月的情況。購房人信心不足，雖然有政策暖風的預期，但真正能成交的房源，還是需要在性價比上更為突出。

麥田分析師表示，7月下旬，針對房地產市場的利好信號頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場信心有所提振。7月最后一周，帶看量出現比較明顯的增長，不過成交量還未有明顯變化。

掛牌量下跌 改善房源成交占比下降

根據麥田房產監測數據顯示，和6月相比，7月二手房掛牌量出現下降，環比上月下降1.28%。7月掛牌量下降，主要有兩個原因：一是7月新增房源量減少，和前幾個月相比下滑明顯；二是當前市場成交周期拉長、價格達不到預期，部分業主下架房源或者由售轉租。

雖然在售房源總量近幾個月連續上漲的勢頭中斷，但由于成交量下行，買方仍然占據議價優勢。和上月相比，7月份議價空間擴大0.54個百分點，為年內最大，和今年2月份相比，擴大2.18個百分點。

從各區域市場表現看，和2、3月相比，北京幾乎所有的區域二手房成交量都出現了明顯下滑，一些區域下滑甚至超過50%。從麥田業務覆蓋的區域來看，和3月相比，萬柳、北苑、亞運村小營等區域成交下降比較明顯。

7月份，像回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像萬柳、望京等改善區域的成交排名則出現明顯下滑。一是優質板塊的業主價格預期相對更堅挺，買賣雙方價格預期差距大；二是在下行市場中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長而導致換房需求延緩，使得市場改善需求受到抑制。

體現在成交上，就是當前北京市場總價1000萬以上的改善房源成交占比和前幾個月相比有所下降，而600萬以下的剛需房源成交占比在上升。

未來走勢：利好政策預期或加快市場復蘇

進入7月下旬之后，樓市重磅消息頻發，多部門對房地產密集表態，不斷釋放積極政策信號。

第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想表示，未來北京二手房的走勢與變化主要還是集中于需求端，需求端的強度和信心將決定未來市場的走勢。目前看來，購房者對宏觀經濟信心不足、對個人收入預期不足、對樓市前景的看法、對房價漲跌的博弈、對利好政策的期待，都讓買房這件大事的決策過程更長、也更加謹慎。此外，北京樓市嚴格的限購政策也一定程度上抑制了剛需及改善需求的釋放，如何通過精準調整刺激住房消費，將成為未來北京樓就是能否收獲新活力的關鍵。

當前市場正處于“筑底盤整”期。李想表示，北京在一線城市中執行最嚴格的房地產調控，因此在限購、限貸、首付比例等方面仍有較大調整空間。如果沒有重大的優化政策，8月份二手房成交量則可能繼續探底，或在底部徘徊，下半年二手房市場恢復仍將面臨諸多阻隔。如果有實質性利好政策出臺，且具有一定的執行力度，則有望加速市場復蘇的過程。